La difficulté provient du fait qu'en matière immobilière, il n'y a pas de cours officiel ni de prix idéal. Comme le reconnaissent les experts, l'estimation d'un bien ne peut alors se faire que dans une fourchette de prix. Le contribuable a bien évidemment intérêt à choisir la fourchette basse. Inversement, l'administration fiscale regarde le haut de la fourchette. Il faut donc trouver un compromis acceptable pour les deux parties.

Vous devez déclarer vos biens immobiliers pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Mais cette valeur vénale n'est pas définie par la loi. Elle correspond, en fait, au prix qui pourrait être obtenu en cas de vente, compte tenu des données du marché immobilier et des caractéristiques propres de votre bien.
Pour la déterminer, il existe trois méthodes : celle de la comparaison, celle du réajustement, ou encore celle du revenu. Seule la méthode de la comparaison retiendra notre attention car c'est celle pratiquée par les experts privés et les juridictions. Même l'administration l'utilise quand elle remet en cause les estimations figurant dans les déclarations.

La méthode de la comparaison
Il s'agit d'apprécier un bien en le comparant avec les prix constatés lors des ventes portant sur des immeubles similaires ou ayant des caractéristiques proches (localisation, étage, superficie...). Il vous appartient donc de rechercher les transactions intervenues dans votre quartier sur des biens comparables. Les annonces de ventes publiées dans la presse ou affichées par les agences immobilières sont valables. N'oubliez pas cependant que, dans ces libellés, les prix demandés se situent dans le haut de la fourchette et qu'ils incluent les commissions de vente.
Les prix au m2 régulièrement publiés dans la presse écrite ou ceux communiqués par les notaires et les réseaux d'agences immobilières peuvent être également utilisés. Mais attention, il s'agit souvent de moyennes statistiques. Pour une évaluation plus rigoureuse, mieux vaut demander l'expertise de professionnels (agents immobiliers ou notaires).

Après avoir déterminé la valeur vénale de votre patrimoine immobilier, n'oubliez pas que votre habitation principale bénéficie d'un abattement porté à 30% depuis l'ISF 2008 (abattement de 20% pour l'ISF des années antérieures).