Calculer ou simuler le rendement d’une SCPI n’est pas toujours simple. C’est pourquoi il est aujourd’hui possible de réaliser une simulation du rendement scpi directement sur Internet. Voici en détail les critères pris en compte dans une telle simulation.
Le calcul du rendement : les indicateurs à prendre en compte
Investir dans un patrimoine immobilier locatif par le biais des SCPI est une excellente solution de placement permettant de générer des revenus fonciers supplémentaires. Pour évaluer le rendement potentiel d’un tel investissement, il faut s’intéresser à quatre indicateurs précis. Une SCPI qui respecte ces quatre indicateurs peut garantir les meilleurs rendements aux investisseurs. Et la simulation n’en sera que meilleure. Quels sont ces critères d’évaluation ?
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
Appelé taux de rendement par le passé, le TDVM est un ratio permettant d’exprimer le rapport entre le dividende brut distribué pour chaque part, et son prix moyen. En règle générale, ce taux se situe aux alentours de 5 %. Cependant, une SCPI en bonne santé est souvent amenée à présenter un taux de distribution moins élevé qu’une SCPI en perte de vitesse. Pour simuler le rendement d’une SCPI, il faut tenir compte de trois autres indicateurs.
Le report à nouveau (RN)
Le report à nouveau permet d’évaluer le bénéfice réalisé par une SCPI qui n’a pas été distribué aux associés. Il s’agit ni plus ni moins d’une réserve de distribution à utiliser en cas de loyers impayés, de départs simultanés des locataires, etc. Plus cet indicateur est élevé, et plus il implique une distribution prudente de la SCPI. Il est un gage de paiement pour ses différents associés !
Le taux d’occupation financier (TOF)
Ce taux permet d’exprimer le rapport existant entre les loyers facturés, et ceux qui le seraient si les locaux étaient loués dans leur intégralité. On peut ainsi évaluer l’incidence d’un taux d’occupation trop faible sur le revenu permis par la SCPI. L’évaluation de ce ratio se fait le plus souvent sur plusieurs années et tient compte de différents facteurs : travaux rendant la location impossible, départ d’un locataire, etc.
Les provisions pour gros travaux
De plus en plus de réformes viennent chambouler les normes environnementales dans les logements. Les locataires se montrent d’ailleurs toujours plus attentifs aux critères énergétiques de ces derniers. Toutes les SCPI doivent aujourd’hui tenir compte des nouvelles réformes et s’y conformer au plus vite.
Les frais à considérer
Pour évaluer le rendement d’un SCPI de manière fiable, il faut aussi tenir compte des frais associés. L’achat et la détention de parts en SCPI impliquent toujours des frais pour les investisseurs. Ces frais sont :
- Souscription. Ces frais varient en fonction du capital et du marché, et se situent le plus souvent entre 4 et 12 %.
- Les frais de gestion. Ils sont générés par les placements et permettent à la société de gestion d’être rémunérée. Le plus souvent, ces frais atteignent 10 % des loyers perçus chaque année.
- Les frais de retraits ou de cession. S’il y a une intervention de la part de la société de gestion au moment du retrait ou de la cession, celle-ci peut appliquer des frais allant de 0 à 5 % du prix de vente de la part.
Le rendement global d’une SCPI
Les SCPI proposent des taux de rendement généralement supérieurs aux autres produits financiers. Ils représentent donc des opportunités d’investissement considérables pour les personnes qui souhaitent mettre leurs fonds à profit. Mais ici, il faut tenir compte du fait que les fonds en SCPI ne présentent pas les mêmes avantages et peuvent représenter quelques difficultés pour les non-initiés. Se faire accompagner par une société spécialisée peut rapidement s’avérer nécessaire.
