Le Haut Conseil de Stabilité Financière a récemment publié ses nouvelles recommandations en termes de règles d’octroi des crédits immobiliers. Sans grande surprise, le document se conforme aux annonces faites en fin d’année 2020. Il s’accompagne d’une notice détaillée, adressée aux emprunteurs et aux banques. Et c’est cette notice qui retient toute notre attention (et fait couler beaucoup d’encre). Celle-ci stipule que les assurances de prêts vont intégrer le calcul des charges d’emprunt, qui font partie du calcul du taux d’endettement. Zoom sur ces nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.

Les conditions d’octroi des crédits immobiliers deviennent plus souples

Il y a quelques mois, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a communiqué son intention d’assouplir les règles d’octroi des crédits immobiliers pour l’année 2021. Ces recommandations visent à protéger les ménages du risque de surendettement, et d’encourager les bonnes pratiques bancaires. Justement, en raison des bonnes pratiques bancaires observées en 2020, le de nouvelles recommandations ont été émises le 28 janvier dernier.

• - Le taux d’effort (taux d'endettement) est augmenté à 35 % des revenus nets, contre 33 % pour l’année 2020.
• - La maturité des crédits demeure à 25 ans, mais il est possible d’y ajouter une période de deux ans différée d’amortissement sous certaines conditions.
• - Autrefois limitée à 15 %, la marge de flexibilité des banques accordée par le HCSF est rehaussée à 20 %.

Les banques profitent donc d’une marge de manœuvre plus large pour 2021. Toutefois, ces nouvelles recommandations rencontrent des limites, comme le précise la note ajoutée à ces annonces, et qui concerne l’intégration de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement.

L’assurance emprunteur intègre le calcule du taux d’endettement

Ce qui constitue la grande annonce de ce début 2021, c’est la définition des charges annuelles d’emprunt. Celle-ci évolue pour intégrer l’assurance de prêt. Désormais, les assurances de prêt sont associées au remboursement du capital et des intérêts du prêt. En procédant ainsi, le régulateur recadre les banques qui préfèrent s’en tenir à la définition simple des charges annuelles d’emprunt. Ces banques omettaient alors d’intégrer l’assurance de prêt au sein des coûts supportés par les emprunteurs.

Un risque de refus de dossier de prêt plus important

Le HCSF a pour mission de protéger les ménages et de sécuriser l’accession à la propriété. Pour cela, elle demande désormais aux banques d’inclure le coût de l’assurance de prêt de façon systématique dans les charges annuelles des crédits. Cela permet de les intégrer au calcul du taux d’endettement des emprunteurs. Le souci, c’est que le coût de l’assurance varie considérablement en fonction des assureurs. Cette différence peut considérablement impacter l’endettement du foyer emprunteur, ce qui peut influer sur l’acceptation ou le refus de crédit des banques. Le fait d’inclure ce coût dans les charges annuelles d’emprunt augmente le taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci est limité au taux d’usure, qui est d’un peu plus de 2,65 % pour les crédits immobiliers à taux fixe, pour une durée de remboursement de 20 ans.

Ce taux d’usure correspond au taux maximum qui peut être accordé pour un crédit. Si le TAEG dépasse cette valeur, alors le dossier est refusé. Il est certain que cette recommandation risque de décourager certains emprunteurs, et d’en écarter un grand nombre.

Une entrée en vigueur pour l’été 2021

Pour certains, cette décision permet de rendre le calcul du reste à vivre plus juste. En effet, les établissements bancaires n’intègrent pas systématiquement le coût de l’assurance aux calculs de capacité d’emprunt et du taux d’endettement. Pourtant cela est nécessaire pour réduire le risque de surendettement et accorder aux foyers emprunteurs des crédits à la mesure de leurs capacités de remboursement.

Les recommandations du HCSF qui détaillent ces mesures annoncées en décembre dernier ont été publiées fin janvier 2021. Le Haut Conseil souhaite offrir un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation, qui entrera en vigueur à l’été 2021. À partir de l’été, les banques seront donc systématiquement contraintes à inclure ce coût dans leurs calculs, même si cela nuit aux projets de nombreux emprunteurs.

Une solution à envisager : faire baisser le coût de l’assurance emprunteur

Pour le HCSF, l’objectif avec cette recommandation est d’obtenir un calcul plus fidèle du taux d’effort, qui sera alors plus égalitaire entre les différents établissements bancaires.