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Le calcul de la rente viagère

Jeudi 20 Jan 2011 à 12:00

Lors d’un contrat de vente en viager, le débirentier (l’acquéreur) doit verser un revenu annuel, la rente, au crédirentier (vendeur). Elle doit être calculée au moment de la signature du contrat. Toutefois, elle reste soumise à une réglementation très précise.


1) Qu’est ce que la rente viagère ?

Une rente viagère est un revenu annuel touché par une personne durant l’ensemble de sa vie en contrepartie de la vente d’un bien meuble ou immeuble ou de fonds constituant un capital. On appelle la personne qui percevra la rente un crédirentier et celle qui devra payer la rente un débirentier. On constate différentes formes de rentes viagères qui sont :
- celles constituées au bénéfice du souscripteur d'un contrat par les assureurs contre le versement de capitaux à leur profit
- celles établies à titre direct ou par les sociétés mutualistes auprès de la Caisse nationale de prévoyance.
Néanmoins, le contrat de constitution d'une rente viagère le plus courant est celui de la vente en viager d’un immeuble. Dans ce cas la, c’est le prix de vente qui constituera le capital de la rente viagère.


2) Comment se calcule le montant d’une rente viagère ?

Le calcul du montant de la rente s’effectue grâce à plusieurs paramètres qui sont :
-  La valeur du bien vendu en capital,
- L'âge du crédirentier,
- L'espérance de vie du crédirentier,
- L'importance du « bouquet » s'il en existe un.
Il faut également tenir compte des éventuelles réserves que le crédirentier peut avoir maintenu sur le bien : un viager occupé est moins cher qu’un viager libre. Il peut aussi exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année. En principe, les barèmes sont fixés librement entre les parties, mais dans la réalité ils sont généralement constitués sur ceux établis par la Caisse nationale de prévoyance, des compagnies d'assurances, ou encore des notaires. Effectivement, la Caisse nationale de prévoyance, les organismes financiers et les compagnies d’assurance ont établi des tables financières qui leur permettent d'évaluer le coût d'une rente à partir du prix de l’euro de rente.
Le prix de l’euro de rente représente un indice permettant d’établir le coût d'une rente à partir d'un capital donné et suivant l'âge du crédirentier. La Caisse nationale de prévoyance, les organismes financiers et les compagnies d’assurance peuvent alors à partir du capital et de l'âge du crédirentier, donner rapidement les montants de rente envisageables. Cependant, précisément en cas de libre fixation de la rente (sans référence auxdits barèmes), son montant peut être contesté et la vente annulée. En effet, selon l’article 1591 du Code civil (absence de prix sérieux et déterminé) et l'article 1674 (lorsque le prix est inférieur de plus des 7/12e de la valeur de l'immeuble) le débirentier peut alors demander l’annulation de la vente. Ces articles de loi peuvent être appliqués dans le cas où les montants sont inférieurs ou même simplement égaux au revenu de la chose vendue. Le notaire, rédacteur de l'acte, doit nécessairement mentionner le prix en capital de la rente viagère. 


3) Que faire en cas de non-paiement de la rente viagère ?

Si le débirentier ne paie pas la rente qu’il doit au crédirentier, celui-ci peut demander l’annulation de la vente s’il a inséré une clause résolutoire au contrat. Le débirentier a pour obligation de payer les rentes du crédirentier jusqu'à la mort de ce dernier. Cette obligation est transmissible aux héritiers du débirentier, en cas de décès avant celui du crédirentier. Les arrérages de ces rentes, peuvent être déterminés et payables d'avance ou à terme échu. Si le débirentier ne les paient pas, le crédirentier (ou ses héritiers après son décès) peut réclamer les arrérages échus sur une période de 5 ans.

- Résolution du contrat

Si le crédirentier n’a pas de clause résolutoire insérée dans son contrat, il pourra quand même se faire payer sur les biens saisies au débirentier mais ne pourra reprendre l'immeuble, qu'il pourra cependant remettre en vente.

- Privilège du vendeur

Le vendeur à savoir ici le crédirentier bénéficie toujours d’un privilège sur l’immeuble vendu et peut donc ainsi primer les autres créanciers sur le prix de l'immeuble. Pour être valable, le privilège du vendeur doit être inscrit dans les 2 mois de la signature de l'acte de vente. Cette inscription est effectuée par le notaire rédacteur de l'acte de vente.


4) La vente viagère peut elle être indexée ou révisée ?

Voici les 2 types d’indexation possibles :
- L’indexation prévue dans le contrat :
Il est possible et recommandé d’introduire une clause d'indexation de la rente dans le contrat de vente. L'indice d'indexation est libre puisque les rentes viagères sont considérées comme des « dettes alimentaires ». Généralement, l'indice choisi est celui des prix à la consommation (indice mensuel publié par l'INSEE).
- L’indexation légale :
La loi du 25 mars 1949, pour protéger le crédirentier contre l’érosion monétaire, à prévu la révision automatique des rentes viagères constituées entre particuliers. Tous les ans, cette loi est mise à jour par la loi de finances qui prévoit un pourcentage de majoration variant suivant la date de création de la rente.
Afin d’être appliqué le taux de révision légal doit concerner :
- Les rentes constituées entre particuliers,
- Les rentes fixes (les rentes variables quant à elles suivent une clause d'échelle mobile et ne peuvent prétendre à cette révision légale).
- Les rentes prévues et versées en argent (les rentes en nature, concernant par exemple la fourniture de blé ou de viande, ne sont pas concernées par cette loi). De même, le débirentier peut demander une diminution du coefficient de majoration légale, pour des circonstances inverses.


5) Le débirentier peut-il racheter la rente ?

Le débirentier ne peut en aucune façon et de sa propre initiative, cesser de payer les arrérages même en proposant de rembourser le capital et en abandonnant les arrérages déjà versés. Il a pour obligation de garantir la rente du ou des crédirentiers sur (le)lesquels la rente a été constituée quelle que soit la durée de la vie de ces personnes et même si celle-ci se révèle beaucoup plus onéreuse que ce qui était prévu à la signature du contrat de vente.

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