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Immobilier : les garanties du contrat de vente

Jeudi 20 Jan 2011 à 08:00

Le contrat de vente lie un acheteur et un vendeur selon une convention. Elle est généralement réalisée sous seing privé ou par un acte authentique.

1) Les différentes garanties offertes au vendeur

Dans le cas d’une vente immobilière, l’acheteur doit verser la somme indiquée dans le contrat de vente. Si celle-ci n’est pas payée par l’acheteur, le vendeur peut exiger :
- L’annulation de la vente :
Selon l’article 654 du Code civil : « si l'acheteur ne paie pas le prix demandé, le vendeur peut demander la résolution de la vente. ». Dans ce cas, le vendeur peut entamer une procédure judiciaire devant le tribunal d’instance ou de grande instance qui prononcera la résolution de la vente afin que celui-ci récupère son bien. Tant que le verdict n’est pas prononcé, l’acheteur à la possibilité de verser la somme demandée. Le juge peut également accorder des délais de paiement à l’acheteur afin d’échelonner ses dettes.
- L’exécution forcée :
Selon l'article 1612 du Code civil : « le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix ». Le vendeur dispose alors d’un droit de rétention de son bien et pourra alors utiliser tous les moyens classiques mis à sa disposition afin d’obliger l’acheteur à payer. Le vendeur dispose également du « privilège du vendeur » conféré par l’article 2103 du code civil. Celui-ci est la garantie d'être assuré du paiement du prix s‘il est inscrit au fichier immobilier dans les deux mois à compter de la signature du contrat par le notaire en charge de la vente.
Les conditions relatives à celui-ci sont les suivantes : ce privilège comprend les hypothèques au jour de la vente et non au jour de l’inscription ce qui permet au vendeur en cas de revente ou de saisie de son bien immobilier de rester le créancier prioritaire et donc d’être payé en avant d’éventuelles autres créanciers. Si l’acheteur a effectué le paiement par un prêt ce privilège est alors accordé à l’organisme de prêt. Dans ce cas, la condition est la suivante : le vendeur est payé de la somme due par l’organisme prêteur et l’argent emprunté par l’acheteur doit avoir servi exclusivement à l’acquisition du bien. (Ces conditions doivent être constatées dans l'acte authentique – acte notarié).

2) L'état financier du lot vendu

Le syndic doit transmettre au notaire en charge de la vente ainsi qu’au vendeur le bilan financier daté et constiuté de3 parties :
- les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré (provisions exigibles, charges impayées, avances exigibles, quote-part des travaux) ;
- les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant (avances, provisions du budget provisionnel) ;
- les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, telles que les avances à reconstituer, les provisions non encore exigibles... Ces données n’ont pas besoin d’être exactes jusqu'à l’apurement des comptes. Le syndic doit également faire figurer en annexe pour les 2 exercices précédents la somme correspondant à la quote-part afférente au lot vendu dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il peut également indiquer l'objet et l'état des procédures en cours. Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit faire pour réaliser son état financier ne sont pas considérés comme des charges générales mais sont imputables au seul copropriétaire concerné.

3) La possession paisible de l’immeuble

Le vendeur à l’obligation d’assurer à l’acquéreur du bien la jouissance paisible et totale de son bien ainsi que de le couvrir et le garantir en cas d’éviction de la part d’un tiers si l'immeuble vendu lui appartient et qu’il le revendique. Dans ce cas le vendeur doit restituer le prix de vente ainsi que les frais annexes. Si l’acquéreur porte l’affaire devant le tribunal ce dernier peut demander des dommages et intérêts ainsi que le remboursement des frais de procédure. En cas d'expropriation par l'administration, le vendeur n’a pas pour obligation de garantir l'acquéreur, sauf si l'expropriation était en cours au moment de la vente.

4) Les garanties accordées à l’acquéreur

Le vendeur a pour obligation de transmettre l’immeuble à l’acheteur à la date inscrite dans le contrat de vente. Cette remise se fait généralement par la remise des clés ou des titres de propriété. Le vendeur  doit également donner la superficie exacte du bien vendu. En cas contraire, l’acheteur a le droit d’exiger une baisse du prix de vente pour non respect du contrat. De même, le vendeur peut demander une augmentation du prix si la superficie réelle de son bien est supérieure à celle indiquée. Dans ce cas l’acquéreur a le droit de se désister s’il estime que le prix demandé est trop élevé. En cas de non respect de ces obligations, la vente peut être résolue. L’acte de vente prévoit donc une clause de non garantie car il est souvent très difficile d’estimer la contenance précise d’un bien immobilier. Cette clause à pour exception la vente de lots de copropriété.

- La vente d’un lot de copropriété :
Depuis le 19 Janvier 1997 et la mise en application de la loi n ° 96-1107 du 18 décembre 1996 le vendeur se doit d’indiquer dans la promesse de vente, qu’elle soit synallagmatique ou unilatérale, la superficie privative du lot à vendre sauf les caves et parkings et garages. La superficie à prendre en compte est celle dont les pièces on une hauteur de plus de 1,80m. Il faut donc mesurer la superficie des planchers après avoir déduit la surface représentée par les murs et cloisons, escaliers, gaines et embrasures des portes et fenêtres.
Il existe alors 3 situations :
- Si la superficie du bien n’est pas indiquée par le vendeur, l’acheteur pourra alors dans ce cas demander la nullité de la vente dans la période d’un mois après la signature de l’acte de vente authentique. Mais, il faut que cette superficie ne soit pas non plus inscrite au sein de l’acte définitif notarié. Dans ce cas alors l’acquéreur perd la possibilité d’obtenir la nullité de la vente.
- Si la superficie réelle du bien est supérieure à ce qui est inscrit dans le contrat de vente, il n’est alors pas possible pour le vendeur de demander des frais supplémentaires à l’acheteur.
- Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d’un vingtième de la superficie totale, il est possible dans un délai d’un an après l’acquisition du bien, de demander pour l’acquéreur une diminution proportionnelle du prix. Il n’y a aucune exonération possible pour le vendeur de se dédouaner de cette responsabilité. Suite à cette diminution du prix, l’acheteur peut également demander une diminution dans les mêmes proportions des droits de mutation. En l’état, c’est toujours le notaire qui doit remettre à l’acquéreur la copie de l'acte indiquant la superficie et la copie de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le jour de la signature du contrat.

- Informations concernant l’immeuble :
Le diagnostic technique ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble doivent être remis au futur acquéreur si ce dernier en émet le souhait.  Ces documents doivent lui être proposés à la première vente du bien et dans les 3 ans qui suivent. Ils doivent également être disponibles et consultables.

5) Garantie relative au montant du prix : l'action en rescision pour lésion

Aujourd’hui, on assiste à une grande fluctuation des prix de l’immobilier et à une souplesse législative en matière de vente immobilière. Les prix sont fixés librement entre les parties, selon la loi de l’offre et la demande. Le code civil, ne contenant aucune restriction en matière de fixation du prix de vente d’un immeuble, confère donc une totale liberté aux parties.

- Comment s'apprécie la lésion ?
On considère qu’il y a lésion dès lors qu’en comparant la valeur réelle du bien et son prix de vente on constate une différence supérieure a sept douzième de la valeur réelle de ce dernier. Par exemple, celui qui vend un bien au prix de 49.999 euros n’obtiendra la rescision de la vente que s’il parvient à démontrer qu’au moment de la vente la valeur de l’immeuble était de 1.200.000 euros. Cette lésion est alors mise en évidence le jour de la signature de l’acte de vente à savoir lors du compromis ou de l’acte notarial. La preuve de celle-ci doit être établie par 3 experts nommés par le tribunal qui devront rendre un rapport commun afin d’établir la valeur réelle du bien. Cependant, concernant l’acheteur, l’article 1683 du code civil prévoit qu’il n’y a pas matière à lésion envers celui-ci. Concernant le vendeur, dans le seul cas ou ce dernier vend son bien à un prix largement en dessous de sa valeur, il peut faire valoir la « lésion des 7/12ème ». Il a alors la possibilité de demander la réscision, à savoir la nullité de la vente. Les clauses de renonciation à l'action en réscision sont nulles puisqu' il s'agit d'une protection du patrimoine d'ordre public. Si le vendeur est décédé, ses héritiers peuvent exercer cette action. De même, si l'acquéreur est décédé, l'action peut être exercée contre ses héritiers.

- Quel est le délai pour agir ?
Le droit du vendeur d’agir en lésion peut se faire dans un délai de 2 ans à compter du jour de la vente du bien. Il s’agit du jour où l'accord des parties a été constaté par écrit, que ce soit par un compromis ou par un acte de vente.

- À quel tribunal s'adresser ?
Le tribunal compétent en la matière est le tribunal de grande instance dont dépend le domicile de l’acheteur. Selon l’Article 46 du Code de procédure civile, la présence d’un avocat est obligatoire.

- L'acquéreur peut-il empêcher la nullité de la vente ?
Il est possible pour l’acheteur d’éviter la r2scision si celui-ci paye la différence entre le prix de vente et le prix réel du bien constaté avec toutefois possibilité de déduire un dixième du prix total. La jurisprudence qui évalue le prix total prend en compte la valeur de l'immeuble au jour de la vente, et celle au moment du paiement du complément du prix.

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Réactions à cet Article :

PeterBoyton - Dimanche 29 Mai 2011 à 13:44

rescision - erreur de calcul

pour un bien vendu 49.999 euros, rescision si valeur réelle dépasse 120.000 euros et non 1.200.000 euros

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