Crédit Immobilier : le prêt, étape incontournable du contrat de vente | Bourse Reflex
Accueil > Actualités > Patrimoine

Crédit Immobilier : le prêt, étape incontournable du contrat de vente

Jeudi 20 Jan 2011 à 09:00

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur a généralement recours à un prêt. De nombreuses clauses y sont liées, indispensables pour espérer devenir propirétaire.


1) Que se passe-t-il si le prêt n’est pas accordé ?

A partir du moment où un prêt est demandé par l’acheteur, la loi considère que la promesse de vente ou la vente seront conclues sous la condition suspensive de l’obtention du prêt. La durée de la condition suspensive ne peut être inférieure à 1 mois. Elle est notamment réglementée par la loi de 1978 (article L. 312-2 et suivants du Code de la consommation) qui protège le consommateur à crédit, qui est un acheteur profane. C'est-à-dire que si l’acheteur n’obtient pas son prêt, le contrat ou la promesse de vente seront annulés. Le vendeur devra alors rembourser intégralement les sommes versées d’avance par l’acquéreur. Ces sommes impliquent le versement d'intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du 15ème jour suivant la demande de remboursement. Le vendeur (ou l'intermédiaire) ne peut retenir aucune indemnité à quelque titre que ce soit, tel que le dédit notamment.


2) Peut-on modifier une offre de prêt ?

Le montant du prêt accordé ainsi que son taux ne peuvent être modifiés par le prêteur. Si ce dernier souhaite modifier les modalités et les conditions d’obtention du prêt, il doit obligatoirement présenter une nouvelle offre au préalable à l’emprunteur. Pour les prêts dont les taux sont variables, cette obligation n’est alors plus applicable. Selon un arrêt de la cour de cassation (1ère chambre civile) datant du 8 octobre 1996, cette obligation n'est également pas applicable en cas de modification concernant la seule durée du prêt. Le délai de validité est alors de 30 jours et doit également être indiqué dans l’offre.

3) La promesse de vente doit-elle mentionner la demande de prêt ?

Lors d’une promesse de vente ou d’un acte de vente, l’acheteur a pour obligation de mentionner si le prix à payer pour l’achat du bien s’effectuera grâce à un ou plusieurs prêts de façon directe ou indirecte. Si aucune mention n’est spécifiée dans l’acte de vente et si l’emprunteur a néanmoins recours à un prêt, le contrat sera alors conclut sous réserve de l’obtention de celui-ci. Si l’emprunteur n’obtient pas son prêt la vente sera alors annulée. A contrario, si l’acheteur indique dans le contrat de vente qu’il n’aura pas recours à un prêt, et qu’il reconnait de façon manuscrite la non-application des dispositions de la loi, il ne pourra donc pas bénéficier de la protection légale, même s’il change d’avis ultérieurement et souhaite recourir à un prêt.
Mais dans les faits, les juridictions écartent rarement la protection accordée à l'emprunteur et acceptent souvent d'annuler la promesse de vente en ordonnant le remboursement des sommes versées d'avance en cas de non-obtention du prêt, et ce, même si l'acquéreur avait déclaré ne pas avoir recours à un prêt. Le prêteur ne peut effectuer aucun versement tant que l’emprunteur n’a pas accepté l’offre du prêt. Ce dernier ne peut signer aucun chèque ni faire aucun dépôt. Si le prêteur ne respecte pas ces obligations, il peut être condamné à verser une amende de 3 000 euros.
Sur un plan civil, si les règles de forme ne sont pas respectées, cela n’entraine pas la nullité de l'acte de prêt, mais la perte pour le prêteur de tout ou une partie du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge. Cette sanction de la nullité de l’acte, a été abandonnée par deux arrêts rendus par la première chambre civile de la Cour les 9 et 23 mars 1999.


4) L'emprunteur a-t-il le droit de rembourser la totalité de son prêt par anticipation ?

Si l’emprunteur le souhaite, il lui est possible d’effectuer un remboursement anticipé (qu’il soit total ou partiel) de la somme due. Il s’agit d’un droit que la société prêteuse ne peut lui refuser. S’il souhaite rembourser une partie de son prêt, l’emprunteur devra obligatoirement payer au moins 10% du montant initial du prêt (sauf si un pourcentage inférieur représente le solde de la totalité). La société de prêt peut par contre demander un remboursement des intérêts encore non échus sous la forme d’une indemnité. Celle-ci sera limitée car elle ne pourra pas excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé correspondant au taux moyen du prêt. Elle ne pourra pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. De plus, elle dépendra de la durée restant à courir du contrat. Si les taux d'intérêt sont variables, l'indemnité calculée sur la durée courue depuis l'origine peut être majorée pour correspondre au taux d'intérêt moyen prévu lors de l'octroi du prêt.


5) Que se passe-t-il en cas de défaillance de l'emprunteur ?

Si l’emprunteur ne rembourse plus ses échéances de paiement, l’organisme prêteur dispose de deux solutions :
- soit majorer le taux des intérêts jusqu'à la reprise normale des paiements. Cette majoration ne peut excéder 3 points d'intérêt.
- soit demander la résolution pure et simple du contrat de prêt.
Ces sanctions sont graves pour l’emprunteur qui, en plus de rembourser les intérêts échus et de retards (calculés à un taux égal à celui du prêt) doit également rembourser intégralement le capital versé par l’organisme prêteur. De plus, si cette clause est mentionnée dans son contrat l’emprunteur peut être tenu de payer une indemnité. Selon l’article R.312-3 du code de la consommation, l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de prêt ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital et des intérêts restant dus. Celle-ci peut être revue à la baisse si le juge estime que l’indemnité est excessive.
Enfin, le juge peut également diminuer l'indemnité une fois le prêt remboursé partiellement par l’emprunteur, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier. En cas de surendettement du débiteur défaillant et de vente forcée de son logement principal, le montant de la fraction des prêts restant dus après la vente peut être réduit et échelonné pour être compatible avec les ressources et les charges du débiteur.


6) Qu’appelle t-on l'octroi du délai de grâce ?

Afin d’éviter la résolution du contrat qui entraine souvent la saisie et la restitution de l’immeuble, l’emprunteur peut demander au tribunal d’instance, seul compétent en la matière, des délais de grâce qui ne peuvent excéder 2 ans. Ces délais de grâce sont généralement accordés si l'arrêt des remboursements est dû à l’impossibilité de l’emprunteur (chômage, accident entraînant une invalidité…) Durant les délais de grâce, le contrat de prêt est alors suspendu et les échéances sont reportées. Dans certains cas, le juge peut alors décider que celles-ci n’entraineront pas d’intérêts. Les échéances seront alors remboursées lorsque la situation économique de l’emprunteur s’améliorera.
En outre, le juge peut déterminer les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai. Il faut noter que le dernier versement ne peut excéder de plus de 2 ansle terme initialement prévu pour le remboursement du prêt. Cependant, il peut ordonner un sursis à statuer sur ces modalités jusqu'au terme du délai de suspension.

Partager sur Facebook
Article Précédent :
Immobilier : les garanties du contrat...
Article Suivant :
Crédit immobilier : les conditions

Ecrire un commentaire

J'accepte la charte et que mon commentaire soit publié sur BourseReflex.com 

Les autres actualités


Retour vers 'Patrimoine' »




Mots-clés : Consommation   Euros   Immobilier   Logement   Pra  

Si vous passez un ordre de bourse sur le CAC40 le vendredi soir à 18h, quand sera t-il éxécuté?
Mon portefeuille virtuel

Initiez-vous à la gestion gratuitement et sans risque !

Ma liste de valeurs

Suivez l'évolution du cours de vos valeurs préférées !

Alerte email

Soyez immediatement informés


Retrait de Borloo
Jean-Louis Borloo a décidé de ne pas se porter candidat à l'élection présidentielle de 2012. Qu'en pensez-vous?