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Vente en viager d'un bien immobilier

Jeudi 20 Jan 2011 à 11:00

Le contrat en viager consiste à transformer partiellement ou entièrement le prix du bien en des revenus annuels réguliers à vie, versés au bénéfice du vendeur.

A qui s’adresse une vente en viager ?

N’importe quelle personne physique, quel que soit son âge, peut, s’il dispose d’un bien immobilier le vendre en viager. Mais, il est généralement adressé aux personnes âgées. Cependant, la personne ne doit pas etre atteinte d’une maladie grave pouvant entraîner la mort. Si le vendeur meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente sera alors annulée.

2) Quelles sont les modalités du contrat en viager ?


Comme toute vente immobilière, l’acte du contrat en viager doit être rédigé devant un notaire et être rédigé au bureau des hypothèques. Le viager peut être libre ou occupé.
- Si le viager est libre, le crédirentier se contente de recevoir mensuellement ses rentes viagères. Le débirentier peut alors occuper immédiatement l’immeuble.
- Si le viager est occupé, le crédirentier conserve alors toute jouissance de l’immeuble ou le droit d’usage de l’immeuble. C’est ce qu’on appelle l’usufruit. L’acquéreur est partiellement propriétaire de l’immeuble. Le viager peut être constitué sur « 2 têtes ». Dans ce cas, la rente doit être payée jusqu'au décès du dernier des crédirentiers, il s'agit généralement de deux époux.
Le montant de cette rente, au décès du premier crédirentier, peut être :
- soit diminué (rente réductible),
- soit payé en totalité au profit du survivant (rente réversible en totalité).


3) Quels sont les avantages d’une vente en viager ?

La vente en viager est un contrat de vente particulier. Il s’agit ici d’une personne appelé le « crédirentier » qui cède un bien immobilier à une personne appelée le « débirentier » moyennant un paiement par échelonnement de la somme, de façon forfaitaire, appelée rente et qui sera versée par le débirentier durant toute la vie du crédirentier. Ce mode de paiement est particulier puisque cette rente va être versée tout au long de la vie du crédirentier. Pour le crédirentier, le principal avantage de ce contrat est que cette vente en viager lui assure une source de revenu, ainsi que la jouissance de son bien, jusqu'à la fin de ses jours. La vente en viager est principalement préconisée aux personnes n’ayant pas d’héritier. Pour le débirentier, l’avantage de ce contrat est de pouvoir devenir propriétaire sans avoir à disposer, au moment de l'acte, d'un capital important et sans avoir à demander un prêt.

Comme toute vente immobilière, celle-ci doit passer devant un notaire afin de dresser l’acte en viager. Les frais annexes (honoraires, droits d'enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge du vendeur. Il existe également des organismes spécialisés mettent en relation des acheteurs et des vendeurs.


4) Quelle est la procédure à suivre pour faire annuler la vente ?

C’est le tribunal de grande instance du lieu ou se trouve l’immeuble qui est compétent en cas de contestation d’un contrat de vente en viager. Si une annulation est prononcée par le juge, la vente est alors considérée comme n’ayant jamais existé et le vendeur récupère alors son bien tandis que l’acquéreur est remboursé de la somme qu’il a déboursé. Par ailleurs, si le tribunal prononce une réduction (en cas de vente aux héritiers ou en cas de donation déguisée), l’acquéreur a alors le droit de conserver l’immeuble mais devra rembourser tout, ou une partie de la valeur de l’immeuble à l’ensemble des héritiers.


5) Dans quel cas peut-on faire annuler le contrat de vente ?

Il existe 4 possibilités pour faire annuler ce contrat. 
- Le décès prématuré du crédirentier :
Pour qu’un contrat de vente en viager soit valable, il faut que celui-ci soit aléatoire et donc comporter des risques (temps de vie du crédirentier) Il faut donc que le crédirentier soit vivant et n’ait pas de maladie grave entrainant son décès dans les 20 jours suivant la signature du contrat. Sinon, cela entraîne la nullité de ce dernier. S'il décède dans un délai de 20 jours d'une autre cause que sa maladie, le contrat sera néanmoins valable. En revanche, s'il est décédé plus de 20 jours après la signature, mais d'une maladie qui était connue au moment de la signature, le tribunal pourra annuler l'acte.
- La vente en viager du logement de la famille :
Même s’il n’en est pas propriétaire, chaque époux dispose d’un droit sur le logement de la famille. Il n’est donc pas possible de revendre l’immeuble si l’époux propriétaire du bien n’a pas l’accord préalable de son conjoint. A défaut, si l’un des conjoints n’a pas donné son accord concernant la vente, celle-ci sera alors annulée dans un délai d’un an à compter du jour ou il en eu connaissance. Si jamais il s’agit d’un bien propre et non du logement de la famille, le consentement mutuel n’est alors plus nécessaire.
- La vente en viager à l’un de ses enfants :
Dans ce cas, le parent qui souhaite vendre son bien à un de ses enfants, on considère alors que celui-ci est avantagé et prioritaire sur les autres. Cette vente, même si l’enfant à payé les rentes, est donc toujours considérée comme une donation et par conséquent la valeur de l'immeuble rentre dans la succession et est prise en compte pour fixer les parts de chacun. L’enfant pourra alors garder l’immeuble mais devra alors rembourser aux autres héritiers la totalité ou une partie de la valeur de l’immeuble si celle-ci excède la quotité disponible (la quotité disponible étant la part de la succession dont le défunt a pu disposer librement de son vivant en faveur d'une personne de son choix. Elle dépend du nombre des héritiers en présence).
- La vente en viager à l’un de ses proches :
Si jamais une personne vend l’un de ses biens à un membre de sa famille autre qu’à l’un de ses enfants et descendants, la rente n’est pas forcément considérée comme une donation. À défaut, l'acquéreur devrait « rapporter » à la succession du vendeur, la valeur de l'immeuble pour la partie excédant la quotité disponible. Si l’administration fiscale estime qu’il y a présence d’une « donation déguisée », elle peut alors réclamer des droits de succession à l’acquéreur.

6) Qui doit payer les travaux et les réparations d’un immeuble en viager ?

En cas de viager avec réserve d’usufruit, il est important de savoir à qui incombe les réparations de l’immeuble. Le code civil, en absence de précisions, impute la majorité des charges à l'usufruitier, le nu-propriétaire n'étant tenu que des grosses réparations et de la contribution foncière. Les grosses réparations sont celles qui concernent l'intégralité du toit, les murs de soutènement, les voûtes et les poutres. Toutes les autres réparations sont dites « d'entretien » et donc à la charge de l'usufruitier (le vendeur).
 

7) Quels sont les impôts sur une rente viagère ?

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Celle-ci varie selon l’âge du crédirentier au moment ou celui-ci touche la rente.
Voici la classification du montant imposable selon l’âge du crédirentier :
- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans,
- 50 % s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus,
- 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus,
- 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans.
Pour les ménages, on retient l'âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %).

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