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Crédit immobilier : les conditions

Jeudi 20 Jan 2011 à 10:00

L'établissement de crédit  auxquel le demandeur se réfère doit lui adresser par courrier une offre de prêt dont le contenu est réglementé. L'offre comprend un tableau d'amortissement détaillé pour les prêts à taux fixe ou les conditions de variation du taux, la durée et le coût total du crédit pour ceux à taux variables.

1) Comment se présente l’offre de prêt ?

La société prêteuse a pour obligation d’envoyer par La Poste au candidat emprunteur (ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur s'il s'agit de personnes physiques) une offre de prêt écrite. Ce document est gratuit. Les mentions obligatoires qui doivent être indiquées sont :
- l’identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution,
- la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro, prêt bancaire traditionnel),
- l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison),
- les modalités du prêt notamment la date à laquelle les fonds sont disponibles,
- le montant du crédit, son coût total, son taux effectif global et, éventuellement les modalités d'indexation,
- les garanties exigées (assurance notamment) et leur coût, en mentionnant également la possibilité offerte à l'emprunteur de souscrire auprès de l'assureur de son choix, une assurance équivalente à l'assurance de groupe proposée par l'établissement de crédit,
- les conditions de transfert du prêt à une autre personne,
- le montant des frais d'études à verser au prêteur en cas de non-conclusion du contrat de vente,

Lorsque le taux d'intérêt est fixe, les offres de prêt comprennent,  un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts. 
Lorsque le taux est variable, les offres de prêt sont accompagnées, d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et d'un document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. 
L’offre transmise est valable pour une durée de 30 jours à compter de sa réception par le vendeur.


2) Accepter l’offre de prêt

Le délai accordé à l’emprunteur pour accepter ou renoncer à l’offre est de 30 jours. Cette acceptation de l’offre de la part l’emprunteur ainsi que des cautions doit se faire par lettre, le cachet de la poste faisant foi pour le respect des délais. L’emprunteur peut accepter l’offre avant les 30 jours mais il doit respecter un délai de réflexion minimum de 10 jours à compter du jour de la remise de l’offre. Ce délai de 10 jours est obligatoire et si l’emprunteur ne respecte pas ce minimum légal l’acceptation de l‘offre de prêt sera alors annulée. Une fois que l’acceptation est donnée par l’emprunteur le contrat de prêt est alors formé. Ce contrat prend alors un caractère définitif (après le délai de 10 jours) et l’emprunteur ne peut plus se désengager.
Mais, pour que le contrat de prêt soit définitivement conclu, il faut que l’emprunteur soit résolument motivé à réaliser l’acte de vente. En effet, la vente doit être réalisée dans un délai de 4 mois de l’acceptation de l’offre (ce délai peut être allongé par convention entre les parties). Sans cette réalisation, le contrat de prêt est alors annulé. Si des sommes ont été versées, elles doivent être restituées (Cour de cassation, 1re chambre civile, 1er décembre 1993). Le préteur peut demander le paiement de frais d'études fixés à 0,75 % du montant du prêt et plafonnés à 150 euros. 


3) Modifier l’offre de prêt

Le montant du prêt accordé ainsi que son taux ne peuvent être modifiés par le prêteur. Si ce dernier souhaite modifier les modalités et les conditions d’obtention du prêt, il doit obligatoirement présenter une nouvelle offre au préalable à l’emprunteur. Pour les prêts dont les taux sont variables, cette obligation n’est alors plus applicable. Selon un arrêt de la cour de cassation (1ère chambre civile) datant du 8 octobre 1996, cette obligation n'est également pas applicable en cas de modification concernant la seule durée du prêt. Le délai de validité est alors de 30 jours et doit également être indiqué dans l’offre. Le prêteur ne peut effectuer aucun versement tant que l’emprunteur n’a pas accepté l’offre du prêt. L’emprunteur ne peut signer aucun chèque ni faire aucun dépôt. Si le prêteur ne respecte pas ces obligations, il peut être condamné à une amende de 3 000 euros. 
Sur un plan civil, si les règles de forme ne sont pas respectées, cela n’entraine pas la nullité de l'acte de prêt, mais la perte pour le prêteur de tout ou une partie du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge.


4) Renégocier l’offre de prêt

Si l’emprunteur, en cours de prêt, demande une renégociation de celui-ci (pour obtenir notamment une baisse du taux des intérêts, ou une diminution de la durée du prêt restant à courir), l'organisme de crédit doit établir un avenant sur lequel sont portées les modifications du contrat initial.
Sur cet avenant doit être écrit :
- le nouvel échéancier des amortissements avec pour chaque échéance le montant du capital que l’emprunteur doit encore payer en cas de remboursement anticipé, - le taux fixe global,
- le coût du crédit calculé sur la base des échéances et des frais à venir,
- et les conditions et les modalités de la révision du taux s'il s'agit d'un prêt à taux variable.
A compter de la réception de ces informations, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion légal de 10 jours.

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