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Questions-Réponses Immobilier

Mardi 25 Jan 2011 à 11:41

Il est parfois difficile d'y voir clair en matière d'immobilier. Voici quelques questions fréquemment posées :

- Questions concernant les taux d'emprunt immobilier

1) Quelle est la différence entre un taux fixe et taux variable ?

Le taux fixe ne subit aucune variation du début à la fin du crédit alors que le taux variable dépend d'un indice bancaire variable par période (mensuelle, trimestrielle semestrielle ou annuelle). Le prêt à taux fixe a un aspect sécuritaire pour l'emprunteur mais le taux variable permet de profiter d'éventuelles baisses de taux. Néanmoins, il est possible de renégocier un taux fixe en cas de baisse des taux.

2) Quel est le montant maximum des mensualités que peuvent accepter les banques ?

Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33 % du revenu net annuel divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités. Le taux d'endettement accepté est fonction du niveau de revenu, de la composition de la famille, de la durée du prêt,  de la nature des revenus. Dans le cas de certains prêts réglementés (1% patronal ou caisse de retraite) le fait de dépasser le seuil de 33 %, peut être un obstacle à l'obtention du prêt.

3) Comment est déterminé le taux d'intérêt qu'appliquent les banques ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs : le coût de refinancement, c'est à dire le prix auquel elles achètent l'argent sur les marchés financiers, les frais de fonctionnement, et la prime de risque. A cela s'ajoutera bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser. C'est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique pour l'essentiel les évolutions dans les taux des prêts immobiliers. En général, le coût de refinancement est de deux natures : pour les prêts à taux fixe, l'emprunt à long terme dont la référence est intitulée : OAT 10 ans; pour les prêts à taux variable, l'emprunt à court terme dont la référence est intitulée : Euribor (le plus souvent trois mois ou un an). Le fait de disposer d'un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.


- Questions concernant le Plan Epargne Logement (PEL)

1) Est-il possible de demander un plan épargne logement même si l’on ne souhaite pas l'utiliser pour financer l'achat d'un bien immobilier ?

Oui. A la fin de celui-ci, il vous sera possible de reprendre votre argent en y incluant les taux d’intérêts capitalisés. Par contre, la prime d’état ne vous sera pas versée car elle a été supprimée (si votre PEL a été ouvert depuis le 12/12/2002) pour les personnes n’ayant pas financé l’achat d’un bien immobilier à l’issue du plan.

2) Est-il intéressant d’utiliser son PEL pour financer son achat immobilier ?

Aujourd’hui, les taux d’intérêts étant bas, il n’est pas forcément intéressant d’utiliser votre PEL. Le mieux étant de faire jouer la concurrence entre les banques avant de vous décider et de se renseigner auprès de son banquier pour savoir quelle solution de financement est la plus intéressante pour vous. Si jamais vous n’avez pas utilisé votre PEL pour financer l’achat d’un bien immobilier, l’argent investit vous sera reversé et pourra vous servir d’apport personnel.

3) Y a-t-il un âge minimum pour détenir un PEL ?

Non, il n’y a pas de minimum d’âge requis pour détenir et souscrire à un PEL. Par contre, la loi impose que le PEL soit nominatif et détenu par une seule personne. Il est donc possible d’en faire profiter vos enfants ou votre famille, le mieux étant de le faire le plus tôt possible afin de concrétiser votre projet immobilier. Dans ce cas, vous pourrez faire cumuler vos droits à prêt avec ceux de vos enfants et obtenir un prêt à un taux très intéressant. Le Code de la construction et de l'habitation, et l’article R. 315-26 prévoit en cas de transgression de la loi la perte de l’ensemble des droits acquis ainsi que le bénéfice du prêt et de la prime d'État qui sont attachés au PEL.

4) Est-il possible de transférer son PEL d’un établissement bancaire à un autre ?

Oui, cela reste possible si un accord est passé entre les établissements concernés. Par contre si vous disposez au sein du même établissement d’un compte et d’un plan d’épargne logement, ce transfert est alors impossible car ces derniers doivent être gérés par un seul établissement.

5) Suis-je obligé de retirer les fonds dès la fin de mon PEL ?

Non, vous avez un délai de six mois pour demander à votre banquier de le prolonger d’un an. S’il accepte, il devra rédiger un avenant à votre contrat. Les sommes déposées continueront à produire des intérêts (réduits) jusqu’au jour où vous les retirerez.


- Questions concernant le remboursement d'un prêt immobilier

1) Existe-t-il des cas où je ne pourrais pas toucher d’indemnités de remboursement anticipé ?

Oui. Par exemple, en cas de changement de votre (ou celui de votre conjoint) lieu d’activité professionnelle, lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier. Sinon, votre banquier pourra vous les réclamer si elles sont prévues dans le contrat de vente. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à la valeur de six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et 6% du capital restant dû.

2) Qu'est-ce qu'un prêt modulable ?

Un prêt modulable est un prêt à taux fixe dont les échéances peuvent être augmentées à la hausse ou à la baisse dans une certaine limite. Ce qui peut ainsi raccourcir la durée du prêt et permettre également d'économiser sur le coût total du crédit.

3) Que faire en cas de difficultés de remboursement d’un prêt épargne logement ?

Votre banquier pourra vous aider en diminuant les mensualités et en rallongeant la durée du remboursement. S’il accepte cette opération, il établira un avenant au contrat de prêt. S’il refuse, il faudra vous adresser à une autre banque. Vous pourrez également engager une action en justice afin d’obtenir les délais de paiement pour une durée de 2 ans maximum.

4) Dans quel cas dois-je rembourser mon prêt à 0% ?

Si vous vendez le bien immobilier pour lequel vous avez obtenu ce prêt, il vous faudra le rembourser intégralement au plus tard lors de l’accomplissement des publicités de formalités foncières. En cas de non-respect du délai, votre banquier pourra vous demander de rembourser le montant de la subvention perçue, majorée de 10%.

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Réactions à cet Article :

Domi36 - Dimanche 20 Février 2011 à 19:33

pret bancaire

ayant contracter un pret de 25 ans a taux fixe ,la banque m,apprend que les 5 dernieres annees le taux fixe passera au taux variable pouvez .vous m,eclairer sur ce point .merci.

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Mots-clés : Immobilier   Logement   Prime   Retraite   Cra  

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