Gecina s'échangeait à 59,17 euros, en baisse de 2,03%, en fin d'après-midi dans un marché parisien déprimé. Le nouveau conseil d'administration de Gecina a été ratifié comme prévu par les actionnaires au terme d'une assemblée générale particulièrement agitée. Le conseil comptera désormais quatre nouveaux administrateurs pour le groupe immobilier espagnol Metrovacesa. Soutenu par l'assureur Prédica, Metrovacesa accroît donc son emprise sur la société foncière.
L'assemblée a par ailleurs été le théâtre de vifs échanges entre la direction et les actionnaires minoritaires. Colette Neuville, la présidente de l'Adam (association des actionnaires minoritaires), a notamment demandé la démission de Joaquin Rivero, le président du groupe et d'Antoine Truan, le directeur général. «Je considère qu'il faut changer l'équipe dirigeante», a-t-elle déclaré.
L'Adam a par ailleurs réclamé une réduction de moitié des augmentations de capital autorisées, de 550 millions d'euros à 225 millions ainsi qu'une baisse du montant des stock options autorisées de 3% à 1,5% du capital. Ces réclamations, qui ont été rejetées à plus de 96% des voix, ont entraîné la suspension de la séance, au terme d'une session de questions-réponses houleuse.
Joaquin Rivero a par ailleurs profité de l'assemblée pour évoquer les perspectives de la société. "En 2008, nous avons eu des résultats supérieurs à NOS prévisions budgétaires. Ce sera encore plus le cas en 2009", a-t-il affirmé.
AOF - EN SAVOIR PLUS
Activité de la société
Leader de la zone euro avec un portefeuille évalué à 13,2 milliards d'euros au 31 décembre 2007, Gecina, une SIIC, offre un profil original fondé sur une répartition équilibrée entre ses deux activités locatives : l'immobilier tertiaire et l'immobilier résidentiel. Ce patrimoine se distingue notamment par sa localisation majoritairement parisienne.
La société foncière espagnole Metrovacesa était l'actionnaire principal de Gecina avec 68,42% de participation, mais l'année 2007 aura marqué leur divorce. Le groupe espagnol a ramené sa participation à 26,98%. Le processus de séparation des deux groupes vise à mettre un terme au différend qui oppose les principaux actionnaires quant à la gouvernance du Français.
Les points forts de la valeur
- L'objectif premier du groupe est de faire progresser le rendement de son portefeuille d'actifs grâce à un double mouvement : cessions d'immeubles peu rentables et réinvestissements dans des actifs plus rémunérateurs. L'équilibre cessions et investissements devrait permettre de changer le profil du groupe tout en préservant sa structure financière.
- La foncière veut diversifier son profil avec pour objectif de ramener le segment résidentiel de 43 à 25% et d'augmenter les activités nouvelles pour atteindre 16% du patrimoine. Ces dernières concerneront essentiellement des hôtels et de la logistique, mais la foncière pourrait s'intéresser également à d'autres types d'activités comme des maisons de retraite.
- Gecina distribue chaque année un dividende confortable, en progression régulière, qui assure aux actionnaires de la société un rendement intéressant.
Les points faibles de la valeur
- Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96 % des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne).
- Certains analystes estiment que la stratégie du groupe a tendance à sacrifier la liquidité et la qualité de ses actifs pour générer du rendement.
- L'augmentation des spreads obligataires, le durcissement des conditions de crédit et des conditions boursières devraient faire chuter le marché de l'immobilier.
- Les actifs de Gecina pourraient sous-performer ceux des concurrents du groupe dans l'Hexagone.
- Les rebondissements dans la bataille qui oppose Gecina à son premier actionnaire Metrovacesa font craindre d'un enlisement du dossier et effraient les marchés.
Comment suivre la valeur
- Les activités de location de bureaux sont sensibles à l'évolution de la conjoncture et du climat des affaires en général. En revanche, les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages (et donc de leur moral).
- De manière générale, le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier.
- Enfin, comme toute valeur foncière, le titre est dépendant du niveau des taux d'intérêt.
LE SECTEUR DE LA VALEUR
Immobilier
La Fnaim a élaboré quatre scénarios jusqu'en 2012. Trois d'entre eux parient sur une baisse de 10% des prix dans l'ancien cette année par rapport à 2008. Le marché pâtit de la crise économique actuelle et de l'attentisme des acheteurs face à certains vendeurs qui ne veulent pas réduire leurs prétentions financières. Quant à l'immobilier d'entreprise, certains experts prédisent que le marché va poursuivre sa chute en France en 2009. Le repli pourrait même atteindre 21%. Concernant la production de crédits immobiliers, l'Observatoire Crédit Logement s'attend à une nouvelle baisse cette année, avec un montant de nouveaux crédits s'établissant entre 120 à 130 milliards d'euros (contre 140 milliards d'euros l'an passé). Beaucoup d'acteurs cherchent à améliorer leur structure financière, notamment grâce à des cessions, qui leur permettraient de réduire leur endettement. Ainsi, Foncière des Régions a vendu en 2008, 1,3 milliard d'euros d'actifs et devrait vendre pour 500 millions d'euros cette année.