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GECINA : Metrovacesa veut obtenir la séparation

Mardi 23 Déc 2008 à 08:53

Metrovacesa, la maison mère de Gecina, a annoncé qu'elle insisterait pour obtenir la séparation de la société de gestion de biens immobiliers. Prévu depuis février 2007, l'accord de séparation entre les deux sociétés a été suspendu par Gecina. Ce dernier estime que la séparation constitue un facteur d'incertitude et «l'élément déterminent qui empêche Gecina de rebondir», et a décidé le gel du processus de séparation. Gecina a dit suspendre la séparation dans l'attente de l'exécution de la restructuration de Metrovacesa.

De son côté, Metrovacesa a estimé que rien n'avait changé qui justifierait la suspension de la séparation prévue. L'espagnol a dit qu'il enjoindrait Gecina de poursuivre le processus.

EN SAVOIR PLUS

ACTIVITE DE LA SOCIETE

Leader de la zone euro avec un portefeuille évalué à 13,2 milliards d'euros au 31 décembre 2007, Gecina, une SIIC, offre un profil original fondé sur une répartition équilibrée entre ses deux activités locatives : l'immobilier tertiaire et l'immobilier résidentiel. Ce patrimoine se distingue notamment par sa localisation majoritairement parisienne.

La société foncière espagnole Metrovacesa était l'actionnaire principal de Gecina avec 68,42% de participation, mais l'année 2007 aura marqué leur divorce. Le groupe espagnol a ramené sa participation à 26,98%. Le processus de séparation des deux groupes vise à mettre un terme au différend qui oppose les principaux actionnaires quant à la gouvernance du Français.

FORCES ET FAIBLESSES DE LA VALEUR

Les points forts de la valeur

- L'objectif premier du groupe est de faire progresser le rendement de son portefeuille d'actifs grâce à un double mouvement : cessions d'immeubles peu rentables et réinvestissements dans des actifs plus rémunérateurs. L'équilibre cessions et investissements devrait permettre de changer le profil du groupe tout en préservant sa structure financière.

- La foncière veut diversifier son profil avec pour objectif de ramener le segment résidentiel de 43 à 25% et d'augmenter les activités nouvelles pour atteindre 16% du patrimoine. Ces dernières concerneront essentiellement des hôtels et de la logistique, mais la foncière pourrait s'intéresser également à d'autres types d'activités comme des maisons de retraite.

- Gecina distribue chaque année un dividende confortable, en progression régulière, qui assure aux actionnaires de la société un rendement intéressant.

Les points faibles de la valeur

- Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96 % des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne).

- Certains analystes estiment que la stratégie du groupe a tendance à sacrifier la liquidité et la qualité de ses actifs pour générer du rendement.

- L'augmentation des spreads obligataires, le durcissement des conditions de crédit et des conditions boursières devraient faire chuter le marché de l'immobilier.

- Les actifs de Gecina pourraient sous-performer ceux des concurrents du groupe dans l'Hexagone.

- Les rebondissements dans la bataille qui oppose Gecina à son premier actionnaire Metrovacesa font craindre d'un enlisement du dossier et effraient les marchés.

COMMENT SUIVRE LA VALEUR

- Les activités de location de bureaux sont sensibles à l'évolution de la conjoncture et du climat des affaires en général. En revanche, les loyers issus des centres commerciaux, plus défensifs, dépendent du niveau de consommation des ménages (et donc de leur moral).

- De manière générale, le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier.

- Enfin, comme toute valeur foncière, le titre est dépendant du niveau des taux d'intérêt.

LE SECTEUR DE LA VALEUR

Immobilier

Pour inciter les acheteurs à se décider, les promoteurs font preuve d'imagination. Ils n'hésitent pas à offrir les frais de notaire, ou à proposer des réductions dans des enseignes de la grande distribution, comme le fait le réseau Orpi. Lors d'une vente privée, Nexity a offert un cadeau de bienvenue aux participants. Le réseau d'agences immobilière Century 21 met l'accent sur les services offerts aux clients et organise des soirées pour informer les particuliers sur les tendances du marché. Autre service, la formule du « home staging » est de plus en plus prisée. Elle a pour objectif de mettre en valeur un actif ayant des difficultés à être cédé. La garantie revente est également un argument qui se développe. Elle couvre l'acquéreur d'un bien immobilier contre un risque de moins-value dans le cas où il devrait céder son bien trois à cinq ans (voire même dix ans) après l'avoir acquis, en raison d'un évènement exceptionnel (tel que divorce, décès, mutation ou chômage).

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