UBS a entamé la couverture de Klepierre avec une recommandation Neutre et un objectif de cours de 29 euros. La croissance des locations devrait être de l'ordre de 0 à 2% en 2010, anticipe le broker. Ségécé, l'activité de gestion des centres commerciaux, semble bien positionnée, ajoute-t-il.
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Les points forts de la valeur
- La hausse des loyers collectés soutient la croissance du chiffre d'affaires du groupe.
- Le groupe ne souffre pas trop de la crise de l'immobilier venue des Etats-Unis en raison de son positionnement défensif sur les centres commerciaux.
- Le groupe dispose d'importants relais de croissance grâce à son partenariat de gestion locative et patrimoniale avec Carrefour.
- Le groupe se développe dans des pays à fort potentiel de croissance comme les pays d'Europe de l'Est.
Les points faibles de la valeur
- Les prix de certaines acquisitions de centres commerciaux sont apparus élevés.
- Les sociétés foncières ont du mal à trouver de nouveaux investissements rentables.
- Avec la réforme du statut des SIIC, BNP Paribas pourrait décider de revoir sa position au sein du capital du groupe.
- Les foncières doivent faire face à un environnement économique particulièrement dégradé, en particulier en ce qui concerne les taux d'intérêt et l'accès au crédit.
- L'endettement du groupe, bien que récemment allégé, reste un sujet de préoccupation. Une baisse de la valeur des actifs dans un contexte de crise accroît les préoccupations.
Comment suivre la valeur
- Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif.
- De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier.
- Le cash-flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende.
- Klépierre a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.
- Le rendement de Klépierre, autour de 4%, est inférieur à celui de ses concurrents.
LE SECTEUR DE LA VALEUR
Immobilier
Les foncières doivent réallouer leur portefeuille d'actifs pour affronter la crise du secteur. Les cessions leur ont permis d'accéder à des ressources financières à un moment où leurs cours de bourse étaient malmenés. Ainsi Gecina, qui doit faire face à une dette de 500 millions d'euros à échéance février 2010, a déjà cédé 700 millions d'euros d'actifs. Foncière des Régions (FDR) a vendu plusieurs biens, dont une soixantaine d'immeubles à France Télécom. Icade, qui a choisi de se recentrer sur l'immobilier d'entreprise, a mis sur le marché 32.000 logements et son pôle d'administration de biens. L'autre impératif pour les foncières est de renégocier les conditions de loyers en fin de bail pour prévenir le départ des locataires. Silic estime que ses pertes de revenus suite à la renégociation de ses baux atteignent 200.000 euros pour le premier semestre 2009. Ces sociétés, qui ont su stopper à temps les nouveaux projets pour réduire leurs coûts, peuvent compter sur des taux d'occupation généralement élevés, de l'ordre de 95%. Néanmoins elles sont confrontées à une incertitude de taille : les conséquences de l'augmentation du taux de chômage sur les taux d'occupation dans les mois à venir.
