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Les points forts de la valeur

- Le spécialiste des galeries marchandes des centres commerciaux, et filiale foncière de Casino, bénéficie d'atouts lui permettant de résister à un contexte sectoriel encore difficile : un positionnement sur des centres commerciaux défensifs, un partenariat fort avec Casino lui donnant accès au pipeline du distributeur, un potentiel de réversion des loyers et un taux d'effort mesuré des locataires (8,6% soit moins que la concurrence), et un positionnement en France, marché sur lequel la particularité du droit au bail limite la vacance.

- En dépit d'une pression sur les loyers de marché, le taux d'effort des locataires Mercialys, inférieur à celui des concurrents, autorise un relèvement des loyers via la renégociation des baux.

- Mercialys est un pure player sur une classe d'actif défensif avec une croissance inégalée dans le secteur (à deux chiffres en 2009).

- Le groupe n'est pas endetté.

- Mercialys poursuit son programme d'investissement et de remise à niveau de ses centres. Plus de 500 millions d'euros de dépenses sont d'ores et déjà prévues.

Les points faibles de la valeur

- La croissance organique sera moindre en 2010 du fait d'une indexation défavorable.

- Les cibles potentielles pour réaliser de la croissance externe sont très recherchés et donc rares.

- Le titre est sensible à la baisse des prix de l'immobilier, au renchérissement des primes de risque et à l'évolution des taux d'intérêt.

- La valorisation élevée du titre pourrait le rendre sensible aux mauvaises nouvelles.

- Le rendement de Mercialys, autour de 4%, est assez faible pour une foncière.

Comment suivre la valeur

- Il n'y a qu'un lien très faible entre le chiffre d'affaires des commerçants, lié à l'activité économique et à la confiance des ménages, et le montant des loyers perçus par les foncières. La valeur a donc un profil défensif.

- De manière générale, le taux de vacance est un bon indicateur de tendance du marché immobilier.

- Le cash-flow est l'indicateur le plus important pour une société foncière. Tout investisseur s'intéressant aux sociétés foncières doit aussi s'attacher à deux autres éléments : la valeur réactualisée des actifs et la capacité à servir le dividende.

- L'actif net réévalué (ANR) est également une donné clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière.

- Mercialys a opté pour le nouveau statut fiscal SIIC, qui prévoit l'obligation de distribuer 85% du résultat courant et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles sous forme de dividendes.

LE SECTEUR DE LA VALEUR

Immobilier

Les promoteurs sont inquiets pour le second trimestre 2010. La Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) prévoit que la fin du doublement du Prêt à Taux Zéro en juin devrait avoir un impact fortement négatif, de même que les difficultés de financement des pass fonciers. Au total, la FPC craint qu'en 2010 moins de 100.000 logements neufs soient vendus, contre 106.900 en 2009. Certains promoteurs, notamment Nexity et Kaufman & Broad, ont choisi de faire passer leurs nouveaux programmes à la certification BBC (« bâtiment à basse consommation). Ils devancent ainsi la nouvelle réglementation, qui entrera en application en janvier 2013 et qui obligera tous les logements à consommer 50 kW/h par mètre carré et par an au maximum, soit trois fois moins que le niveau de consommation actuel. En 2011, seuls les logements labellisés BBC permettront aux acheteurs-investisseurs de bénéficier à plein du dispositif Scellier (25% de réduction d'impôt du prix du bien). Sans cette certification, l'avantage fiscal sera limité à 15%.