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UNIBAIL-RODAMCO : Aurel reste à Conserver

Lundi 31 Oct 2011 à 11:33

Aurel a renouvelé sa recommandation Conserver et son objectif de cours de 154 euros sur Unibail-Rodamco. Le groupe a publié des revenus locatifs en repli de 2,4% au troisième trimestre 2011 contre une hausse de 1,8% au premier semestre 2011 à 343 millions d'euros. Aurel attendait un chiffre de 351 millions d'euros. L'analyste remarque que la valeur se traite avec une prime de 15% sur l'ANR au 30 juin 2011.

Le groupe a été actif en termes de refinancement en levant plus de 1 milliard d'euros entre le 30/06/2011 et le 28/10/2011, observe-t-il. « Si Unibail-Rodamco dispose d'un pipeline de 6,9 milliards d'euros (+ 28% par rapport à la valeur du patrimoine), rappelons qu'il est composé à 41% de bureaux dont trois projets d'importance à la Fédense, une exposition risquée selon nous », écrit Aurel.

AOF - EN SAVOIR PLUS

LEXIQUE

ANR (Actif net Réévalué) : Au contraire de l'Actif Net Comptable, l'Actif Net Réévalué d'une entreprise se base sur la valeur vénale et non comptable des biens détenus.

Calculé en soustrayant de la somme des actifs non retraités de la société, l'ensemble des dettes contractées, l'Actif Net Comptable ou ANC n'est utilisé qu'à titre d'information car il ne correspond pas à la réalité des actifs de l'entreprise.

Les points forts de la valeur

- Unibail Rodamco est la première foncière européenne et le leader européen de l'immobilier commercial;

- Le groupe détient un portefeuille d'actifs de qualité concentré sur les plus grands centres commerciaux d'Europe avec une forte fréquentation. 60% des centres commerciaux du groupe génèrent plus de 6 millions de visiteurs par an. Ce recentrage sur les actifs de grande taille est unique dans le secteur ;

- Associé à une gestion d'actifs agressive (rotation des locataires et introduction de nouvelles enseignes), ce positionnement permet à Unibail-Rodamco d'attirer des consommateurs avec un pouvoir d'achat plus élevé ;

-Proposer à une enseigne les plus grands centres les mieux fréquentés d'Europe permet au groupe de créer des partenariats avec de grandes enseignes internationales, comme Apple ou Abercrombrie & Fitch ;

- L'immobilier de bureau, activité cyclique, représente moins de 20% de l'activité ;

- Le groupe dispose d'une capacité d'investissement inégalée dans le secteur;

- La société est généreuse vis-à-vis de ses actionnaires avec une hausse régulière du dividende. L'action offre un rendement élevé.

Les points faibles de la valeur

- La volonté du groupe de céder 2,5 à 3 MdEUR d'actifs à moyen terme limitera la croissance ;

- La diversification géographique est jugée insuffisante : l'Europe Centrale représentait moins de 10% des loyers nets en 2009, tandis que l'activité en France en représentait plus de la moitié (58%).

Comment suivre la valeur

- Les performances du groupe sont sensibles à l'évolution du PIB des économies où il est implanté, à l'inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance) ;

- L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ;

- Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ;

- Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d'intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées ;

- Concernant l'immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé ;

- Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d'une exemption d'impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu'il remplisse certaines conditions. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent.

LE SECTEUR DE LA VALEUR

Immobilier

Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a d- renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable.

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Sociétés citées dans cette news : Eurosic   Foncière des Régions   Unibail Rodamco   Foncière Paris France  

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