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LA FACE CACHEE DE L'IMMOBILIER

Mardi 28 Oct 2008 à 17:37

COMMENT BIEN NEGOCIER SON PRÊT IMMOBILIER ? 

Quelques personnes m’ont posé les mêmes questions sur la négo de leur prêt immo avec leur banque, je me permets donc de répondre globalement ici afin que cela puisse éventuellement servir à d’autres.

Afin de prévenir la plupart des critiques,voici le postulat de départ :


L’avis émis ici n’est que le mien, il n’engage ni la banque ou je bosse, ni l’ensemble de mes collègues chargés d’affaires, il est simplement l’avis de quelqu’un qui fait pas mal de prêts immo (moins ces temps ci snif… ), qui ne fait pas son métier pour « fourguer » des produits aux clients ( même si j’en vends beaucoup ).

Mon avis ne reflète que ma propre appréciation des investisseurs et de leur caractère, une bonne négo se joue à peu de chose.

  Je pars du principe qu’il n’y a pas de meilleure banque que la mienne, mais pas de moins bonne… La relation bancaire doit être basée sur la confiance, il n’y a pas de mauvaises banques, mais la différence de niveaux entre conseillers est effrayante, en bref pas de meilleure banque qu’une autre « A Priori », seulement une personne avec qui vous aurez plus d’affinités et qui négociera pour vous un taux sympa.

J’aime l’humour noir et l'ironie,je me moque donc allègrement de certains types de clients, aucune méchanceté cependant, on ne peut pas tout savoir mais certains poussent le bouchon.

Une banque n’est pas un établissement philanthropique à vocation humanitaire, je fais partie d’une entreprise, je suis là pour faire gagner de l’argent à mon entreprise.


On peut commencer :

Au niveau de l’attitude tout d’abord.


A EVITER , par ordre d’agacement du conseiller ( et donc néfaste à votre négo )

Venir avec une grille de MeilleurTaux.com ou équivalent.

Rien de mieux pour que l’entretien dure 10 min grand max,15 si vous êtes déjà client de la banque.
Idem avec le tableau comparatif du fameux « tour des banques »( vous mériteriez le maillot jaune ? )
Meilleur taux est à la négociation de taux ce que la tête de Ribery est au mannequinat = une insulte.
Autant dire à votre banquier que vous lui avez mâché le boulot et que vous le prenez pour un guignol, malheureusement c’est lui qui a les cartes... ( Ca ne l’empêche pas d’être éventuellement un guignol hein ).

Ne pas savoir ce que vous voulez.

Ca donne souvent ce genre de discussions …
« Je viens vous voir parce que j’aimerais acheter/construire »
« Ah bon et quel genre de bien ? Maison, appart, casier à lapins ? »
« Je ne sais pas » => ça a du lui prendre comme une envie de pisser ce matin, il s’est dit faut que j’achète !!! Certainement ébloui par une affiche Orpi indiquant que c’était « maintenant ou jamais » ( et Jamais c’est long,surtout sur la fin )

Même remarque pour le budget, avoir une fourchette serait sympa pour démarrer.


Jouer au Killer/se la péter

Sauf si il y a de bonnes raisons, et encore. Même si vous êtes commercial ca ne veut pas forcément dire que vous savez négocier, avoir de la famille dans une banque non plus, des phrases du style « je veux le meilleur taux, vous nous piquez déjà assez d’argent comme ça » ( ok j’enlève vos aggios, j’enlève aussi les intérêts des livrets alors ? non… bon d’accord, on laisse tout. ).
Avant les clients sollicitaient les banques pour avoir un crédit ( on en pouvait dépasser certaines enveloppes annuelles de prêts ), maintenant c’est l’inverse.


Jouer au lapin avec votre conseiller

Si je peux admettre dans l’idée qu’un client ou un prospect contacte plusieurs intermédiaires financiers pour étudier son projet,ne venez pas dans une banque avec comme seule idée d’obtenir un taux bas pour faire renchérir à la baisse votre propre banque.
Ca ne marche plus ou alors il faut tomber sur un vrai débutant ( mais on apprend très vite quand on s’est fait carotter une ou deux fois ), au mieux on vous donnera un taux très haut pour éviter de perdre du temps, au pire on ne vous répondra pas.
Personnellement pour tester la personne, je lui demande de revenir me voir avec sa « meilleure proposition » issue de son tour de France bancaire, comme ça je ne perds pas de temps et si elle revient c’est qu’elle est motivée pour faire affaire avec moi.
Si elle ne revient pas,elle m’a pris pour un lapin,mais au moins j’enchaîne…

ATTITUDE A ADOPTER POUR FAIRE UNE BONNE NEGOCIATION


Avoir un apport

Les prêts sans apport sont à la mode, malheureusement. On va faire un prêt sur 30 ans pour un bien qui aura certainement perdu de sa valeur une fois acquis, pas sûr que je rends service sur ce coup là, mais si vous insistez…
D’autre part, du simple point de vue du risque, c’est une hérésie, comment voulez vous prêter de l’argent sur une durée longue à quelqu’un qui ne peut pas mettre un radis de côté pour faire face à la moindre panne de voiture ?
C’est mon boulot de prêter mais pas à tout prix.

Commencez par aller voir votre banque

C’est lui qui vous connaît le mieux, et qui devrait vous faire une offre suffisamment sympa pour que l’idée d’aller voir ailleurs n’entraîne jamais de passage à l’acte.
S’il est incompétent, changez de banque ou de conseiller, mieux vaut faire ça avant.
Si vous changez de banque suite à une mauvaise négo, dîtes vous bien que vous êtes peut être gagnant sur le prêt, mais que la banque se rattrapera sur le reste ( assurance,contreparties négociées,comptes enfants…)

Votre demande doit être cohérente

Me demander du 2% sur 20 ans c’est bien… mais c’est infaisable. Idem si vous êtes criblé de dettes, que vous ne vous en sortez pas, ne venez pas me voir pour ce coquet manoir trouvé sur Pifimmo, c’est certes très agréable un grand jardin de 10HA mais tellement chiant… (pas seulement pour tondre).
Renseignez vous sur les taux pratiqués sur votre secteur ( pas surmeilleurtauxpipo.com ), amis, connaissance, travail… renseignez vous auprès de vos boîtes pour un éventuel prêt patronal à taux bas, faîtes le tour de votre famille pour constituer votre apport, prendre les DAC ( Droits à Crédits ) d’un Pel ou CEL de l’un de vos ascendants/descendants, amenez certains documents ( avis d’imposition, compromis de vente ), en gros faîtes vivre votre projet, je dois voir en vous le futur proprio, qui est prêt à payer des nouvelles charges etc… pas quelqu’un qui part à l’abordage « pour plus mettre mes loyers par la fenêtre ».
La NECESSITE d’acheter c’est bien, la CAPACITE c’est mieux, et tellement plus sûre.

En Résumé, faîtes preuve de bon sens, ne vous rabaissez pas mais ne vous croyez pas tout permis, même si vous êtes blindés.

Au niveau technique de prêts maintenant ;

-Ne négociez pas votre assurance DIT dans un autre établissement, c’est source de conflit en cas de pépin, et votre banque rattrapera sur le taux ou les frais ce qu’il perd en assurance.
Par contre n’hésitez pas à la négocier au sein de la banque choisie.

-Déclarez toujours les pépins de santé sur la déclaration d’assurance, c’est hyper important, vous auriez bon dos de demander l’application de l’assurance, qu’elle vous soit refusé pour avoir omis de déclarer votre tentative de suicide, votre addiction aux psychotropes suite à votre brutale éviction du logement conjugual ou encore votre handicap lourd suite à une mauvaise réception de lancer de boule de pétanque…

-l’essentiel est de couvrir le prêt à 100%, 2 personnes d’âge proche en bonne santé peuvent donc ne se couvrir mutuellement qu’à 50% si leurs revenus sont proches, ça peut faire une belle économie.

-En garantie si nécessaire, demandez à passer par une société de caution mutuelle, plutôt qu’une hypothèque ou un PPD ( Privilège du prêteur de deniers ), vous récupererez souvent au moins 80% du prix demandé ( souvent 1% de la transaction ) une fois le prêt terminé.

-Evitez le taux variable, surtout en ce moment, la hausse des taux n’est pas certaine,  mais toujours plus que la baisse.

-Acceptez quelques contreparties ( faire l’assurance habitation ou vous faîtes votre prêt, ouvrir un compte épargne, une réserve d’argent...) ca ne vous coutera rien et le conseiller pourra faire pencher la balance de votre côté sur le taux en mettant en avant l’équipement à venir.

-Un taux c’est bien, mais une seule chose est importante au final=ce que vous payez au TOTAL, c'est-à-dire le coût global de votre crédit. Si je vous fais votre fameux 2% mais que je vous colle une assurance à 5€/10000 empruntés, je suis gagnant.


A LIRE EGALEMENT

LE PIEGE DES TAUX VARIABLES SE REFERME

COMMENT JE M'AI TUE AVEC L'IMMOBILIER


LES BANQUIERS.COM


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