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UNIBAIL-RODAMCO : Société Générale reste à la Vente

Lundi 31 Oct 2011 à 13:05

Société Générale a renouvelé sa recommandation Vendre et son objectif de cours de 122 euros sur Unibail-Rodamco. Le groupe a vu ses loyers reculer de 2,4% au troisième trimestre. L'analyste remarque qu'Unibail Rodamco a timidement acheté pour 16,5 millions d'euros ses actions à 126,3 euros en moyenne, soit un niveau proche de l'objectif de cours de Société Générale.

AOF - EN SAVOIR PLUS

Les points forts de la valeur

- Unibail Rodamco est la première foncière européenne et le leader européen de l'immobilier commercial;

- Le groupe détient un portefeuille d'actifs de qualité concentré sur les plus grands centres commerciaux d'Europe avec une forte fréquentation. 60% des centres commerciaux du groupe génèrent plus de 6 millions de visiteurs par an. Ce recentrage sur les actifs de grande taille est unique dans le secteur ;

- Associé à une gestion d'actifs agressive (rotation des locataires et introduction de nouvelles enseignes), ce positionnement permet à Unibail-Rodamco d'attirer des consommateurs avec un pouvoir d'achat plus élevé ;

-Proposer à une enseigne les plus grands centres les mieux fréquentés d'Europe permet au groupe de créer des partenariats avec de grandes enseignes internationales, comme Apple ou Abercrombrie & Fitch ;

- L'immobilier de bureau, activité cyclique, représente moins de 20% de l'activité ;

- Le groupe dispose d'une capacité d'investissement inégalée dans le secteur;

- La société est généreuse vis-à-vis de ses actionnaires avec une hausse régulière du dividende. L'action offre un rendement élevé.

Les points faibles de la valeur

- La volonté du groupe de céder 2,5 à 3 MdEUR d'actifs à moyen terme limitera la croissance ;

- La diversification géographique est jugée insuffisante : l'Europe Centrale représentait moins de 10% des loyers nets en 2009, tandis que l'activité en France en représentait plus de la moitié (58%).

Comment suivre la valeur

- Les performances du groupe sont sensibles à l'évolution du PIB des économies où il est implanté, à l'inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance) ;

- L'actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière ;

- Les perspectives des foncières en termes de cash flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques ;

- Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d'intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées ;

- Concernant l'immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé ;

- Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d'une exemption d'impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu'il remplisse certaines conditions. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent.

LE SECTEUR DE LA VALEUR

Immobilier

Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic, spécialisée dans l'immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d'une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Real Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d'Eurosic devrait croître d'environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d'actifs s'établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a d- renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d'accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, car elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable.

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