Exane a abaissé son opinion sur Gecina de Neutre à Sous-performance avec un objectif de cours de 91 euros. Cette dégradation s'explique par des questions de valorisation, explique le broker. Depuis le début de l'année, le titre Gecina a rebondi de 15% contre 2% pour l'indice pan-européen correspondant. Cette hausse s'explique par le momentum positif autour de la restructuration en cours. Toutefois, selon les estimations d'Exane, la croissance des cash flows devrait demeurer limitée avec la hausse probable du coût de la dette.
Ce coût devrait passer de 3,62% en 2010 à 4,15% en 2011 selon les estimations de la société, et il pourrait atteindre 5% fin 2014 selon les anticipations d'Exane.
AOF - EN SAVOIR PLUS
Les points forts de la valeur
- Le controversé Joaquin Rivero, à l'origine d'une croissance tout azimut et de problèmes de gouvernance, a cédé son poste à de nouveaux dirigeants. Ils mettent en place une stratégie consistant à recentrer la société sur ses principaux métiers, sur le plan géographique et opérationnel.
- Le nouveau périmètre stratégique de la foncière s'articule autour de deux pôles, l'un tertiaire (bureaux, logistique et hôtels) et l'autre démographique (résidences étudiants et santé).
- Le patrimoine global de plus de 10 milliards d'euros, composé notamment des adresses les plus prestigieuses de Paris, en fera toujours l'une des premières foncières françaises.
- Les actifs hôteliers et logistiques ne sont désormais plus considérés comme stratégiques. Les actifs espagnols vont être cédés.
- Le groupe est passé dans la catégorie « investment grade » avec le relèvement de sa note à BBB- par l'agence Standard and Poor's en octobre 2010. Cela devrait lui faciliter l'accès au marché du crédit.
Les points faibles de la valeur
- Le secteur souffre actuellement du manque de visibilité sur la conjoncture économique ainsi que de craintes persistantes sur le marché du financement étant donné que la dette est le second élément, après les actifs immobiliers, constitutif de l'activité des foncières.
- La confiance des investisseurs pourrait mettre du temps à revenir et la décote par rapport à l'ANR mettre du temps à se résorber étant donné que les deux associés, Joaquin Rivero et Bautista Soler, possèdent encore 31,4% du capital, quand Metrovacesa et Predica en contrôlent 35%.
- Gecina est très dépendante de la santé du marché local parisien (96% des loyers du groupe sont perçus à Paris et en région parisienne). La foncière possède également des actifs très orientés logement.
Comment suivre la valeur
- L'actif net réévalué (ANR) est une donné clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d'apprécier le niveau de valorisation d'une foncière.
- Les perspectives des foncières en termes de cash-flow comme d'ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques.
- Comme toute valeur foncière, le titre est dépendant également du niveau des taux d'intérêt.
- Le taux de vacance (ou son contraire, le taux d'occupation) est un bon indicateur de tendance du marché immobilier.
- Gecina va pouvoir reprendre sa marche en avant, d'une manière plus raisonnée et sans doute plus convaincante vis-à-vis des investisseurs. La concrétisation de la nouvelle stratégie du groupe sera néanmoins déterminante.
- A suivre notamment l'objectif de faire progresser le portefeuille foncier de 3 milliards d'euros d'ici à 2014, ce qui représente une hausse de 50%.
- Les investisseurs institutionnels et particuliers pourraient jouer les arbitres en cas de reprise des hostilités entre les différentes parties prenantes au capital. D'une manière générale, la consolidation du secteur pourrait reprendre.
LE SECTEUR DE LA VALEUR
Immobilier
Les Notaires de France parient sur une progression des prix immobiliers en 2011 . Celle-ci devrait dépasser la barre des 10% à Paris et dans les quartiers historiques des grandes métropoles comme Lyon, Nantes et Bordeaux, et rester légèrement inférieure à ce seuil en petite et grande couronnes parisiennes. En province, les hausses attendues seraient comprises entre 3 et 5%. Le marché s'annonce en tout cas plus dynamique au premier semestre 2011 qu'au second : dans le contexte de l'élection présidentielle et de la réforme de la fiscalité du patrimoine, conjuguées à la hausse des taux de crédits immobiliers, cette fin d'année 2011 devrait plutôt favoriser l'attentisme des investisseurs. Bénéficiant d'une situation financière assainie, les foncières pourraient se lancer dans une vague d'acquisitions. Unibail a récemment annoncé une prise de participation de 7,25% au capital de la Foncière Lyonnaise. Gecina est également une cible pour de futurs acquéreurs.