Société Générale a repris le suivi de la valeur Unibail-Rodamco avec un objectif de cours de 107 euros et une recommandation à Conserver après son émission obligataire fin avril. Il s'agissait d'Obligations à OPTION de Remboursement en Numéraire et en Actions Nouvelles et/ou Existantes (ORNANE) à échéance du 1er janvier 2015. La valeur nominale unitaire de ces obligations, établie à 146,36 euros, fait apparaître une prime d'émission de 30% par rapport au cours de référence de l'action sur le marché parisien.
Elles porteront intérêt à un taux annuel de 3,50% payable à terme échu le 1er janvier de chaque année.
AOF - EN SAVOIR PLUS
Activité de la société
Fondée en 1968 pour financer l'immobilier d'entreprise par crédit-bail immobilier, la société s'est transformée en foncière une vingtaine d'années plus tard. Aujourd'hui numéro un français de l'immobilier commercial, Unibail est aussi parmi les premières sociétés foncières d'immobilier commercial de la zone euro. Les très grands centres commerciaux sont sa spécialité.
Elle est active sur trois pôles : les centres commerciaux (50 % des loyers), les immeubles de bureaux (35 % des loyers) et les complexes de congrès-expositions (15 %).
Unibail a fusionné en 2007 avec le néerlandais Rodamco afin de créer un nouveau géant de l'immobilier en Europe avec un patrimoine immobilier de 25,2 milliards d'euros.
Les points forts de la valeur
- Le groupe dispose d'un portefeuille de constructions ou d'extensions qui assure une croissance soutenue pour les quatre à cinq années à venir.
- L'indexation des loyers sur l'indice ICC protège les revenus de l'inflation
- La foncière dispose d'une forte capacité d'endettement pour investir, alors que les taux d'intérêt sont bas.
- Le groupe dispose de preneurs de qualité et de baux de longue durée.
- Le positionnement du groupe sur les centres commerciaux est défensif dans la mesure où cette activité résiste bien aux retournements conjoncturels.
- Le mariage avec Rodamco devrait permettre de tirer des synergies de l'ordre de 40 à 65 millions d'euros par an d'ici 2012, en termes de revenus locatifs nets.
-Ce rapprochement devrait aussi permettre de tirer profit de la plate-forme européenne déjà existante de Rodamco afin d'accélérer le développement de nouveaux projets créateurs de valeur.
Les points faibles de la valeur
- Le potentiel de développement à l'international est sous-exploité
- Le pôle Congrès-expositions, très cyclique, est exposé au ralentissement économique.
- La quasi-absence de certains créneaux porteurs comme les murs d'exploitation (hôtels, maisons de retraites,...) ou les entrepôts.
Comment suivre la valeur
- L'immobilier de bureau est dépendant de la conjoncture économique (climat des affaires en général). Le taux de vacance des actifs est un bon indicateur de tendance.
- Comme toutes les foncières, Unibail est dépendant du niveau des taux d'intérêt.
- Unibail a opté pour le nouveau statut fiscal qui prévoit l'exonération définitive de l'impôt sur les sociétés en contrepartie de la taxation de l'ensemble des plus-values latentes au taux de 16,5 % et de l'obligation de distribuer 85 % du résultat courant sous forme de dividendes.
LE SECTEUR DE LA VALEUR
Immobilier
La Fnaim a élaboré quatre scénarios jusqu'en 2012. Trois d'entre eux parient sur une baisse de 10% des prix dans l'ancien cette année par rapport à 2008. Le marché pâtit de la crise économique actuelle et de l'attentisme des acheteurs face à certains vendeurs qui ne veulent pas réduire leurs prétentions financières. Quant à l'immobilier d'entreprise, certains experts prédisent que le marché va poursuivre sa chute en France en 2009. Le repli pourrait même atteindre 21%. Concernant la production de crédits immobiliers, l'Observatoire Crédit Logement s'attend à une nouvelle baisse cette année, avec un montant de nouveaux crédits s'établissant entre 120 à 130 milliards d'euros (contre 140 milliards d'euros l'an passé). Beaucoup d'acteurs cherchent à améliorer leur structure financière, notamment grâce à des cessions, qui leur permettraient de réduire leur endettement. Ainsi, Foncière des Régions a vendu en 2008, 1,3 milliard d'euros d'actifs et devrait vendre pour 500 millions d'euros cette année.
