Activité commerciale 2010 supérieure aux objectifs
- Logement : 14.885 réservations nettes (+13% par rapport à 2009), dont 12.016 logements neufs, pour un montant total de 2,57 milliards d'euros TTC (soit + 19% par rapport à 2009)
- Tertiaire : 190 millions d'euros HT de prises de commandes
- Backlog à fin décembre : 2,7 milliards d'euros, soit 16 mois d'activité promotion(1), en progression de 5% par rapport à fin 2009 (+15% pour le logement)
Situation financière robuste et bonne visibilité : progression du dividende
- Chiffre d'affaires : 2.747 millions d'euros, en repli limité à 3% par rapport à 2009
- Résultat opérationnel courant : 201 millions d'euros, soit un taux de marge Groupe de 7,3% (7,9% pour le pôle Logement)
- Résultat net part du Groupe de 120 millions d'euros
- Point bas du BFR (359 millions d'euros) amenant à une trésorerie nette consolidée de 291millions d'euros
- Augmentation du dividende proposé à 2 euros par action
Perspectives 2011 : rebond des commandes tertiaires et progression de la marge opérationnelle
- Résidentiel : objectif de part de marché de 10% dans un marché du logement neuf attendu autour de 105.000 unités
- Tertiaire : objectif de 500 millions d'euros de prises de commandes
- Chiffre d'affaires consolidé 2011 attendu autour de 2,7 milliards d'euros et marge opérationnelle courante supérieure à 8% en 2011 hors charges liées au projet Nexity Demain
- Maintien d'une politique de dividende adaptée à la situation financière de la société
Selon Alain DININ, Président-Directeur Général :
«En dépit des mesures de soutien adoptées début 2009, 2010 aura vu un nouveau renforcement des tensions sur le marché du logement en France. L'insuffisance des mises en chantier dans les grandes agglomérations se traduit par une hausse des prix et l'exclusion de nombreux ménages de l'accession. Conjuguée à la remontée des taux d'emprunt immobilier, cette situation de pénurie exige désormais la mise en uvre d'une politique de construction beaucoup plus énergique reposant sur la libération de fonciers, la densification des villes et la simplification du processus administratif.
Pour le Groupe Nexity, 2010 aura été une très bonne année, avec des résultats commerciaux et un niveau d'activité supérieurs aux attentes. Compte tenu du décalage entre l'activité commerciale et la constatation des résultats, 2010 marquera, en contrecoup de l'effondrement des ventes de logements en 2008, un point bas du taux de marge opérationnelle qui sera amené à s'améliorer progressivement sur les prochains exercices.
L'objectif de taux de marge opérationnelle que nous nous fixons pour 2011 est donné avant prise en compte du coût de lancement du nouveau projet d'entreprise du Groupe, « Nexity Demain », qui pèsera de façon non récurrente sur le résultat opérationnel 2011. Ce projet pluri-annuel et ambitieux vise à pousser encore plus loin l'intégration de nos différentes activités, en capitalisant sur une marque unique, qui devra incarner les engagements de l'ensemble des activités pour être plus proche et plus à l'écoute de ses clients. En visant, avec de nouvelles solutions et de nouveaux produits, voire de nouvelles activités complémentaires, à accompagner nos clients dans leurs différentes vies immobilières, nous souhaitons que NEXITY devienne le réflexe en matière de besoins immobiliers et la marque de référence en termes de relation-client dans ce domaine. »
* * *
Le mardi 22 février 2011, le Conseil d'administration de Nexity, réuni sous la présidence d'Alain DININ, a examiné et arrêté les comptes consolidés du Groupe au 31 décembre 2010. Le compte de résultat et le bilan consolidés figurant en pages 12 à 14 du présent communiqué ont été audités par les Commissaires aux comptes de la Société.
* * *
Activité Commerciale 2010
Pôle Logement
Le marché français a été très actif durant l'année 2010 (115.051 logements neufs vendus par les promoteurs, soit +8,6% par rapport à 2009), grâce notamment à des taux de crédit immobilier à leurs plus bas niveaux historiques (3,42% en moyenne annuelle selon Crédit Logement), et aux dispositifs de soutien public destinés aux particuliers (aides à l'accession, incitation à l'investissement locatif à travers le régime Scellier-Carrez). La mise en uvre en 2011 du nouveau PTZ+ (prêt à taux zéro renforcé), plus ciblé et qui augmente la capacité d'emprunt des clients dans les zones urbaines devrait soutenir le marché des primo-accédants. Le maintien du régime Scellier à des niveaux toujours attractifs (avantage fiscal ramené à 22%), pour les logements neufs répondant à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) devrait continuer de soutenir celui des investisseurs particuliers. Pour autant, la tendance à la remontée des taux des crédits immobiliers constatée depuis le début de l'année devrait peser sur la capacité de financement des acquéreurs.
Les réservations nettes de logements neufs et de lots de terrains à bâtir enregistrées par le Groupe Nexity se sont au total établies à 14.885 unités (dont 162 en Italie), en hausse de 13% par rapport à 2009, et représentent 2.566 millions d'euros (dont 52 millions en Italie).
Réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir - FRANCE (lots et MEUR)
2010
2009
Ecart %
Logements (nombre de lots)
11.854
10.808
+10%
Terrains à bâtir (nombre de lots)
2.869
2.205
+30%
Total réservations logements et terrains à bâtir (nombre de lots)
14.723
13.013
+13%
Total réservations logements (MEUR TTC)
2.295
1.972
+16%
Terrains à bâtir (MEUR TTC)
219
141
+55%
Total réservations logements et terrains à bâtir (MEUR TTC)
2.514
2.113
+19%
Les réservations de logements neufs s'élèvent en France à 11.854 unités, en hausse de 10% par rapport à 2009.
Evolution des réservations Logement par clients - FRANCE
Hors ventes en bloc aux institutionnels et ventes d'Iselection(2), le prix moyen TTC des logements vendus s'établit à 209 kEUR pour une surface moyenne de 58 m2. L'augmentation de la surface moyenne des logements vendus, ainsi que la part croissante des ventes en zones tendues, participent à la progression du prix moyen des logements. La progression du prix moyen au m² (+6% par rapport à 2009) est en ligne avec l'évolution du marché du neuf en France en 2010.
Prix moyen de vente & Surface*
2010
2009
Prix moyen TTC logement au m² (EUR)
3.601
3.393
Surface moyenne par logement (m²)
57,9
57,7
Prix moyen TTC par logement (KEUR)
208,6
195,8
* hors ventes en bloc et Iselection
Le stock achevé détenu par le Groupe demeure très faible, à 103 logements à fin 2010. Le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux reste exceptionnellement élevé, et atteint 77% en moyenne sur l'année.
Les efforts menés par le Groupe en matière de développement ont été concrétisés : 10.382 nouveaux lots ont été mis sur le marché sur l'exercice, soit une progression de 44% par rapport à 2009. Le potentiel d'activité Logement(3) du Groupe à fin 2010 représente l'équivalent de 21.300lots(4), en hausse de 12% par rapport au 31 décembre 2009. En Ile-de-France, les terrains sous promesse progressent de 57% sur un an.
Les réservations de terrains à bâtir s'établissent à 2.869 unités, en hausse de 30% par rapport à 2009. Cette hausse s'explique par une augmentation de 12% des ventes aux particuliers, et par le fort redressement des ventes groupées nettes réalisées auprès des promoteurs. Le prix moyen des réservations nettes des particuliers s'établit à 75 kEUR. Le potentiel de l'activité(3) de lots de terrains à bâtir s'élève à 9.400 lots, contre 8.700 lots au 31 décembre 2009.
Pôle Tertiaire
L'année 2010 a vu un net redémarrage du marché de l'investissement en France, avec un total de 11 milliards d'euros engagés (+42% par rapport à 2009) dont 4,6 milliards d'euros(5) au quatrième trimestre. La forte préférence pour les actifs de qualité s'est traduite par une forte baisse des rendements des actifs « prime » (de 4,75% à 6% dans Paris QCA), et une part élevée des investissements portant sur des immeubles neufs ou restructurés (50% des volumes). La rareté de ces types d'actifs a contribué à la relance des projets en VEFA, dont certains de taille significative «en blanc ». Les surfaces neuves ou restructurées disponibles se raréfient dans l'offre future certaine, conséquence du nombre limité de nouveaux lancements de projets depuis la crise.
Les prises de commandes enregistrées par Nexity en 2010 se sont élevées à 189,6 millions d'euros HT. Le quatrième trimestre a vu la conclusion de deux nouvelles commandes pour un total de 65,9 millions d'euros HT : une opération de bureaux de 16.000 m² au pied du métro à Genevilliers (92), et des locaux d'activité de près de 5.000 m² situés au Coudray-Montceaux (91). Le degré d'avancement de développement de nouveaux projets permet au Groupe d'afficher des objectifs ambitieux de prises de commandes pour 2011, revenant aux plus hauts niveaux historiques de cette activité.
Pôle Services & Distribution
Dans les activités de Services, le portefeuille de lots en gestion de copropriété a connu en 2010 une érosion significative (-8% en volume), qui justifie la mise en uvre de nouveaux moyens visant à améliorer la qualité de service dans le cadre du nouveau projet d'entreprise, « Nexity Demain ». En gérance locative, le portefeuille du Groupe progresse légèrement sur un an à fin 2010. En transaction, les agences du Groupe enregistrent une forte reprise des volumes, en location comme en vente. En tertiaire, les surfaces sous gestion s'élèvent à un peu moins de 7 millions de mètres carrés au 31 décembre 2010.
Dans la Distribution, l'activité des agences des réseaux (1.343 agences fin décembre 2010 contre 1.405 fin décembre 2009) reste soutenue, grâce notamment à la faiblesse des taux de crédit immobilier. L'activité d'Iselection continue par ailleurs de bénéficier de l'extension du dispositif Scellier aux investissements réalisés sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) : 2.039 lots ont été commercialisés en 2010 au titre de son activité de vente de produits d'épargne immobilière pour le compte de promoteurs tiers, en ligne avec 2009.
Régénération urbaine (Villes & Projets)
Le potentiel foncier non commercialisé de Nexity Villes & Projets atteint 835.000 mètres carrés(6) au 31 décembre 2010. L'année écoulée a vu la mise en commercialisation de plus de 130.000 m² issus d'opérations initiées par Villes & Projets, sur les sites de Nantes Tripode (44), Gennevilliers (92), Ermont Eaubonne (95), Boulogne-Billancourt (92) et Nanteuil le Haudouin (60). Deux opérations nouvelles sont par ailleurs entrées en portefeuille, à Strasbourg (67) pour près de 29.000 m2, et Asnières (92) pour 123.000 m², ce dernier rentrant dans le cadre de la politique du Groupe de prises de positions foncières opportunistes ponctuelles, à haut potentiel.
Au 31 décembre 2010, la part des surfaces destinées à des opérations de logement s'élève désormais à 47% du total, contre 53% destinées à des bureaux, commerces et locaux d'activités.
Les opérations initiées par Villes & Projets ont généré un chiffre d'affaires pour les activités de promotion du Groupe de 154 millions d'euros durant l'année 2010 (contre 238 millions en 2009) et ont représenté 70% du montant des prises de commandes de l'année du pôle Tertiaire.
Résultats consolides 2010
En millions d'euros
2010
2009
Ecart %
Chiffre d'affaires
2.747,2
2.837,9
-3%
Résultat opérationnel courant
201,4
206,4
-2%
Marge opérationnelle courante
7,3%
7,3%
Résultat financier
(22,2)
(39,3)
-
Impôts sur les bénéfices
(65,6)
(59,8)
Résultat des activités courantes après impôts
113,6
107,3
+6%
Variation de valeur des goodwills
(35,4)
(121,7)
Résultat des sociétés mises en équivalence
43,9
(34,1)
-
Résultat net part des intérêts minoritaires
(2,3)
(1,4)
Résultat net part du Groupe
119,8
(49,9)
-
Bénéfice par action (EUR)
2,26
-
Chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires enregistré par le Groupe Nexity en 2010 s'établit à 2.747 millions d'euros, en repli de 3% par rapport à 2009.
En millions d'euros
2010
2009
Ecart %
Logement
1.731,7
1.827,1
-5%
Tertiaire
375,0
475,9
-21%
Services & Distribution
609,2
530,1
+15%
Autres activités
31,3
4,8
-
Chiffre d'affaires* Groupe
2.747,2
2.837,9
-3%
* Les chiffres d'affaires des pôles Logement (hors Italie) et Tertiaire sont reconnus selon la méthode de l'avancement, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement des coûts de construction engagés.
Le chiffre d'affaires du pôle Logement s'établit à 1.731 millions d'euros se décomposant en 1.560 millions d'euros pour l'activité de promotion de logements en France, 160 millions d'euros pour les activités de lotissement et 11 millions d'euros pour les activités de promotion résidentielle en Italie avec la livraison d'une première opération à Turin. Le retrait de 7% du chiffre d'affaires de l'activité de promotion de logements neufs en France par rapport à 2009 reflète la baisse de l'activité commerciale enregistrée en 2008, dans des proportions moindres qu'escompté toutefois, compte tenu d'un très bon quatrième trimestre (566 millions d'euros, proche du record historique de 603 millions au quatrième trimestre 2009), durant lequel ont été signés 58% des actes notariés de l'exercice.
Le recul du chiffre d'affaires du pôle Tertiaire de 21% par rapport à 2009 (à 375 millions d'euros), s'explique principalement par l'absence de chiffre d'affaires significatif à l'international. Les conditions très dégradées des marchés locaux (notamment en Espagne et en Italie) n'ont pas permis de lancer de nouvelles opérations significatives depuis deux ans, alors que l'achèvement d'opérations d'immeubles de bureaux à Barcelone et à Milan contribuait pour 70 MEUR au chiffre d'affaires 2009. Les objectifs de prise de commandes que se fixe le Groupe pour 2011, supérieurs au montant du backlog tertiaire résiduel à fin 2010, devraient permettre de faire à nouveau croître en 2011 le backlog de cette activité pour la première fois depuis 2008.
La progression de 15% du chiffre d'affaires du pôleServices et Distribution (609 millions d'euros) provient essentiellement des activités de Distribution alors que le chiffre d'affaires des Services (429 MEUR) reste stable. Dans les activités de Distribution, le Groupe enregistre un quasi-doublement du chiffre d'affaires (180 MEUR contre 97 MEUR) en raison de la forte accélération de l'activité d'Iselection (147 MEUR contre 65 MEUR). L'activité d'opérateur de logements neufs d'Iselection a progressé nettement en 2010, et a bénéficié en fin d'année d'une accélération des signatures d'actes de vente qui s'est directement traduite dans le chiffre d'affaires de l'année (61% des signatures d'actes de l'année réalisées sur le seul mois de décembre).
La forte progression du niveau de chiffre d'affaires des Autres activités par rapport à 2009 s'explique par l'impact ponctuel de la cession d'un immeuble de bureau restructuré à Paris 13ème détenu en co-investissement.
Résultat opérationnel courant
Le résultat opérationnelcourant s'élève à 201,4 millions d'euros, soit une marge opérationnelle courante de 7,3%, stable par rapport à 2009.
En millions d'euros
2010
2009
Ecart %
Logement
136,9
149,0
-8%
% du chiffre d'affaires
7,9%
8,2%
Tertiaire
15,7
35,1
-55%
% du chiffre d'affaires
4,2%
7,4%
Services et Distribution
58,9
34,0
+73%
% du chiffre d'affaires
9,7%
6,4%
Autres activités
(10,0)
(11,8)
ns
Résultat opérationnel courant
201,4
206,4
-2%
% du chiffre d'affaires
7,3%
7,3%
Le taux de marge opérationnelle courante du pôle Logement de 7,9% en 2010 (contre 8,2% en 2009) confirme les anticipations du Groupe. Il s'explique par le niveau réduit des marges des réservations enregistrées en 2008 qui se sont traduites par un point bas de la marge du logement à la fin du premier semestre 2010 (7,2%). La progression des marges attachées aux réservations enregistrées à compter de 2009 devrait se traduire par une amélioration progressive du taux de marge.
Le résultat opérationnel courant du pôle Tertiaire s'établit à 15,7 millions d'euros. La marge opérationnelle dégagée par les opérations en France atteint 24,7 millions, soit 7% du chiffre d'affaires, en raison du poids des opérations négociées durant la crise de 2008 et d'une moindre couverture des charges de structure en raison de la baisse du niveau d'activité. A l'international, la sous-couverture des charges de structure et la forte dépréciation d'un terrain résiduel en Espagne, expliquent le niveau de pertes enregistrées.
Le résultat opérationnel courant du pôle Services et Distribution atteint 58,9 millions d'euros, soit un taux de marge de 9,7%. La marge opérationnelle des Services s'élève à 5,8%, affectée notamment par l'érosion du portefeuille et le bas niveau des taux d'intérêt, qui réduit les produits financiers générés par la gestion des comptes mandants. Les activités de Distribution dégagent un résultat de 34,1 millions d'euros, en forte hausse par rapport à 2009 : la reprise de l'activité d'Iselection, tant en opérateur qu'en commercialisateur, se traduit immédiatement dans les comptes (comptabilisation des opérations en totalité à la signature des actes).
Le résultat opérationnel courant des Autres activités s'établit à -10,0 millions d'euros et comprend notamment les charges des holdings, de Villes & Projets(7), les charges liées aux paiements en actions et les activités de Nexity-Reim.
Lerésultat financierressort à -22,2 millions d'euros (contre -39,3 millions en 2009) dont -16,5 millions d'euros de coût de l'endettement financier net. Les instruments de couverture limitent l'avantage retiré de la baisse des taux d'intérêt sur les encours de dette brute, tandis que la rémunération de la trésorerie à court terme du Groupe se révèle très faible. Les autres produits et charges financiers pour un montant de -5,7 millions d'euros complètent le résultat financier, dont la rémunération des avances clients du Tertiaire et du Logement (-3,4 millions), l'impact en résultat des dérivés inefficaces ou déqualifiés (-7,3 millions), partiellement compensés par le stockage des coûts d'emprunt (+4,8 millions).
Le résultat des activités courantes après impôts, le plus pertinent pour comparer les résultats d'une année sur l'autre compte tenu des évolutions contrastées du résultat des sociétés consolidées par mise en équivalence et des évaluations de goodwill, atteint 113,6 millions contre 107,3 millions en 2009.
La contribution des participations consolidées par mise en équivalence s'élève à 43,9 millions d'euros dont 41,3 millions d'euros au titre de la contribution d'Eurosic (contre une charge de 32,4 millions d'euros en 2009). Cette évolution traduit essentiellement l'effet de l'appréciation de la juste valeur des immeubles détenus par la foncière sur la période. Pour rappel, Nexity valorise sa participation dans Eurosic sur la base de l'actif Net Réévalué de la foncière.
Le résultat net part du Groupe s'élève à 119,8 millions d'euros.
Flux de trésorerie Groupe
En millions d'euros
2010
2009
Capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts
213,7
207,2
Variation du BFR d'exploitation
176,2
61,3
Paiement d'impôts & charges financières
(43,1)
(69,1)
Flux de trésorerie générés par l'exploitation
346,8
199,4
Flux de trésorerie liés aux investissements opérationnels
(10,1)
(8,1)
Cash-flow libre
336,7
191,3
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement financiers
(3,8)
517,1
dont dividendes reçus des sociétés mises en équivalence
1,1
8,7
dont produit de la cession des titres Crédit Foncier de France
