CENTRES COMMERCIAUX EUROPEENS : UN NIVEAU DE DEVELOPPEMENT HISTORIQUEMENT BAS
Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report, 2,1 millions de mètres carrés de centres commerciaux ont ouvert en Europe au cours des six premiers mois de 2010, soit une diminution de 30 % par rapport à la même période en 2009. " L'accélération du rythme d'ouvertures d'ici la fin de l'année ne permettra pas d'inverser la tendance. Avec 3,8 millions de nouveaux mètres carrés au second semestre, le volume d'ouvertures pour l'ensemble de 2010 accusera un recul de 17 % par rapport à l'an dernier et de plus d'un tiers par rapport à 2008 " annonce Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.
Une crise économique persistante et de grande ampleur
L'année 2010 ne constituera pas pour autant le point bas du marché. En 2011 et 2012, le nombre total de nouveaux mètres carrés de centres commerciaux devrait être de 45 à 50 % inférieur au pic de 2008. Seuls 5,2 millions de mètres carrés seront par exemple inaugurés en 2011, limitant à 3,9 % la croissance annuelle du parc européen des centres commerciaux, son niveau le plus faible depuis trente ans.
Ces chiffres traduisent l'ampleur d'une crise dont nous ne sommes manifestement pas tout à fait sortis, comme le confirme l'essoufflement de la reprise économique dans les pays développés. Dans un contexte encore largement incertain, l'adoption par les États européens de politiques de rigueur et l'ampleur des destructions d'emplois devraient continuer de plomber le moral des ménages, pesant sur l'évolution de la consommation privée. La diminution du nombre de projets de centres commerciaux ne fait ainsi que refléter les conditions défavorables d'un marché immobilier des commerces toujours contraint, outre par des difficultés de financement, par l'attentisme d'enseignes échaudées par la contraction de leur chiffres d'affaires et les performances décevantes de centres ouverts récemment.
Une répartition très inégale des projets de centres commerciaux
Si le ralentissement général du rythme des ouvertures est un fait, d'importants contrastes demeurent. Ainsi, dix pays n'ont compté aucun nouveau mètre carré au cours du premier semestre 2010 quand la Russie concentrait, sur la même période, 20 % de l'ensemble des surfaces inaugurées sur le continent, soit 430 000 m² comprenant notamment le Vegas, centre de 130 000 m² situé à Moscou et projet le plus important ouvert depuis le début de l'année en Europe.
Ces contrastes peuvent être liés à l'évolution du climat économique de chaque pays. La liste des dix pays présentant un bilan vierge de toute ouverture compte de fait quelques-unes des économies les plus sévèrement frappées par la crise, comme l'Irlande, la Grèce ou la Hongrie. La plupart des projets ayant été initiés avant la crise, le contexte économique ne suffit toutefois pas à expliquer ces contrastes, qui reflètent davantage l'état de maturité de chaque marché. L'Irlande, qui affiche l'une des densités de mètres carrés de centres commerciaux par habitant la plus élevée du continent (393/1 000), se distingue ainsi de la Russie (72/1 000) ou, plus encore, de la Bulgarie (55/1 000). Quatre nouveaux centres ont été inaugurés dans ce pays, conduisant à un accroissement record de 96 % de son parc existant. Cette augmentation est d'autant plus préoccupante que les centres qui y ont ouvert récemment présentent un taux de vacance élevé et que 16 projets en cours de construction doivent encore ouvrir d'ici la fin de 2011.
Reflétée par la répartition très inégale des mètres carrés de centres commerciaux ouverts depuis le début de 2010, la distinction entre pays de l'ouest et marchés émergents ne se dément pas non plus s'agissant des projets en cours de développement. Quatre pays - la Russie, la Turquie, la Bulgarie et la Pologne - concentrent ainsi 52 % du volume total des ouvertures prévues sur le continent d'ici la fin de 2011. 2,3 millions de mètres carrés, soit 30 % du total européen, concernent la seule Russie, où seront à nouveau inaugurés quelques-uns des centres commerciaux les plus importants d'Europe comme le Mall of Russia à Moscou (101 000 m²). En dépit d'une croissance qui sera sans doute ralentie par les incendies dramatiques de l'été, les prévisionnistes tablent sur une augmentation de 5,5 % du PIB russe en 2010 après une contraction sévère de 7,9 % l'an dernier. De fait, l'environnement économique apparaît de nouveau favorable à la consommation privée, ce qu'indique l'augmentation récente des ventes au détail (+ 5,5 % en juin a/a). " Les acteurs du marché russe de l'immobilier de commerces ont rapidement réagi à ce retournement de tendance, d'autant que les taux de vacance des meilleurs centres commerciaux demeurent très bas (2 %) et que le nombre d'enseignes internationales actives sur le marché reste important. Certains projets reportés du fait de la crise devraient ainsi être relancés tandis que de nouveaux projets ont été annoncés pour la première fois depuis la fin de 2008 " note Christian Dubois.
Présentant des rythmes de développement bien moins soutenus, l'ouest de l'Europe compte cependant deux des cinq projets en cours de construction les plus importants du continent. Le premier du classement, devant le Forum Marmara d'Istanbul, se trouve à Londres. Il s'agit de Stratford City, projet de 186 500 m² qui ouvrira d'ici la fin de 2011 à proximité du parc olympique, précédant de quelques mois le début des JO de 2012. Le second, Puerto Venecia, est un centre de 123 475 m² situé à Saragosse, capitale de l'Aragon et hôte, en 2008, de l'Exposition internationale. Cependant, l'Italie et la France restent, à l'ouest, en tête du classement du volume total des nouveaux mètres carrés de centres commerciaux. L'Italie domine celui du volume des projets ouverts au premier semestre 2010, avec six nouveaux centres représentant une surface totale de 167 909 m² dont celui des Due Torri, projet de 34 000 m² développé par Altarea entre Milan et Bergame. La France est, elle, le premier pays d'Europe de l'ouest pour le volume total de projets dont l'ouverture est prévue entre le second semestre de cette année et la fin de 2011.
La France, premier pays d'Europe de l'Ouest pour le volume de m² de centres commerciaux en projet
" Tranchant avec une fin d'année 2009 marquée par plusieurs ouvertures significatives, comme Odysseum à Montpellier ou les Docks Vauban au Havre, la faible activité de ce début d'année n'a pas permis à notre pays de se distinguer de ses voisins européens. Depuis janvier seuls Okabe, au Kremlin-Bicêtre, et le Cours Oxygène, à Lyon, ont véritablement animé le marché hexagonal. Le rythme des ouvertures va toutefois progressivement s'accélérer, permettant à la France de s'établir à la troisième place du classement européen derrière la Russie et la Turquie " indique Christian Dubois. De fait, près de 870 000 m² de centres commerciaux ouvriront en France d'ici la fin de 2011 (dont 390 000 m² d'ici la fin de 2010 et 480 000 m² sur l'ensemble de 2011), total largement supérieur à celui de ses voisins britannique (392 379 m²) et allemand (363 630 m²). Après l'ouverture de 560 000 m² en 2009, le rythme du renouvellement de l'offre commerciale de l'hexagone restera donc soutenu en 2010 et 2011. Toutefois, celui-ci sera surtout lié à la multiplication d'opérations de taille modeste plutôt qu'à l'inauguration de plusieurs grands centres régionaux, avec l'ouverture de centres destinés à renforcer l'attractivité des centres urbains de villes moyennes (Espace Saint-Christophe à Tourcoing) ou à étendre le coeur commerçant de la ville aux espaces péricentraux de métropoles régionales (Caserne de Bonne à Grenoble).
Certaines ouvertures n'en seront pas moins significatives : après le Polygone Rive Gauche à Béziers, inauguré en septembre 2010, Lyon Confluence et Le Millénaire, à Aubervilliers, feront l'actualité de 2011. " L'ouverture de ces deux centres concrétisera le développement de deux opérations urbaines majeures : la Confluence à Lyon et le territoire de Paris Nord Est, plus vaste secteur d'aménagement aux marges de la capitale. Eléments constitutifs de nouveaux morceaux de villes, Lyon Confluence et Le Millénaire seront emblématiques de quelques-unes des principales tendances de l'immobilier de commerces " poursuit Christian Dubois. Projet de 56 000 m² situé aux portes de Paris, le Millénaire confirmera ainsi le primat donné à la mixité, que reflèteront aussi bien ces milliers de mètres carrés de bureaux neufs ou à construire côtoyant le centre commercial que la part importante donnée, dans l'opération, aux loisirs. Il consacrera également les efforts menés par les opérateurs dans le cadre de l'amélioration de la performance environnementale des bâtiments, le Millénaire bénéficiant de la double certification HQE/BREEAM.
Quelles perspectives pour le marché européen des centres commerciaux ?
Avec une hausse de 80 % des montants engagés en immobilier de commerces lors du premier semestre 2010 en Europe, soit un total de 16,5 milliards d'euros, le marché de l'investissement a donné quelques raisons de croire en une sortie de crise définitive. Les centres commerciaux ont été particulièrement prisés par les investisseurs, notamment en France où leur vente a représenté 66 % des volumes investis en immobilier de commerces au travers de quelques transactions importantes (Cap 3000, près de Nice). Cependant, le climat économique devrait rester, dans la plupart des pays européens, peu favorable à la reprise franche de la consommation des ménages, rendant plus incertain le devenir des nouveaux projets de centres commerciaux. " L'amélioration du marché dépendra pour partie de la capacité de chaque pays à absorber les nouveaux mètres carrés de centres ouverts depuis le début de la crise. La réduction drastique du nombre de projets en développement depuis la fin de 2008 devrait certes favoriser le retour à l'équilibre entre l'offre et la demande. Ce critère, important, ne sera pas toutefois le plus décisif. Dans un environnement très concurrentiel, notamment marqué par l'engouement pour le e-commerce et les arbitrages croissants des ménages, la pertinence des projets portés par les opérateurs et leur adaptation aux évolutions rapides des modes de consommation semblent bien constituer un facteur déterminant de succès " conclut Christian Dubois.
| Rang | Pays | Milliers de m² | Rang | Pays | Milliers de m² |
| 1 | Russie | 2 300 | 1 | Russie | 429 |
| 2 | Turquie | 1 161 | 2 | Bulgarie | 197 |
| 3 | France | 866 | 3 | Turquie | 186 |
| 4 | Italie | 803 | 4 | Italie | 168 |
| 5 | Bulgarie | 417 | 5 | Allemagne | 152 |
| 6 | Pologne | 407 | 6 | Pologne | 147 |
| 7 | Royaume-Uni | 392 | 7 | Roumanie | 126 |
| 8 | Allemagne | 364 | 8 | Espagne | 99 |
| 9 | Espagne | 303 | 9 | Royaume-Uni | 80 |
| 10 | Pays-Bas | 221 | 10 | Slovaquie | 79 |
Source : Cushman & Wakefield - European Shopping Centre report 2010
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