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Activité commerciale et résultats du S1 2010

Mercredi 28 Jul 2010 à 19:35

Paris La Défense, mercredi 28 juillet 2010  

Activité commerciale et Résultats du S1 2010

Backlog en progression, activité commerciale en ligne avec les perspectives annuelles

- Logement : 6.733 réservations nettes, dont 5.318 logements neufs, pour un montant total de réservations de 1,16 milliard d'euros TTC (soit + 7% par rapport au S1 2009)

- Tertiaire : 74 ME de prises de commandes

- Backlog à fin juin : 2,7 milliards d'euros, soit 15 mois d'activité promotion[1], en progression de 5% par rapport à fin 2009

Situation financière solide

- Chiffre d'affaires : 1.236 millions d'euros, en repli de 6% par rapport au S1 2009, en ligne avec la prévision annuelle

- Résultat opérationnel : 80 millions d'euros, soit un taux de marge Groupe de 6,5% (7,2% pour le pôle Logement)

- Stabilité du résultat des activités courantes après impôts à 45 millions. Contribution positive de 22 millions d'Eurosic (contre une charge de -25 millions au S1 2009) conduisant à un Résultat net part du Groupe de 64 millions d'euros

- Niveau bas du BFR à 494 millions d'euros

- Trésorerie nette consolidée : 135 millions d'euros

Perspectives annuelles

- Résidentiel : objectif de part de marché de 10% dans un marché du logement neuf désormais attendu à près de 100.000 unités

- Tertiaire : objectif de 150 millions d'euros de prises de commandes

- Confirmation des perspectives annuelles : chiffre d'affaires consolidé 2010 attendu autour de 2,5 milliards d'euros et objectif de marge opérationnelle courante à 7% en 2010.

Selon Alain DININ, Président-Directeur Général :

"L'évolution des ventes de logements du Groupe démontre à nouveau la pertinence du choix opéré par Nexity d'une priorité accordée au primo-accédant. En croissance malgré une offre de logements neufs fortement contrainte, cette base de clientèle devrait bénéficier demain de dispositifs d'aide à l'accession renforcés, plus lisibles et plus concentrés sur ceux et sur les zones qui en ont le plus besoin. Ces nouveaux dispositifs devraient avoir des conséquences positives sur la capacité des ménages à financer leur acquisition, contrairement à la déductibilité des intérêts des crédits immobiliers. En tertiaire, le Groupe parvient à enregistrer de nouvelles commandes dans un marché particulièrement déprimé sur le segment du neuf, sensible aux inquiétudes renouvelées au second trimestre quant aux perspectives de reprise économique. Ce marché nous apparaît néanmoins recéler des perspectives plus porteuses à moyen terme.

S'agissant du développement du Groupe et de l'emploi de notre trésorerie, l'approche du Groupe n'a pas changé : nous continuons d'étudier des opportunités de croissance externe dans nos métiers immobiliers ainsi que la prise de positions foncières plus opportunistes. Nous avons parallèlement lancé un plan de rachat d'actions à hauteur de 4,50% de notre capital."

* * *

Le mercredi 28 juillet 2010, le conseil d'administration de Nexity, réuni sous la présidence d'Alain DININ, a examiné et arrêté les comptes consolidés intermédiaires du Groupe au 30 juin 2010. Ces comptes ont fait l'objet d'un examen limité par les Commissaires aux comptes.

L'activité commerciale du Groupe Nexity (NXI.PA) est soutenue au premier semestre 2010. Les réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir se maintiennent à un niveau élevé (6.733 lots), proche de celui du premier semestre 2009 (6.801 lots). La demande est toujours forte, soutenue notamment par la faiblesse historique des taux d'emprunt immobilier et les mesures gouvernementales. L'offre disponible est restée limitée en raison de l'abandon de nombreuses opérations lors du retournement du marché en 2008 et des bonnes performances commerciales de 2009. L'accélération des lancements de programmes contribue à la reconstitution de l'offre commerciale du Groupe. Dans le Tertiaire, le Groupe enregistre 74 millions d'euros de commandes nouvelles. Les activités de Services affichent une grande stabilité et celles de la Distribution bénéficient de la progression de l'activité d'Iselection.

Le chiffre d'affaires du Groupe s'établit à 1.236 millions d'euros au premier semestre 2010, en repli de 6% par rapport au premier semestre 2009. Le chiffre d'affaires du pôle Logement recule de 3% ; le recul du chiffre d'affaires du pôle Tertiaire (-30%) n'est qu'en partie compensé par la progression des activités du pôle Services et Distribution (+10%).

La performance opérationnelle est conforme aux anticipations du Groupe. Le résultat opérationnel s'établit à 80 millions d'euros, soit un taux de marge opérationnelle de 6,5%. L'objectif d'une marge opérationnelle courante à 7% est maintenu pour l'ensemble de l'exercice. La marge opérationnelle des activités de logement s'élève à 7,2% au premier semestre.

Le résultat des activités courantes après impôt s'élève à 45 millions d'euros. La contribution des participations consolidées par mise en équivalence s'élève à 22 millions d'euros (essentiellement au titre d'Eurosic). Le résultat net part du Groupe s'établit à 64 millions d'euros.

Le besoin en fonds de roulement atteint un point bas de 494 millions, en repli de 83 millions sur le semestre. La trésorerie nette atteint 135 ME, en hausse de 30 millions par rapport à fin décembre 2009, après le paiement d'un dividende de 86 millions d'euros.

Le carnet de commandes s'établit à 2.733 ME à fin juin, en progression de 5% sur le semestre, et représente près de 15 mois de chiffre d'affaires[2] des activités de promotion.

* * *

Activité Commerciale

Pôle Logement

Le marché français est demeuré très actif durant le premier semestre 2010. Dans un contexte de taux de crédit immobilier proches de leur plus bas niveau historique et de dispositifs de soutien public destinés aux particuliers (aides à l'accession, incitation à l'investissement) toujours efficaces, la demande est restée forte. Dans ce contexte, la stabilité des réservations enregistrées sur la période (-1%) s'explique par l'offre limitée de logements neufs disponibles. Les réservations nettes de logements neufs et de lots de terrains à bâtir enregistrées par le Groupe Nexity se sont au total établies à 6.733 unités, stables par rapport au premier semestre 2009.

- En France, le Groupe a enregistré 6.685 réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir, soit un chiffre stable par rapport au premier semestre 2009. Le recul des ventes de logements (-9%) est compensé par la forte progression des réservations de lots de terrains à bâtir (+48%).

Réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir (lots et ME)  
 
S1 2010  
 
S1 2009  
 
Ecart %  
Logements (nombre de lots)    5.270    5.794    -9%  
Terrains à bâtir (nombre de lots)    1.415    959    +48%  
Total réservations logements et terrains à bâtir (nombre de lots)    6.685    6.753    -1%  
Total réservations logements (ME TTC)    1.048    1.018    +3%  
Terrains à bâtir (ME TTC)    101    53    +91%  
Total réservations logements et terrains à bâtir (ME TTC)    1.149    1.071    +7%  

- Les réservations de logements neufs s'élèvent à 5.270 unités, en repli de 9% par rapport au premier semestre 2009, dans un contexte d'offre commerciale limitée.

Les ventes aux primo-accédants s'établissent à 1.306 lots (+4%) et représentent 25% des réservations : ce segment a bénéficié du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) qui était encore pleinement effectif au premier semestre. Au total, le segment des accédants représente 32% des ventes de logements neufs enregistrées sur le premier semestre. Les ventes réalisées auprès des investisseurs particuliers, principalement dans le cadre du régime fiscal Scellier-Carrez, marquent un léger repli avec 2.671 réservations, contre 2.755 au premier semestre 2009 (au cours duquel ce dispositif avait été mis en place). Les ventes en bloc aux institutionnels, essentiellement les opérateurs sociaux, sont en fort repli : elles représentent 939 lots, contre 1.352 lots durant le premier semestre 2009, qui intégrait une partie des ventes en bloc négociées fin 2008 dans le cadre du plan d'achat de 30.000 logements par les opérateurs sociaux décidé alors par le gouvernement.

Evolution des réservations Logement par clients  
 
S1 2010  
 
S1 2009  
Ecart %  
Clients accédants (nombre de lots)    1.660    1.687  -2%  
Dont : - primo-accédants    1.306    1.260  +4%  
- autres accédants    354    427  -17%  
Investisseurs privés (nombre de lots)    2.671    2.755  -3%  
Investisseurs institutionnels (nombre de lots)    939    1.352  -31%  
Total réservations logements (nombre de lots)    5.270    5.794  -9%  

En valeur, les réservations de logements s'établissent à 1.048 millions d'euros TTC, en progression de 3% par rapport au premier semestre 2009. Hors ventes en bloc aux institutionnels et ventes d'Iselection[3], le prix moyen TTC des logements vendus s'établit à 209 kE pour une surface moyenne de 59 m2. L'augmentation du prix moyen par logement constatée s'explique notamment par l'augmentation de la surface moyenne, ainsi que par un effet de mix géographique (progression de la part des réservations en Ile-de-France, où les prix moyens sont plus élevés, avec notamment une opération exceptionnelle à Paris 17ème).

Prix moyen de vente & Surface  
 
S1 2010  
 
S1 2009  
 
Prix moyen TTC logement au m² (E)*    3.536    3.342    
Surface moyenne par logement (m²)*    59,0    56,5    
Prix moyen TTC par logement (KE)*    208,8    188,9    

* hors ventes en bloc et Iselection

Le stock achevé détenu par le Groupe demeure très faible, à 186 logements à fin juin 2010. Le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux est toujours élevé, et atteint 77% en moyenne au premier semestre.

- Les réservations de terrains à bâtir s'établissent à 1.415 unités, en hausse de 48% par rapport au premier semestre 2009. Cette hausse s'explique par une augmentation de 13% des ventes aux particuliers, grâce au dispositif Pass-Foncier®, au doublement du PTZ et à la baisse des taux d'emprunt. Elle s'explique également par le fort redressement des ventes groupées nettes réalisées auprès des promoteurs (204 lots), qui recherchent du foncier afin de relancer les opérations de logements neufs. Le prix moyen des réservations nettes des particuliers s'établit à 72 kE, proche du niveau du second semestre 2009.

Le Groupe a réalisé 69 lancements de programmes de logements durant le premier semestre 2010, contre 46 lancements au premier semestre 2009. Cette accélération des lancements commerciaux permet de faire face à la demande soutenue, et, pour la première fois depuis fin 2008, contribue à reconstituer l'offre commerciale de logements de Nexity, qui progresse par rapport à fin 2009. Le potentiel d'activité Logement[4] du 30 juin 2010 représente ainsi l'équivalent de 20.400 lots[5], en hausse de 7% par rapport au 31 décembre 2009. Le potentiel de l'activité de lots de terrains à bâtir s'élève à 8.400 lots.

- En Italie du Nord, Nexity Residenziale a réalisé un très bon premier semestre, avec 111 options (proposte d'acquista) et 48 compromis de vente (compromessi) signés, pour un chiffre d'affaires TTC total respectivement de 61 et 10 millions d'euros.

Pôle Tertiaire

- Les montants investis sur le marché de l'immobilier tertiaire en France ont atteint 3,6 milliards d'euros durant le premier semestre 2010, en hausse de 34% sur un an[6]. Après un quatrième trimestre 2009 très soutenu (3,5 milliards d'euros), et un premier trimestre atone (1,4 milliard), le deuxième trimestre 2010 marque un certain redressement (2,2 milliards). Les investisseurs, qui se portent exclusivement sur des actifs loués bien situés depuis plusieurs mois, se tournent également désormais vers des actifs de première couronne. Les rendements des actifs prime poursuivent leur baisse, autour de 5,10%-6,00% dans Paris QCA, soit un recul de plus de 100 points de base sur un an, alors que la compression des taux s'applique désormais également aux actifs logistiques et aux bureaux en première couronne.

Le marché locatif s'est légèrement animé durant le premier semestre, avec une demande placée de bureaux en Ile-de-France proche du million de mètres carrés (soit +16% par rapport au premier semestre 2009). Les utilisateurs cherchent à se positionner en amont des livraisons d'immeubles neufs, dans l'anticipation de l'assèchement progressif de l'offre locative neuve, mais semblent différer à ce stade leur engagement au regard des incertitudes économiques.

Le taux de vacance est stable à 6,8% en Ile-de-France, avec une offre immédiate également inchangée (3,6 millions m2 au 30 juin 2010). La rareté de l'offre future certaine à l'HORIZON fin 2011 se précise, en raison de la faiblesse des lancements en blanc. Les loyers moyens pour des surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France sont stables, avec une tendance haussière à Paris QCA et La Défense au deuxième trimestre.

- Les prises de commandes enregistrées par Nexity durant le premier semestre se sont élevées à 73,5 millions d'euros HT. Ce montant comprend notamment une commande de 49,3 millions concernant un centre commercial de près de 40.000 m2 SHON à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine), attenant à la tour Courcellor II en cours de restructuration par le Groupe. A noter également une commande pour des installations logistiques et d'activité à Nanteuil le Haudouin (Oise), dans le cadre d'un projet initié par Villes & Projets, l'activité de régénération urbaine du Groupe. D'autres dossiers significatifs font parallèlement l'objet de négociations avancées.

Pôle Services & Distribution

Dans les activités de Services, le nombre de lots gérés en résidentiel s'établit à près de 940.000 au 30 juin 2010, dont 80.000 lots hors de France (en Allemagne, en Belgique, en Pologne et en Suisse). En tertiaire, les surfaces sous gestion s'élèvent à 7,7 millions de mètres carrés au 30 juin, contre 8,4 millions au 31 décembre 2009.

Nombre de lots résidentiels et m² tertiaires gérés  
 
30 juin 2010  
 
31 déc. 2009  
 
Ecart %  
Gérance locative (nombre de lots)    207.500    208.900    -1%  
Copropriété (nombre de lots)    730.600    758.500    -4%  
RESIDENTIEL : Nombre de lots gérés (lots)    938.100    967.400    -3%  
TERTIAIRE : Gérance locative (m²)    7.715.000    8.440.000    -9%  

Dans la Distribution, l'activité des agences des réseaux est soutenue, grâce notamment à la faiblesse des taux de crédit immobilier (3,38% en moyenne selon Crédit Logement en juin 2010). Le premier semestre 2010 voit ainsi une progression de 25% des transactions déclarées dans le réseau Century 21 par rapport au premier semestre 2009 (lequel avait marqué un point bas d'activité). Le nombre d'agences des réseaux de franchises est stable par rapport à fin mars 2010, avec 1.381 agences à fin juin (soit un repli de 24 agences par rapport à fin décembre 2009).

Franchisés - Nombre d'agences  
 
30 juin 2010  
 
 
31 mars 2010  
 
31 déc. 2009  
Agences Century 21 France    860      857    872  
Agences Guy Hoquet l'Immobilier    521      526    533  
Total nombre d'agences    1.381      1.383    1.405  

L'activité d'Iselection continue de bénéficier de l'extension du dispositif Scellier aux investissements réalisés sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au titre de son activité de vente de produits d'épargne immobilière pour le compte de promoteurs tiers, Iselection a commercialisé 1.182 lots durant le premier semestre 2010, soit 125 lots de plus qu'au premier semestre 2009.

Régénération urbaine (Villes & Projets)

Le potentiel foncier non commercialisé de Nexity Villes & Projets atteint 781.000 mètres carrés[7] au 30 juin 2010, après la mise en commercialisation de 45.000 m2 durant le premier semestre sur les opérations de Nantes et de Nanteuil le Haudouin. La part des surfaces destinées à des opérations de logement s'élève à 49% du total, contre 51% destinés à des bureaux, commerces et locaux d'activités.

Les opérations initiées par Villes & Projets ont généré un chiffre d'affaires pour les activités de promotion du Groupe de 93 millions d'euros durant le premier semestre 2010, contre 109 millions durant le premier semestre 2009.

Chiffre d'Affaires S1 2010*

En millions d'euros  
 
S1 2010  
 
S1 2009  
 
Ecart %  
 
Logement    785,8    806,4    -3%    
Tertiaire    183,8    263,7    -30%    
Services & Distribution    264,7    240,2    +10%    
Autres activités    1,9    2,0    -    
Chiffre d'affaires Groupe    1.236,2    1.312,3    -6%    

* Les chiffres d'affaires des pôles Logement (hors Italie) et Tertiaire sont reconnus selon la méthode de l'avancement, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata des coûts de construction engagés. Le chiffre d'affaires résulte ainsi essentiellement du degré d'avancement des différents chantiers en cours.

Au premier semestre 2010, le chiffre d'affaires enregistré par le Groupe Nexity s'établit à 1.236 millions d'euros, en repli de 6% par rapport au premier semestre 2009.

- Le chiffre d'affaires du pôle Logement s'établit à 786 millions d'euros, et recule de 3% par rapport au premier semestre 2009. Le chiffre d'affaires de l'activité de promotion de logements en France atteint 717 millions d'euros, en repli de 4% : la progression du premier trimestre (+4%) est compensée par le recul observé au deuxième trimestre (-10%). Cette tendance est conforme aux anticipations du Groupe, qui prévoit un recul du chiffre d'affaires du logement sur l'année, en raison de la baisse de l'activité commerciale enregistrée en 2008, avant la reprise de 2009. Le chiffre d'affaires des activités de lotissement (58 millions d'euros) progresse de 3% par rapport au premier semestre 2009. Les activités de promotion en Italie, dont le chiffre d'affaires et le résultat sont pris à l'achèvement, contribuent au chiffre d'affaires à hauteur de 11 millions d'euros avec une première livraison.

- Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire s'élève à 184 millions d'euros, en recul de 30% par rapport au chiffre d'affaires réalisé durant la même période de 2009, en raison de la baisse du carnet de commandes tertiaire du Groupe (556 millions fin 2009 contre 970 millions fin 2008) essentiellement sur les activités de logistique et à l'international. A l'international, des conditions de marchés très dégradées (notamment en Espagne et en Italie) ont conduit à l'absence du lancement de nouvelles opérations significatives sur l'exercice, qui se traduit sur le chiffre d'affaires du premier semestre, alors que celui-ci bénéficiait l'an dernier de l'avancement des opérations d'immeubles de bureaux à Barcelone et à Milan livrées en 2009 (2 ME de CA au premier semestre 2010 contre 58 ME au premier semestre 2009).

- Le chiffre d'affaires du pôle Services et Distribution s'établit à 265 millions d'euros, en progression de 10% par rapport au premier semestre 2009. Dans les activités de Services, le chiffre d'affaires (209 ME) est en repli de 3%, avec un recul des produits financiers sur comptes mandants dont l'effet n'est qu'en partie compensé par la progression du chiffre d'affaires de la transaction ; dans les activités de Distribution, le Groupe enregistre un doublement de son chiffre d'affaires (56 ME contre 24 ME au S1 2009), du fait du redressement de l'activité d'Iselection (40 ME contre 10 ME), dont l'activité d'opérateur de logements neufs progresse nettement.

Résultats consolides S1 2010

En millions d'euros  
 
S1 2010  
 
S1 2009  
 
Ecart %  
 
Chiffre d'affaires    1.236,2    1.312,3    -6%    
Résultat opérationnel    80,2    94,1    -15%    
Marge opérationnelle    6,5%    7,2%        
Résultat financier    (11,0)    (23,5)    -    
Impôts sur les bénéfices    (24,4)    (25,9)        
Résultat des activités courantes après impôts    44,8    44,8    -    
Résultat des sociétés mises en équivalence    21,7    (25,2)    -    
Résultat net part des intérêts minoritaires    2,3    -        
Résultat net part du Groupe    64,2    19,6    X 3,3    
Bénéfice par action (E)    1,20    0,37        

Le résultat opérationnel s'élève à 80,2 millions d'euros. La marge opérationnelle s'établit à 6,5%, l'objectif d'une marge opérationnelle courante à 7% pour l'ensemble de l'exercice est confirmé.

Le résultat financier ressort à -11,0 millions d'euros contre -23,5 millions au S1 2009. Cette évolution s'explique notamment par la situation de trésorerie nette du Groupe, devenue positive dans le courant de l'année 2009. La persistance d'une charge financière nette, dans ce contexte, s'explique principalement par l'existence de couvertures de taux d'intérêt attachées aux emprunts mobilisés par le Groupe, qui limitent l'avantage retiré de la baisse des taux d'intérêt sur l'encours brut de la dette. Inversement, la rémunération de la trésorerie à court terme du Groupe se révèle très faible.

La charge d'impôt sur les résultats, estimée sur la base du taux annuel effectif moyen prévisionnel, s'élève à 24,4 millions d'euros contre 25,9 millions au S1 2009.

Le résultat des activités courantes après impôts, le plus pertinent pour comparer les résultats d'une année sur l'autre compte tenu des évolutions contrastées du résultat des sociétés consolidées par mise en équivalence, est stable à 44,8 millions par rapport au premier semestre 2009.

La contribution des participations consolidées par mise en équivalence s'élève à 21,7 millions d'euros. Dans ce montant, la contribution d'Eurosic s'établit à 22,5 millions d'euros, contre une charge de 25,2 millions d'euros au titre du premier semestre 2009. Cette évolution traduit essentiellement l'effet de l'appréciation de la juste valeur des immeubles détenus par la foncière sur la période. Pour rappel, Nexity valorise sa participation dans Eurosic sur la base de l'Actif Net Réévalué de la foncière.

Le résultat net part du Groupe s'élève à 64,2 millions d'euros.

Résultat opérationnel par pôle

En millions d'euros  
 
S1 2010  
 
S1 2009  
 
Ecart %  
 
Logement    56,2    66,2    -15%    
% du chiffre d'affaires    7,2%    8,2%        
Tertiaire    10,6    22,8    -54%    
% du chiffre d'affaires    5,8%    8,6%        
Services et Distribution    20,7    7,2    X 3    
% du chiffre d'affaires    7,8%    3,0%        
Autres activités    (7,3)    (2,1)    ns    
Résultat opérationnel    80,2    94,1    -15%    
% du chiffre d'affaires    6,5%    7,2%        

Le résultat opérationnel du pôle Logement s'établit au S1 2010 à 56,2 millions d'euros, soit un taux de marge opérationnelle de 7,2% contre 8,2% durant le premier semestre 2009. Cette évolution est conforme aux anticipations du Groupe : elle s'explique principalement par la baisse du prix moyen des réservations enregistrées en 2008. La progression des prix moyens enregistrée depuis 2009 doit se traduire par une amélioration progressive du taux de marge.

Le résultat opérationnel du pôle Tertiaire s'établit à 10,6 millions d'euros, contre 22,8 millions au S1 2009. Le taux de marge opérationnelle atteint 5,8%, en raison d'opérations négociées dans des conditions moins avantageuses que dans la période 2006-2007 et d'une moindre couverture des charges de structure en raison de la baisse du niveau d'activité.

Le résultat opérationnel du pôle Services et Distribution s'élève à 20,7 millions d'euros, soit un taux de marge de 7,8%. La marge opérationnelle des Services s'élève à 5,7% sur le semestre contre 5,4% au premier semestre 2009. Les activités de Distribution dégagent un résultat de 8,8 millions d'euros, en nette hausse par rapport au résultat négatif enregistré au premier semestre 2009, grâce à la forte reprise de l'activité d'opérateur d'Iselection.

Le résultat opérationnel des Autres activités s'établit à -7,3 millions d'euros et comprend notamment les charges de holding, de Villes & Projets[8], les activités de Nexity-Reim et les charges liées aux paiements en actions.

Flux de tresorerie Groupe

En millions d'euros  
 
S1 2010  
 
S1 2009  
Capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts (hors dividendes des mises en équivalence)    78,5    95,5  
Variation du BFR d'exploitation    56,0    (65,9)  
Paiement d'impôts & charges financières    (5,3)    (34,6)  
Flux de trésorerie générés par l'exploitation    129,2    (5,0)  
Flux de trésorerie liés aux investissements opérationnels    (2,8)    (2,6)  
Cash-flow libre    126,4    (7,6)  
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence    0,7  
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