Paris, le 2 avril 2010
CENTRES COMMERCIAUX : LE BOOM DU MARCHE EUROPEEN EST DERRIERE NOUS
Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report, 7,4 millions de mètres carrés de centres commerciaux ont ouvert en Europe en 2009, soit une diminution de près de 20 % par rapport à 2008 (9,3 millions). " Le rythme de développement continuera de décroître en 2010 et, surtout, en 2011, année où 5 millions de mètres carrés de centres commerciaux seulement devraient ouvrir en Europe. Ce total représentera alors le plus faible niveau annuel de développement depuis 2004 et une chute de 46 % par rapport au pic de 2008 " annonce Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.
En 2009, cinq pays ont concentré plus de la moitié du total des ouvertures en Europe
Si la chute annuelle du nombre de mètres carrés de centres commerciaux ouverts en 2009 par rapport à 2008 est la plus forte enregistrée en quinze ans sur le continent, le volume des ouvertures reste tout de même important, largement supérieur à la moyenne annuelle depuis 1990 (4,6 millions de mètres carrés). L'activité a été particulièrement soutenue dans cinq pays, la Russie, la Turquie, l'Italie, la Pologne et la France, qui ont concentré près de 55 % du total des ouvertures en Europe.
C'est en Russie que le rythme de développement est le plus impressionnant, en dépit d'une baisse du nombre de mètres carrés ouverts en 2009 par rapport à l'année précédente. De fait, avec 1,6 million de nouveaux mètres carrés, soit 21 % du total européen, le parc russe a crû de 18 % en 2009. Plusieurs centres commerciaux géants ont notamment été inaugurés, comme le Golden Babylon Rostokyno qui, à Moscou sur 170 000 m², accueille quelques-unes des enseignes internationales les plus renommées (H&M, Zara, Esprit, New Yorker, Castorama, etc.).
L'Italie a été le marché le plus actif d'Europe de l'ouest en 2009, avec plus de 630 000 m² de centres commerciaux ouverts, soit une diminution de 25 % en un an. Cette chute reflète les évolutions d'un marché non plus dominé, comme les années précédentes, par l'ouverture de quelques grands centres commerciaux dans les principales métropoles du pays mais par l'inauguration de centres de taille plus modeste dans des villes de second rang.
En France, en revanche, le volume des mètres carrés de centres commerciaux ouverts en 2009 a sensiblement augmenté par rapport à 2008. " Avec 560 000 m² ouverts en 2009 contre 400 000 m² l'année précédente, la France figure à la cinquième place du classement européen, position qu'elle doit à la livraison de plusieurs centres régionaux dont quatre créations supérieures à 35 000 m². Au-delà de l'analyse quantitative, les grandes caractéristiques de l'offre ne changent guère : les ouvertures emblématiques des Docks Vauban, de Vitam'parc et, surtout, d'Odysseum, ont ainsi confirmé l'importance croissante attachée à l'intégration des centres dans leur environnement et à un tenant mix faisant la part belle aux loisirs " note Christian Dubois.
Les années 2010 et 2011 accentueront les tendances observées en 2009 en Europe
Le volume total des ouvertures de centres commerciaux continuera de diminuer, avec 6,1 millions de nouveaux mètres carrés prévus en 2010 puis 5 millions en 2011, retrouvant alors le niveau du début des années 2000. Par ailleurs, quelques pays, à l'est comme à l'ouest, concentreront de nouveau une grande partie des ouvertures.
Avec 2,5 millions de mètres carrés prévus en 2010 et 2011, soit 22 % du total européen, la Russie affiche toujours le rythme de développement le plus effréné du continent, notamment illustré par l'existence de trois projets de centres commerciaux de plus de 100 000 m² dont deux, le Vegas sur 130 000 m² et le Mall of Russia sur 101 000 m², ouvriront à Moscou en 2010. Toutefois, si des craintes de suroffre ponctuelle existent, le nombre de mètres carrés de centres commerciaux par habitant en Russie (73 m²) demeure encore largement inférieur à la moyenne européenne (225 m²). Par ailleurs, après la crise brutale qui aura fait fondre le PIB de la Russie de 8 % en 2009, l'amélioration progressive du climat économique entrevue en fin d'année ne devrait pas se démentir en 2010. La reprise récente de la consommation des ménages, liée à la chute de l'inflation et à diverses mesures de relance gouvernementales, offre ainsi de nouvelles perspectives aux enseignes, en particulier dans les villes de province au potentiel encore peu exploité.
La Turquie connaît aussi un développement rapide. Avec 1,3 million de mètres carrés de nouveaux centres commerciaux prévus en 2010 et 2011, son parc devrait croître d'un quart en deux ans. Le développement de projets géants reste, comme en Russie, l'une des tendances lourdes du marché : après l'ouverture en 2009 du plus grand centre commercial du pays (Forum Istanbul, 178 000 m²), le Forum Marmara, centre de 160 000 m², complètera en 2011 l'offre commerciale stambouliote. Toutefois, ce n'est pas en Turquie ni en Russie que se trouve le plus grand centre en construction, mais à Londres, au coeur d'une vaste zone de redynamisation urbaine à l'est de la ville. Ainsi les 186 500 m² de Stratford City, qui représentent près de 40 % du volume total des ouvertures prévues au Royaume-Uni d'ici la fin de 2011, ouvriront près du parc olympique quelques mois avant la tenue des JO de 2012.
Si elle ne compte pas de projets d'une telle dimension, la France est, derrière l'Italie, le pays d'Europe de l'ouest dans lequel le volume total de mètres carrés projetés est le plus élevé. D'ici la fin de 2011, près de 900 000 m² de centres commerciaux, actuellement en construction, ouvriront dans l'Hexagone. Le rythme de développement reste donc important. " Dans les deux ans à venir, à quelques exceptions près comme le Polygone Rive Gauche à Béziers en 2010 ou l'ouverture prévue en 2011 d'un projet de 56 000 m² à Aubervilliers, les créations de centres commerciaux de dimension régionale feront moins l'actualité qu'en 2009. Une part importante des projets est ainsi constituée d'opérations plus modestes destinées à renforcer l'attractivité des centres urbains de villes moyennes, comme l'Espace Saint-Christophe à Tourcoing ou la Cour des Capucins à Thionville, ou d'étendre le coeur commerçant de la ville aux espaces péricentraux de métropoles régionales, comme la Caserne de Bonne à Grenoble " explique Christian Dubois.
Plus généralement en Europe, l'impact de la crise économique sur l'évolution du nombre de mètres carrés de centres commerciaux en projet a été manifeste. La baisse de la consommation des ménages et, surtout, les difficultés de financement ont ainsi eu pour effet de geler un nombre important de projets de centres commerciaux. C'est notamment le cas en Roumanie où le volume de nouveaux mètres carrés ne devrait atteindre que 290 000 m² en 2010 puis 130 000 m² à peine en 2011, loin du volume des ouvertures constaté en 2009 (314 000 m²) et, surtout, 2008 (750 000 m²).
Un redémarrage prévisible de l'activité au-delà de 2011
Le boom du marché européen est derrière nous, et ses perspectives encore assombries, au moins à court terme, par la détérioration du climat économique. Ainsi, le taux de chômage de l'Union européenne se stabilise mais reste élevé (9,6 % en février 2010) et pèse sur la reprise de la consommation des ménages. Toutefois, malgré les incertitudes économiques et la difficulté d'émettre des prévisions précises au-delà de 2011, il est peu probable que l'activité du marché des centres commerciaux reste longtemps figée. Associée à une plus grande prise de risque de la part des investisseurs, l'amélioration conjointe de l'économie et des conditions de financement pourrait de fait conduire au redémarrage de projets actuellement suspendus mais disposant, pour nombre d'entre eux, des autorisations administratives nécessaires.
C'est dans les marchés émergents, au premier rang desquels la Russie, la Turquie ou encore la Pologne, que la ré-accélération du rythme de développement de centres commerciaux sera la plus précoce et la plus importante. Les perspectives de consommation des ménages y sont en effet favorables tandis que l'équipement commercial de ces pays est loin de la saturation, notamment en province. " Dans les marchés matures d'Europe de l'ouest, l'activité devrait reprendre de façon plus progressive et les opérateurs seront quoi qu'il en soit plus attentifs à l'équilibre général de l'offre et la demande, en particulier dans les pays où le nombre de mètres carrés de centres commerciaux par habitant est élevé. C'est pourquoi la part des créations pures devrait progressivement diminuer au profit d'opérations d'extension et de redéveloppement destinées à maintenir ou renforcer l'attractivité de l'offre existante " conclut Christian Dubois.
| Rang | Pays | Milliers de m² | Rang | Pays | Milliers de m² |
| 1 | Russie | 2 539 | 1 | Russie | 1 592 |
| 2 | Turquie | 1 307 | 2 | Turquie | 653 |
| 3 | Italie | 1 006 | 3 | Italie | 633 |
| 4 | France | 879 | 4 | Pologne | 628 |
| 5 | Bulgarie | 609 | 5 | France | 560 |
| 6 | Espagne | 605 | 6 | Pays-Bas | 380 |
| 7 | Pologne | 539 | 7 | Allemagne | 372 |
| 8 | Royaume-Uni | 498 | 8 | Roumanie | 314 |
| 9 | Allemagne | 481 | 9 | Ukraine | 300 |
| 10 | Roumanie | 418 | 10 | Portugal | 280 |
Source : Cushman & Wakefield - European Shopping Centre report
Evolution annuelle du parc de centres commerciaux en Europe 1980-2011 (m² GLA)
Source : Cushman & Wakefield - European Shopping Centre report
(voir graphique en pièce-jointe)
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