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Résultats annuels 2008

Mardi 24 Fév 2009 à 19:30

Paris La Défense, mardi 24 février 2009

Résultats annuels 2008

Résistance des performances opérationnelles dans un marché fortement dégradé

- Chiffre d'affaires : +4% par rapport au Pro Forma 2007

- Marge opérationnelle Groupe : 9,2%

- Résultat net part du Groupe hors dépréciation Eurosic et déconsolidation du Crédit Foncier de France : 177 ME

Solidité financière et visibilité

- Dette nette fin 2008: 563 ME, en baisse de 213 ME par rapport au 30 juin ; gearing de 28%

- Encaissement des 540 ME issus de la vente des titres Crédit Foncier en date du 20 février 2009

- BFR Logement : 698 ME, en baisse de 93 ME par rapport au 30 juin

- Backlog : 3,1 milliards d'euros, soit 17 mois d'activité promotion[1]

- Dividende proposé : 1,5 euro par action, en baisse de 25%

Perspectives 2009

- Logement : objectif de part de marché de 10% dans un marché du logement attendu entre 65.000 et 70.000 unités

- Tertiaire : réduction attendue du volume des prises de commandes compensée par le niveau élevé de backlog à fin 2008 (970 ME)

- Chiffre d'affaires attendu en repli de moins de 10% par rapport à 2008

- Objectif de marge opérationnelle 2009 supérieure à 7%

Selon Alain DININ, Président-Directeur Général :

"Les résultats du Groupe en 2008 font apparaître une bonne résistance à un environnement dégradé. Ce résultat est notamment dû à la combinaison de nos différents métiers. Il s'explique également par le profil de risque et la stratégie financière prudents suivis par le Groupe depuis des années : taux de pré-commercialisation élevés, endettement limité et à long terme.

Le plan d'adaptation vigoureux à la crise que nous avons engagé au second semestre 2008 porte déjà ses fruits. Notre groupe est en ordre de marche pour tirer au mieux parti des nouvelles dispositions gouvernementales (doublement du PTZ, loi Scellier...) qui devraient contribuer à soutenir le marché du logement neuf. Notre BFR est maîtrisé et nous conservons une structure financière très saine, qui satisfait sans difficulté aux ratios demandés par les banques. La cession de notre participation dans le Crédit Foncier de France, à présent réalisée, nous apporte une flexibilité financière encore renforcée, qui nous permettra en 2009 de saisir des opportunités nouvelles de développement de nos activités. "

[1] Base chiffre d'affaires glissant des 12 derniers mois

* * *

Le mardi 24 février 2009, le Conseil d'Administration de Nexity, réuni sous la présidence d'Alain DININ, a examiné et arrêté les comptes de l'exercice 2008.

Le Groupe Nexity (NXI.PA) dégage des résultats solides en 2008 : le chiffre d'affaires s'établit à 2.683 millions d'euros, et le résultat net hors dépréciation Eurosic et déconsolidation du Crédit Foncier de France (CFF) s'élève à 177 millions d'euros. Après prise en compte de ces éléments spécifiques, le résultat net s'élève à 25 millions d'euros.

Le chiffre d'affaires est en hausse de 4% par rapport au Pro Forma 2007[2].

La profitabilité opérationnelle reste élevée, avec un taux de marge de plus de 9%. Le résultat opérationnel s'établit à 246 millions d'euros. Dans les activités de Logement, la marge opérationnelle s'établit à près de 10%. Le résultat opérationnel du pôle Tertiaire s'élève à 40 millions d'euros, soit un taux de marge de près de 12%. Dans les activités de Services et Distribution, la marge s'établit à 32 millions d'euros, stable par rapport au Pro Forma 2007.

Le résultat net part du groupe, hors dépréciation Eurosic et déconsolidation du CFF, s'élève à 177 millions d'euros. La dépréciation des actifs et la mise à juste valeur des titres Eurosic d'une part, et la déconsolidation de la participation détenue dans le Crédit Foncier de France d'autre part, se traduisent par une charge de 152 millions d'euros et conduisent à un résultat net part du groupe de 25 millions d'euros.

L'endettement net s'inscrit en baisse par rapport au 30 juin 2008, et s'établit à 563 millions d'euros en raison notamment de la maîtrise du BFR du pôle Logement (en baisse en comparaison du 30 juin 2008) et d'un montant élevé et atypique de BFR négatif pour le pôle Tertiaire. Ce chiffre n'intègre pas les 539,6 millions d'euros issus de la cession des titres détenus dans le Crédit Foncier de France, dont le paiement est intervenu le 20 février 2009. Le ratio d'endettement du Groupe, avant prise en compte de l'opération Crédit Foncier, s'établit à 28% contre 37% à fin juin 2008. En prenant en compte cette cession, l'endettement net consolidé du Groupe est pratiquement nul.

Le carnet de commandes s'établit à 3,1 milliards d'euros à fin décembre, et représente 17 mois du chiffre d'affaires de l'activité de promotion (tant résidentielle que tertiaire).

Le Conseil d'Administration a décidé de proposer à l'Assemblée Générale du 13 mai 2009 un dividende de 1,5 euro par action au titre de l'exercice 2008. Le dividende sera mis en paiement le 20 mai 2009.

Pour 2009, le Groupe prévoit d'enregistrer un chiffre d'affaires en recul de moins de 10% par rapport à 2008, et a pour objectif de dégager une marge opérationnelle supérieure à 7%.

[2] Le chiffre d'affaires Pro Forma 2007 est calculé en simulant au 1er janvier 2007 l'effet des apports d'activités réalisés en juillet 2007 par le Groupe Caisse d'Epargne.

Résultats annuels 2008

En millions d'euros  
 
2008  
 
2007  
 
Ecart %  
 
2007 Pro Forma  
 
Ecart vs 2007 Pro Forma %  
                     
Chiffre d'affaires    2.682,9    2.394,7    +12%    2.576,3    +4%  
Résultat opérationnel    245,8    330,4    -26%    332,3    -26%  
Marge opérationnelle    9,2%    13,8%        12,9 %      
Résultat financier    (49,9)    (26,2)    X 2    (28,3)    X 2  
Résultat courant avant impôt    195,9    304,2    -36%    304,0    -36%  
Résultat mis en équivalence CFF    45,3    24,3        55,4      
Résultat des autres sociétés ME(1)    0,1    3,0        4,1      
Résultat net part du groupe hors dépréciation Eurosic et déconsolidation CFF    176,7    226,3    -22%    255,6    -31%  
Dépréciation Eurosic(2)    (48,0)    (14,3)        (14,3)      
Déconsolidation CFF    (103,8)        -        -  
Résultat net part du groupe    24,8    212,0    -    241,3    -  
Bénéfice par action (E)    0,47    5,0    -    4,61    -  

(1) hors dépréciations

(2) Dépréciations d'actifs chez Eurosic et ajustement sur ANR

Le chiffre d'affaires enregistré par le Groupe Nexity s'établit en 2008 à 2.682,9 millions d'euros. Ce chiffre s'inscrit en progression de 4% par rapport au chiffre d'affaires Pro Forma 2007, intégrant les apports des Caisses d'Epargne dès le 1er janvier 2007[3]. Par rapport au chiffre d'affaires publié 2007, qui n'intègre ces apports qu'à partir du 1er juillet 2007, le chiffre d'affaires progresse de 12%.

Le résultat opérationnel s'élève à 245,8 millions d'euros, en recul de 26% par rapport à 2007. La marge opérationnelle s'établit à 9,2%, contre 12,9% sur une base Pro Forma 2007.

Le résultat financier ressort à -49,9 millions d'euros contre -26,2 millions en 2007 et -28,3 millions dans le Pro Forma 2007. Cette évolution résulte essentiellement de l'augmentation de l'encours moyen de l'endettement net du Groupe.

Le résultat courant avant impôt s'établit à 195,9 millions d'euros contre 304,2 millions d'euros en 2007 et 304,0 millions sur une base Pro Forma 2007. La charge d'impôt sur les résultats s'élève à 60,9 millions d'euros contre 102,3 millions un an plus tôt (Pro Forma).

La contribution en résultat des participations mises en équivalence (hors impact de la dépréciation des actifs détenus par Eurosic) s'élève à 45,4 ME, correspondant essentiellement à la quote-part du Groupe dans le résultat consolidé 2008 du Crédit Foncier de France.

Le résultat net part du Groupe hors dépréciation Eurosic et déconsolidation du CFF, qui exclut l'effet exceptionnel de la déconsolidation des titres Crédit Foncier et l'impact de la mise à la juste valeur de la participation détenue dans Eurosic, s'élève à 177 millions d'euros.

L'ajustement de la valeur de la participation dans Eurosic au niveau de son Actif Net Réévalué au 31 décembre 2008 (de l'ordre de 39E par action) se traduit par une charge de 48 millions d'euros.

La déconsolidation de la participation détenue dans le Crédit Foncier se traduit par une charge non récurrente de 103,8 millions d'euros. Après prise en compte de ces éléments spécifiques, le résultat net part du Groupe s'élève à 24,8 millions d'euros.

Le dividende par action proposé à l'Assemblée Générale est de 1,5 euro.

[3] Le chiffre d'affaires Pro Forma 2007 est calculé en simulant au 1er janvier 2007 l'effet des apports d'activités réalisés en juillet 2007 par le Groupe Caisse d'Epargne.

Résultat opérationnel par pôle

En millions d'euros  
 
2008  
 
2007  
 
Ecart %  
 
2007 Pro Forma  
 
Ecart vs 2007 Pro Forma %  
Logement    173,7    272,6    -36%    272,6    -36%  
% du chiffre d'affaires    9,8%    15,6%        15,6%      
Tertiaire    39,8    38,7    +3%    38,7    +3%  
% du chiffre d'affaires    11,6%    10,9%        10,9%      
Services et Distribution    32,2    26,0    +24%    33,1    -3%  
% du chiffre d'affaires    5,8%    9,0%        7,1%      
Autres activités    0,0    (6,8)        (12,0)    ns  
Résultat opérationnel    245,8    330,4    -26%    332,3    -26%  
% du chiffre d'affaires    9,2%    13,8%        12,9%      

Le résultat opérationnel du Groupe s'établit en 2008 à 245,8 millions d'euros, en baisse de 26% par rapport à 2007. Cette baisse s'explique notamment par le plan d'adaptation à la chute du marché décidé par le Groupe en juillet et renforcé en octobre 2008. Comportant différentes mesures d'ajustement des prix et d'adaptation des structures, ce plan s'est traduit par une charge opérationnelle de l'ordre de 80 millions d'euros.

Le résultat opérationnel du pôle Logement a été fortement affecté par ce plan et par l'évolution des conditions de marché, et s'établit à 173,7 millions d'euros, soit une baisse de 36% par rapport à 2007. Le taux de marge opérationnelle ressort à 9,8% contre 15,6% en 2007.

Le résultat opérationnel du pôle Tertiaire s'établit à 39,8 millions d'euros, contre 38,7 millions en 2007. Le taux de marge opérationnelle atteint 11,6%, contre 10,9%, une augmentation qui s'explique par les termes de négociation favorables des opérations concernées.

Le résultat opérationnel du pôle Services et Distribution s'élève à 32,2 millions d'euros, stable par rapport au résultat affiché dans les comptes 2007 Pro Forma. Le taux de marge des activités de services s'élève à 4,4%, affecté en 2008 par plusieurs charges de restructuration liées à la réorganisation des activités et au plan d'amélioration de la rentabilité des activités d'administration de biens (déménagement des équipes, réorganisation,...). Hors prise en compte de charges de restructuration de caractère non récurrent, le taux de marge opérationnel des activités de Services se serait élevé à 6,8 %. Le Groupe poursuit la mise en oeuvre de son plan, visant à porter la marge opérationnelle de ces activités à plus de 10% avant 2012.

Le résultat opérationnel des Autres activités (Nexity Reim, coûts des holdings,...) est nul, avec des contributions équilibrées des différents postes.

Flux de tresorerie Groupe

En millions d'euros  
 
2008  
 
2007  
Capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts    318,6    346,8  
Variation du BFR d'exploitation    148,8    (352,7)  
Paiement d'impôts & charges financières    (159,7)    (92,8)  
Flux de trésorerie générés par l'exploitation    307,7    (98,7)  
Flux de trésorerie liés aux investissements opérationnels    (13,3)    (11,8)  
Cash-flow libre    294,4    (110,5)  
Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissements financiers    (226,5)    98,9  
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement    76,1    86,0  
Variation de trésorerie    144,0    74,4  

La capacité d'autofinancement dégagée par le Groupe, avant coût du financement et impôts, s'élève à 318,6 millions d'euros, contre 346,8 millions d'euros en 2007.

Le cash-flow libre s'élève à 294,4 millions d'euros, contre -110,5 millions en 2007. Cette évolution s'explique notamment par la baisse du Besoin en Fonds de Roulement d'Exploitation en 2008 (recul de 149 millions d'euros), alors que 2007 avait vu une forte augmentation (+353 millions d'euros); ces éléments ont été plus que compensés par l'effet de la forte hausse des impôts versés durant la période (125,8 millions contre 73,1 millions en 2007) et de la hausse des intérêts payés (33,9 millions contre 19,6 millions).

Les flux de trésorerie nets liés aux opérations d'investissements financiers, soit un décaissement net de 226,5 millions d'euros, correspondent essentiellement au paiement des titres Iselection acquis début 2008 et à l'acquisition d'intérêts minoritaires dans Lamy et Century 21 France. A l'issue de ces opérations, le Groupe détient 80% de Iselection, 100% de Century 21 France et 88,7% de Lamy.

Les flux liés au financement s'élèvent à 76,1 millions d'euros et concernent principalement les tirages complémentaires nets sur anciennes et nouvelles lignes de crédit (près de 208 millions d'euros). Ils comprennent également le paiement du dividende (décaissement de 105 millions d'euros).

Besoin en Fonds de Roulement par pôle

En millions d'euros  
 
31 déc. 2008  
 
31 déc. 2007  
 
Var. en ME  
Logement    698,3    655,9    +42,4  
Tertiaire    (119,5)    74,6    (194,1)  
Services et Distribution    (29,5)    (49,5)    +20,0  
Autres activités & impôt    83,6    6,4    +77,2  
BFR total    632,9    687,4    -54,5  

Le besoin en fonds de roulement du Groupe, impôts inclus, s'élève à 632,9 millions d'euros au 31 décembre 2008, en baisse de 54,5 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2007 et de 188,9 millions d'euros par rapport au 30 juin 2008. Cette baisse trouve son origine dans la bonne maîtrise de la progression du BFR du Logement et dans le niveau exceptionnellement élevé du BFR négatif du pôle Tertiaire.

Le BFR du pôle Logement s'établit à 698,3 millions d'euros, en hausse de 42,4 millions d'euros par rapport à fin décembre 2007 et en recul de 92,7 millions par rapport au 30 juin 2008. Cette évolution, alors que le contexte de très forte baisse des ventes de logement aurait pu conduire à une forte hausse du BFR, trouve notamment son origine dans le plan d'adaptation mis en oeuvre durant le quatrième trimestre 2008. La politique d'amélioration de l'efficacité commerciale de l'offre a permis de limiter la progression des stocks, et de maintenir stable le nombre de logements achevés invendus (173 logements au 31 décembre).

Le BFR du pôle Tertiaire est négatif, à -119,5 millions d'euros, contre 74,6 millions d'euros au 31 décembre 2007. Ce niveau très élevé de BFR négatif traduit, à la date de clôture, un niveau atypique de décalage entre les encaissements clients liés à des étapes clés de construction et le crédit fournisseur sur les travaux et sur certains fonciers. A l'opposé, le BFR positif de fin 2007 était particulièrement élevé du fait de l'avancement des encours de construction sur un programme important livré au premier trimestre 2008 et dont le paiement par l'acquéreur était effectué à la livraison.

Le BFR du pôle Services et Distribution est négatif à -29,5 millions d'euros, contre -49,5 millions à fin décembre 2007. Cette évolution s'explique principalement par la consolidation d'Iselection et des stocks de logements attachés à son activité d'opérateur, à partir du 1er janvier 2008.

A noter que le Groupe détient au 31 décembre 2008, dans ses actifs courants et pour le compte de ses mandants, un encours de trésorerie de 609,8 millions d'euros, contre 631,1 millions d'euros au 31 décembre 2007. Cette position n'a pas d'incidence sur le BFR du Groupe, étant neutralisée au passif par une dette de même montant.

La hausse du BFR des autres activités et impôt est principalement due aux capitaux engagés dans une opération du pôle Investissements à proximité de La Défense.

Goodwill

En millions d'euros  
 
31 déc. 2008  
 
31déc. 2007  
Logement    224,7    224,7  
Tertiaire    51,9    51,9  
Services    606,9    596,6  
Distribution    285,0    111,3  
Goodwill total    1.168,5    984,5  

Le goodwill figurant à l'actif du bilan du Groupe s'élève à 1.168,5 millions d'euros, contre 984,5 millions d'euros au 31 décembre 2007. Il se compose de 224,7 millions au titre des activités de logement, 51,9 millions au titre des activités tertiaires, 606,9 millions au titre des activités de services et 285,0 millions au titre des activités de distribution.

L'augmentation du goodwill attaché aux activités de distribution s'explique principalement par la consolidation de la société Iselection depuis janvier 2008. Cette participation, qui se limitait à 34% à fin 2007, était consolidée par mise en équivalence au 31 décembre 2007. Les goodwills de l'activité services augmentent en lien avec l'acquisition de cabinets d'administration de biens.

Aucune perte de valeur n'a été constatée en 2008.

Participations financieres

Cession de la participation détenue dans le Crédit Foncier de France (CFF). Après l'ouverture de négociations fin 2008, Nexity et la Caisse Nationale des Caisses d'Epargne (CNCE) ont signé le 29 janvier 2009 un accord portant sur l'acquisition par la CNCE de la participation de 23,4% détenue par Nexity dans le Crédit Foncier de France, pour un prix de 539,6 millions d'euros. Le paiement de ce prix et le transfert des titres ont été effectivement réalisés le 20 février 2009.

La participation détenue par le Groupe dans le Crédit Foncier de France a été déconsolidée au 31 décembre 2008. L'impact en résultat de cette déconsolidation s'élève à - 103,8 millions d'euros, incluant l'effet de l'économie d'impôt[4]. La quote-part du résultat consolidé 2008 du CFF pour Nexity s'élève à 45,3 millions d'euros, en résultat des sociétés mises en équivalence.

En 2009, aucune contribution du Crédit Foncier ne sera intégrée dans le résultat du Groupe. L'encaissement du prix de la vente sera en revanche pris en compte dans le calcul de la dette nette consolidée au 30 juin.

Le produit de la cession, soit 539,6 millions d'euros, sera affecté par le Groupe pour environ 25% à un désendettement immédiat et pour le solde au financement du Groupe et à des investissements dans des opportunités de marché permettant de développer l'activité du Groupe. Le Groupe se fixe un HORIZON de l'ordre de 18 mois pour procéder à ces investissements.

Les participations mises en équivalence s'établissent au 31 décembre à 228,2 millions d'euros, contre 1.017,2 millions d'euros au 31 décembre 2007. Cette évolution s'explique notamment par la déconsolidation de la participation dans le Crédit Foncier au 31 décembre 2008. Elle s'explique également par l'augmentation de la participation détenue dans Iselection, et sa consolidation par intégration globale (contre une mise en équivalence au 31 décembre 2007).

La participation détenue dans Eurosic est ajustée sur la base de l'ANR de la foncière au 31 décembre 2008, et s'établit à 207,9 millions d'euros. La contribution d'Eurosic au résultat 2008 de Nexity s'établit à -48,3 millions d'euros, correspondant essentiellement à l'impact de la mise à la juste valeur de cette participation sur la base de l'ANR de la foncière.

[4] Ce résultat comprend la moins value réalisée sur les titres, à hauteur de 52 millions, ainsi que l'effet du transfert en compte de résultat de charges liées à la juste valeur des actifs du Crédit Foncier, et précédemment directement imputées sur les capitaux propres de Nexity (69 millions). A ces deux montants s'ajoute l'économie d'impôt attachée à la réalisation de l'opération, et les frais liés à la cession, soit 17 millions d'euros.

Structure financière

En millions d'euros  
 
31 déc. 2008  
 
31 déc. 2007  
 
Var. en ME  
Endettement brut    913,7    768,4    145,3  
Trésorerie & banques créditrices    (351,2)    (207,2)    (144,0)  
Endettement net    562,5    561,2    1,3  
Capitaux propres*    2.024,0    2.109,4    (85,4)  
Ratio d'endettement    28%    27%    -  
* Y compris intérêts minoritaires

Les capitaux propres du Groupe s'élèvent à 2.024,0 millions d'euros au 31 décembre 2008, contre 2.109,4 millions d'euros fin 2007. Cette évolution résulte notamment du paiement en cours d'année du dividende au titre des résultats de l'exercice 2007 pour 105 millions d'euros.

L'endettement net du Groupe est stable par rapport au 31 décembre 2007, à 562,5 millions d'euros. Il s'inscrit en recul de 213,5 millions par rapport au 30 juin 2008. Le ratio d'endettement net du Groupe s'établit à 28% au 31 décembre 2008, contre 27% à fin décembre 2007.

Financement du Groupe

Au cours de l'année, le Groupe a poursuivi la structuration de son financement bancaire. Outre les crédits affectés aux opérations (603 millions autorisés, tirés à hauteur de 255 millions au 31 décembre 2008), le financement du Groupe comprend 636 millions d'euros d'endettement corporate moyen terme (dont 71 millions correspondant aux options de vente et différés de paiement sur acquisitions). Les autorisations des crédits de trésorerie corporate moyen terme pourraient permettre de monter ce niveau à 816 millions d'euros. Près de 90% des encours corporate tirés à fin décembre 2008 ont pour échéance 2012 ou au-delà.

Au 31 décembre, le profil d'amortissement de la dette corporate moyen terme est le suivant :

En millions d'Euros  
 
Total  
 
2009  
 
2010  
 
2011  
 
2012  
 
>2012  
Amortissement    636    20    20    31    276    289  
% de l'encours au 31 déc.        3%    3%    5%    43%    46%  

Plusieurs des lignes de crédit corporate du Groupe sont par ailleurs assorties de l'obligation de respecter certains ratios financiers. Ces ratios, détaillés dans le document de référence du Groupe, sont respectés au 31 décembre 2008, avant même la prise en compte du produit de cession de la partic

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