Communiqué de presse - 28 août 2008
Résultats du premier semestre 2008
EBITDA ajusté plus que triplé
Performance opérationnelle accrue des activités de location
Rentabilité soutenue du développement promotionnel
Les synthèses des déclarations financières intérimaires consolidées IFRS au 30 juin 2008 ainsi que le rapport de la revue des auditeurs indépendants sont disponibles sur le site web du groupe www.orcogroup.com
I) Compte de Résultat
| Chiffre d'affaires | 113,242 | 124,764 |
| Bénéfice net sur les réévaluations à la juste valeur sur placements immobiliers | 61,067 | 96,810 |
| Autres revenus d'exploitation | 3,075 | 647 |
| Bénéfice net de la vente d'actifs | 10,082 | 872 |
| Coût des biens vendus | -33,277 | -57,424 |
| Avantages au personnel | -26,089 | -19,758 |
| Amortissement, dépréciation et provisions | -48,370 | -10,294 |
| Autres charges d'exploitation | -49,206 | -35,999 |
| Résultat d'exploitation | 30,524 | 99,618 |
| Intérêts payés | -41,596 | -18,746 |
| Revenus d'intérêts | 6,452 | 2,623 |
| Résultat devises étrangères | -8,034 | 7,388 |
| Autres résultats financiers | 13,327 | -4,322 |
| Résultat financier | -29,851 | -13,057 |
| Résultat avant impôt | 672 | 86,561 |
| Impôts sur le revenu | -5,550 | -29,655 |
| Résultat net | -4,878 | 56,906 |
| Imputable aux intérêts minoritaires | 9,236 | 1,816 |
| Imputable au groupe | -14,114 | 55,090 |
| Bénéfices de base en euro par action | -1,30 | 6.34 |
| Bénéfices dilués en euro par action | -1.30 | 5.39 |
A) Chiffre d'affaires
Chiffre d'affaires du premier semestre 2008
Comme indiqué précédemment ce mois ci, le chiffre d'affaires a atteint 113 millions d'euros contre 125 millions pour le premier semestre 2007.
Promotion
Le chiffre d'affaires promotion était en ligne avec le calendrier des livraisons 2008 : 228 unités ont été livrées et comptabilisées. La plus grosse contribution a été apportée par la République tchèque au premier semestre avec 215 unités. Les unités restantes ont été livrées en Allemagne, en Pologne et en Hongrie. D'une façon générale, les marchés résidentiels continuent à bien se porter en Europe centrale. Orco a continué à observer le même rythme de vente dans les produits haut de gamme mais a commencé à relever un léger ralentissement dans ses produits de milieu de gamme. Ce ralentissement a été compensé par l'effet positif de la robustesse de la devise tchèque sur les marges réalisées car les contrats de vente et de construction sont libellés tous les deux en devise locale alors que les comptes du groupe le sont en euros.
Le niveau des contrats futurs dans le chiffre d'affaires promotionnel du groupe a été assuré par les contrats de vente future existants. Fin juin 2008, celui si s'élevait à 986 unités, dont 314 conclues au cours du premier semestre 2008.
Location
GSG - le premier contributeur de loyers du groupe- s'est bien comporté avec un taux d'occupation s'élevant à 74% contre 70% en décembre 2007. La contribution de GSG aux loyers totaux du groupe s'élève à 22 millions d'euros sur un total de 54 millions (sans aucune contribution au chiffre d'affaires du premier semestre 2007). Hors GSG, les taux d'occupation du portefeuille de baux se sont élevés à 83% pour les bureaux, à 81% pour le secteur résidentiel, à 90% pour les commerces et à 100% pour le secteur industriel/logistique. Le taux d'occupation relativement plus faible du portefeuille résidentiel s'explique par le fait que les bâtiments sont en cours de vente à l'unité.
Gestion d'actifs
Les honoraires d'Endurance sont en dessous du niveau prévu surtout à cause des retards dans l'activité de levée de fonds. En l'état, le chiffre d'affaires du premier semestre 2008 ne comprend que les honoraires de gestion. Pour les sous-fonds Bureau 2 et Service de santé, 35 millions d'euros d'engagements ont été signés depuis janvier 2008, dont 30 millions d'euros proviennent de l'une des plus importantes compagnies d'assurance vie françaises.
Hospitality
Les performances du portefeuille d'Europe centrale et de l'Est (dont une partie est détenue en partenariat avec AIG) ont été meilleures au deuxième trimestre par rapport au premier. Le taux d'occupation moyen s'est élevé à 60% (62% en 2007), le tarif moyen journalier (ADR) s'est élevé à 128 euros (101 euros en 2007) et le revenu par chambre disponible est passé à 76 euros (62 euros en 2007). La contribution de Suncani Hvar s'est limitée à 4 Millions d'euros car la haute saison a commencé au mois de juin.
Objectif revu du chiffre d'affaires pour l'exercice 2008 (en ME)
Le groupe vise maintenant un chiffre d'affaires 2008 de 343 millions d'euros, contre 322 millions auparavant. Ceci principalement du fait d'une vente anticipée de promotion résidentielle Avenue Gardens (20 millions d'euros) et des performances opérationnelles de GSG supérieures aux prévisions initiales.
| 2008 | 198 | 17 | 40 | 105 | -17 | 343 |
| 2007 | 192 | 16 | 43 | 66 | -18 | 299 |
B) Charges d'exploitation
L'augmentation des charges d'exploitations de 13 millions d'euros par rapport à juin 2007 est liée à GSG (12 millions d'euros) et à Orco Molcom (2 millions d'euros). En excluant ces changements, les charges d'exploitation ont été stabilisées pour la première fois.
C) EBITDA ajusté plus que triplé
L'EBITDA ajusté se monte à 46 millions d'euros, en nette augmentation par rapport au 15 millions de juin 2007.
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | -34,613 | 8,018 | -6,867 | 64,034 | 30,524 |
| Résultat net sur les réévaluations à la juste valeur sur placements immobiliers | 932 | 0 | 0 | -61,999 | -61,067 |
| Amortissement, dépréciation et provisions | 25,046 | 91 | 1,882 | 21,351 | 48,370 |
| Correction du coût des biens et actifs vendus | 10,030 | 0 | 0 | 18,417 | 28,447 |
| EBITDA AJUSTÉ | 1,395 | 8,109 | -4,985 | 41,803 | 46,273 |
L'amélioration de la rentabilité d'exploitation peut s'expliquer principalement par le portefeuille de CSG qui génère un EBITDA positif de 8 millions d'euros couplé à des ventes d'actifs générant un gain net de 36 millions d'euros en EBITDA ajusté. D'autres améliorations de l'EBITDA ajusté au cours du deuxième semestre sont possibles du fait i) du nombre accru d'unités promotionnelles (avec une marge de projet moyenne de 20%) qui apparaîtra dans le chiffre d'affaires ii) de la saison haute estivale dans le segment hospitality, iii) de la mise en place du programme de réduction des coûts et iv) de la poursuite de la réalisation du programme de vente d'actifs.
D) Résultats financiers
Les frais d'intérêt nets se sont élevés à 35 millions d'euros, dont 14 millions en amortissement non cash de primes et remboursement et de dérivés imbriqués. L'intérêt payé net s'est élevé à 21 millions d'euros.
Le taux d'endettement rapporté à la valeur du portefeuille s'est élevé à 51,7% et la dette nette à 1,4 milliard d'euros. Le coût de la dette après intégration de l'impact des dérivés d'intérêt s'est élevé à 4,43%. Le groupe estime pouvoir ramener son endettement en dessous du seuil de 50%.
E) Impôts sur le revenu
Les impôts sur le revenu se sont élevés à - 5 millions d'euros (vs -30 millions d'euros en juin 2007), ils concernent principalement la perte et la non reconnaissance d' impôts différés sur des déficits reportables.
F) Intérêts minoritaires
Les intérêts minoritaires en juin 208 sont principalement générés par la contribution positive des résultats du groupe d'Orco Germany en partie compensés par la contribution négative de Suncani Hvar.
II) Évaluation du portefeuille et valeur nette d'inventaire
A) Portefeuille estimé à 2,7 milliards d'euros
Au 30 juin, sur la base d'une revue complète du portefeuille par la direction, la valeur a été réévaluée par DTZ pour une liste sélectionnée d'immeubles et de projets où des modifications substantielles ont été identifiées. Les profits de réévaluation se sont élevés à 61 millions d'euros, et le groupe a inscrit des dépréciations totales pour 41 millions d'euros.
Le portefeuille de GSG à Berlin est le premier contributeur au profit de réévaluation avec 60 millions d'euros. En 6 mois, le taux d'occupation a augmenté de 4 points pour arriver à 74% et le loyer moyen pour les nouveaux baux a augmenté de 13%, à 6,65 euros par m² et par mois. La rentabilité globale du portefeuille a été renforcée nettement par une gestion efficace de la base de locataires et d'un plan de réduction des coûts. Ces mesures ont déjà commencé à générer des effets positifs. L'augmentation des rendements de sortie et des taux de capitalisation utilisés par l'expert a été plus que compensée par l'amélioration de la rentabilité d'exploitation. Au 30 juin 2008, le portefeuille de GSG était évalué à 507 millions d'euros. Le deuxième contributeur était le terrain Wertheim sur la Leipzigerplatz à Berlin réévalué de 10 millions d'euros. Ces réévaluations positives ont été compensées en partie par la dépréciation de Cumberland sur le Kurfurstendamm à Berlin (- 9 millions d'euros).
Sur une base consolidée, le portefeuille du groupe a atteint la valeur de 2,7 milliards d'euros contre 2,5 milliards en décembre 2007. Durant le premier semestre de l'année, le groupe a vendu pour 47 millions d'euros d'actifs. Le groupe a réalisé 110 millions nets d'investissement dans les stocks et a investi 124 millions d'euros en immobilisations, dont 55 millions d'euros pour de nouvelles acquisitions. Une augmentation de 20 millions d'euros du patrimoine a été enregistrée. Le solde a été généré par des gains de change.
B) Valeur nette d'inventaire
L'actif net réévalué immobilier s'est élevée à 83,9 euros par action contre 91,7 par action en décembre 2007. La réduction du capital (de 736 à 721 millions d'euros) s'explique par le résultat net négatif pour le premier semestre 2008, le paiement de dividende et l'achat des propres actions du groupe en partie compensée par les différences de change accumulées. La baisse du cours de bourse se traduit par une perte de 19 millions d'euros sur les instruments financiers de son propre capital acquis par le groupe.
L'actif net rééavalué financier s'est élevée à 87,6 euros par action contre 106,0 euros par action en décembre 2007. Ceci s'explique principalement par la baisse de l'action d'Orco Germany, qui se négocie maintenant avec une décote par rapport à son actif net réévalué.
III) Flux de trésorerie et immobilisations
Le groupe allouera 500 millions d'euros pour les dépenses d'immobilisations en 2008, en diminution par rapport à l'objectif initial de 700 millions d'euros annoncé précédemment cette année. En tenant compte des investissements au cours du premier semestre, les capex seront limités au deuxième semestre à 350 millions d'euros au maximum, principalement financés par les lignes de crédit existantes.
Le groupe a clôturé la période avec 103 millions d'euros de liquidités ou d'équivalents.
En ce qui concerne le programme de vente d'actifs, au 30 juin, le groupe a finalisé la vente de 50% de Luxembourg Plaza à Prague, de quelques appartements à Prague et d'un bâtiment à Berlin. En août 2008, le groupe a aussi finalisé la vente des unités restantes du programme résidentiel Avenue Gardens à Budapest, de sa participation de 60% dans le projet résidentiel Otrada à Moscou, de l'hôtel Kohal en Slovaquie et de 8 actifs allemands. Le total de ces ventes s'élève à 100 millions d'euros. Ces ventes ont été conclues à 98% de la dernière évaluation DTZ. De plus, plusieurs LOI ont été assurées au cours de la même période.
Le groupe continuera à avoir une gestion active de son portefeuille au cours du deuxième semestre. Il pense qu'il dépassera son objectif de 200 millions d'euros de ventes d'actifs à la fin de l'année.
Les liquidités générées par le programme de vente seront allouées en priorité au remboursement de la dette.
E) Événements survenus après clôture des comptes
Obligation CZK
En fonction des demandes reçues envoyées par des détenteurs particuliers d'obligations, le groupe procèdera le 31 août au remboursement de 97 obligations (sur les 140 existantes) de l'obligation tchèque émise en février 2006 pour un montant de 1 4000 000 000 CZK. Ce remboursement anticipé s'élève actuellement à 970 000 000 CZK. Dans le prospectus d'émission, un droit de remboursement anticipé avait été accordé à chacun des détenteurs d'obligation (conformément aux normes tchèques) en cas de changement de notation de Moodys en dessous d'un certain grade. Toute nouvelle demande de remboursement requis avant la fin du mois d'août donnera lieu à un remboursement le 30 septembre. Le groupe a déjà provisionné ces remboursements en trésorerie. Ce cas mis à part, le Groupe n'est exposé à aucune autre clause de remboursement dans son portefeuille d'obligations ou dans son portefeuille de financement bancaire lié à sa notation.
Mise sur pied d'un programme de souscription de capital (PACEO)
Le groupe a signé un troisième programme de souscription de capitale croissant avec la Société Générale. Le programme prévoit une enveloppe totale de 2 millions d'actions sur 2 ans. Aucune action n'a été créée à ce jour. Le programme PACEO donne au groupe un outil financier supplémentaire.
V) Bilan
| Juin | Juin | ||
| 2008 | 2008 | ||
| ACTIFS NON COURANTS | 2,148,768 | 2,147,468 | |
| Actif incorporel | 68,497 | 67,016 | |
| Placements immobiliers | 1,473,212 | 1,564,947 | |
| Immobilier, usine et équipement | 493,852 | 419,575 | |
| Hôtels et immeubles en usage propre | 294,373 | 294,170 | |
| Installations et autres équipements | 21,708 | 21,036 | |
| Immobilier en promotion | 177,771 | 104,369 | |
| Actifs financiers à juste valeur par profits et pertes | 99,573 | 82,182 | |
| Actifs d'impôt différés | 13,634 | 13,748 | |
| ACTIFS COURANTS | 902,808 | 795,795 | |
| Inventaires | 608,325 | 323,699 | |
| Créances commerciales | 42,733 | 64,891 | |
| Autres créances | 97,365 | 115,610 | |
| Instruments dérivés | 28,002 | 22,396 | |
| Actifs financiers courants | 23,063 | 11,222 | |
| Liquidité et équivalent de liquidités | 103,320 | 257,977 | |
| TOTAL | 3,051,5 | 76 2,943,263 | |
| Capitaux propres et dettes | |||
| Juin | Juin | ||
| 2008 | 2008 | ||
| CAPITAUX PROPRES | 945,265 | 939,835 | |
| Fonds propres | 721,356 | 736,012 | |
| Intérêts minoritaires | 223,910 | 203,823 | |
| DETTES | 2,106,309 | 2,003,428 | |
| Dettes non courantes | 1,611,821 | 1,587,783 | |
| Obligations | 480,608 | 472,812 | |
| Dettes financières | 834,850 | 831,724 | |
| Provisions et autres dettes à long terme | 28,392 | 18,154 | |
| Instruments dérivés | 21,632 | 21,153 | |
| Dettes d'impôts différés | 246,339 | 243,940 | |
| Dettes courantes | 494,489 | 415,645 | |
| Dette financière | 222,599 | 175,216 | |
| Dettes commerciales | 73,043 | 50,220 | |
| Paiement d'avance | 99,516 | 101,678 | |
| Instruments dérivés | 7,954 | 4,872 | |
| Autres dettes courantes | 91,376 | 83,659 | |
| TOTAL | 3,051,575 | 2,943,263 |
VI) Flux de trésorerie
| 2008 | 2007 | |
| Résultat d'exploitation | 30,524 | 99,618 |
| Gain net sur les réévaluations à la juste valeur | -61,067 | -96,810 |
| Amortissements, dépréciations et provisions | 48,370 | 10,294 |
| Bénéfices et pertes au niveau de la vente d'investissements | -10,082 | -872 |
| Plan de stock options | - | 1,514 |
| Bénéfice d'exploitation ajusté | 7,745 | 13,744 |
| Résultat financier | -3,611 | -3,939 |
| Impôt sur le revenu payé | -5,112 | -5,701 |
| Résultat financier et impôts sur le revenu payés | -8,723 | -9,640 |
| Modification dans les actifs et les dettes d'exploitation | -75,776 | 39,924 |
| LIQUIDITES NETTES SUR LES ACTIVITES D'EXPLOITATION | -76,754 | 44,028 |
| Acquisition de filiales, hors liquidités acquises | - | -331,034 |
| Dépenses d'immobilisation et acquisitions d'actifs matériels | ||
| -124,352 | -260,849 | |
| Produits de ventes d'actifs matériels non actuels | ||
| 47,793 | 3,130 | |
| Acquisition d'actifs immatériels | -1,107 | -926 |
| Acquisition d'actifs financiers | -14,201 | -6,623 |
| Intérêt net payé | -40,696 | -14,599 |
| LIQUIDITES NETTES UTILISEES POUR LES ACTIVITES D'INVESTISSEMENT | -132,563 | -610,901 |
| Émission d'instruments de capitaux propres par des actionnaires | 112 | 188,298 |
| Émission d'instruments de capitaux propres par des minoritaires | - | 41,623 |
| Produits d'emprunts | 135,011 | 674,662 |
| Remboursements d'emprunts | -72,834 | -85,719 |
| Dividende payé aux actionnaires de la société | -14,892 | -8,647 |
| LIQUIDITES NETTES SUR LES ACTIVITES DE FINANCEMENT | 47,397 | 810,217 |
| AUGMENTATION NETTE DES LIQUIDITES | -161,920 | 243,344 |
| Liquidité et équivalent de liquidités au début de la période | 257,977 | 98,344 |
| Différence des taux de change sur les liquidités | 7,263 | -343 |
| LIQUIDITÉS ET EQUIVALENT DE LIQUIDITÉS À LA FIN DE LA PÉRIODE | 103,320 | 341,345 |
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Orco Property Group est également agent financier de l'Endurance Real Estate Fund (le fonds Endurance), un fonds d'investissements luxembourgeois à capital fixe (fonds commun de placement - fonds d'investissement spécialisé), organisé sous forme de fond à compartiments, composé de six sous-fonds concentrés sur la réalisation d'acquisitions immobilières sur les marchés de bureaux et de commerces, résidentiels, industriels et logistiques, et sur les marchés des services médicaux.
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