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Orco Property Group : Résultats du premier semestre 2008

Mercredi 03 Sep 2008 à 09:59

Communiqué de presse - 28 août 2008

Résultats du premier semestre 2008

EBITDA ajusté plus que triplé

Performance opérationnelle accrue des activités de location

Rentabilité soutenue du développement promotionnel

Les synthèses des déclarations financières intérimaires consolidées IFRS au 30 juin 2008 ainsi que le rapport de la revue des auditeurs indépendants sont disponibles sur le site web du groupe www.orcogroup.com

I) Compte de Résultat

 
juin 2008  
juin 2007  
Chiffre d'affaires  113,242   124,764  
Bénéfice net sur les réévaluations à la juste valeur sur placements immobiliers  61,067   96,810  
Autres revenus d'exploitation  3,075   647  
Bénéfice net de la vente d'actifs   10,082   872  
Coût des biens vendus  -33,277   -57,424  
Avantages au personnel  -26,089   -19,758  
Amortissement, dépréciation et provisions  -48,370   -10,294  
Autres charges d'exploitation  -49,206   -35,999  
Résultat d'exploitation  30,524   99,618  
Intérêts payés  -41,596   -18,746  
Revenus d'intérêts  6,452   2,623  
Résultat devises étrangères  -8,034   7,388  
Autres résultats financiers  13,327   -4,322  
Résultat financier  -29,851   -13,057  
Résultat avant impôt  672   86,561  
Impôts sur le revenu  -5,550   -29,655  
Résultat net  -4,878   56,906  
Imputable aux intérêts minoritaires  9,236   1,816  
Imputable au groupe  -14,114   55,090  
Bénéfices de base en euro par action  -1,30   6.34  
Bénéfices dilués en euro par action  -1.30   5.39  

A) Chiffre d'affaires

Chiffre d'affaires du premier semestre 2008

Comme indiqué précédemment ce mois ci, le chiffre d'affaires a atteint 113 millions d'euros contre 125 millions pour le premier semestre 2007.

Promotion

Le chiffre d'affaires promotion était en ligne avec le calendrier des livraisons 2008 : 228 unités ont été livrées et comptabilisées. La plus grosse contribution a été apportée par la République tchèque au premier semestre avec 215 unités. Les unités restantes ont été livrées en Allemagne, en Pologne et en Hongrie. D'une façon générale, les marchés résidentiels continuent à bien se porter en Europe centrale. Orco a continué à observer le même rythme de vente dans les produits haut de gamme mais a commencé à relever un léger ralentissement dans ses produits de milieu de gamme. Ce ralentissement a été compensé par l'effet positif de la robustesse de la devise tchèque sur les marges réalisées car les contrats de vente et de construction sont libellés tous les deux en devise locale alors que les comptes du groupe le sont en euros.

Le niveau des contrats futurs dans le chiffre d'affaires promotionnel du groupe a été assuré par les contrats de vente future existants. Fin juin 2008, celui si s'élevait à 986 unités, dont 314 conclues au cours du premier semestre 2008.

Location

GSG - le premier contributeur de loyers du groupe- s'est bien comporté avec un taux d'occupation s'élevant à 74% contre 70% en décembre 2007. La contribution de GSG aux loyers totaux du groupe s'élève à 22 millions d'euros sur un total de 54 millions (sans aucune contribution au chiffre d'affaires du premier semestre 2007). Hors GSG, les taux d'occupation du portefeuille de baux se sont élevés à 83% pour les bureaux, à 81% pour le secteur résidentiel, à 90% pour les commerces et à 100% pour le secteur industriel/logistique. Le taux d'occupation relativement plus faible du portefeuille résidentiel s'explique par le fait que les bâtiments sont en cours de vente à l'unité.

Gestion d'actifs

Les honoraires d'Endurance sont en dessous du niveau prévu surtout à cause des retards dans l'activité de levée de fonds. En l'état, le chiffre d'affaires du premier semestre 2008 ne comprend que les honoraires de gestion. Pour les sous-fonds Bureau 2 et Service de santé, 35 millions d'euros d'engagements ont été signés depuis janvier 2008, dont 30 millions d'euros proviennent de l'une des plus importantes compagnies d'assurance vie françaises.

Hospitality

Les performances du portefeuille d'Europe centrale et de l'Est (dont une partie est détenue en partenariat avec AIG) ont été meilleures au deuxième trimestre par rapport au premier. Le taux d'occupation moyen s'est élevé à 60% (62% en 2007), le tarif moyen journalier (ADR) s'est élevé à 128 euros (101 euros en 2007) et le revenu par chambre disponible est passé à 76 euros (62 euros en 2007). La contribution de Suncani Hvar s'est limitée à 4 Millions d'euros car la haute saison a commencé au mois de juin.

Objectif revu du chiffre d'affaires pour l'exercice 2008 (en ME)

Le groupe vise maintenant un chiffre d'affaires 2008 de 343 millions d'euros, contre 322 millions auparavant. Ceci principalement du fait d'une vente anticipée de promotion résidentielle Avenue Gardens (20 millions d'euros) et des performances opérationnelles de GSG supérieures aux prévisions initiales.

 
Promotion  
Gestion d'actifs  
Hospitality  
Location  
Transactions inter-segments  
TOTAL  
2008  198   17   40   105   -17   343  
2007  192   16   43   66   -18   299  

B) Charges d'exploitation

L'augmentation des charges d'exploitations de 13 millions d'euros par rapport à juin 2007 est liée à GSG (12 millions d'euros) et à Orco Molcom (2 millions d'euros). En excluant ces changements, les charges d'exploitation ont été stabilisées pour la première fois.

C) EBITDA ajusté plus que triplé

L'EBITDA ajusté se monte à 46 millions d'euros, en nette augmentation par rapport au 15 millions de juin 2007.

 
Promotion  
Gestion d'actifs  
Hospitality  
Location  
TOTAL  
RÉSULTAT D'EXPLOITATION  -34,613   8,018   -6,867   64,034   30,524  
Résultat net sur les réévaluations à la juste valeur sur placements immobiliers  932   0   0   -61,999   -61,067  
Amortissement, dépréciation et provisions  25,046   91   1,882   21,351   48,370  
Correction du coût des biens et actifs vendus  10,030   0   0   18,417   28,447  
EBITDA AJUSTÉ  1,395   8,109   -4,985   41,803   46,273  

L'amélioration de la rentabilité d'exploitation peut s'expliquer principalement par le portefeuille de CSG qui génère un EBITDA positif de 8 millions d'euros couplé à des ventes d'actifs générant un gain net de 36 millions d'euros en EBITDA ajusté. D'autres améliorations de l'EBITDA ajusté au cours du deuxième semestre sont possibles du fait i) du nombre accru d'unités promotionnelles (avec une marge de projet moyenne de 20%) qui apparaîtra dans le chiffre d'affaires ii) de la saison haute estivale dans le segment hospitality, iii) de la mise en place du programme de réduction des coûts et iv) de la poursuite de la réalisation du programme de vente d'actifs.

D) Résultats financiers

Les frais d'intérêt nets se sont élevés à 35 millions d'euros, dont 14 millions en amortissement non cash de primes et remboursement et de dérivés imbriqués. L'intérêt payé net s'est élevé à 21 millions d'euros.

Le taux d'endettement rapporté à la valeur du portefeuille s'est élevé à 51,7% et la dette nette à 1,4 milliard d'euros. Le coût de la dette après intégration de l'impact des dérivés d'intérêt s'est élevé à 4,43%. Le groupe estime pouvoir ramener son endettement en dessous du seuil de 50%.

E) Impôts sur le revenu

Les impôts sur le revenu se sont élevés à - 5 millions d'euros (vs -30 millions d'euros en juin 2007), ils concernent principalement la perte et la non reconnaissance d' impôts différés sur des déficits reportables.

F) Intérêts minoritaires

Les intérêts minoritaires en juin 208 sont principalement générés par la contribution positive des résultats du groupe d'Orco Germany en partie compensés par la contribution négative de Suncani Hvar.

II) Évaluation du portefeuille et valeur nette d'inventaire

A) Portefeuille estimé à 2,7 milliards d'euros

Au 30 juin, sur la base d'une revue complète du portefeuille par la direction, la valeur a été réévaluée par DTZ pour une liste sélectionnée d'immeubles et de projets où des modifications substantielles ont été identifiées. Les profits de réévaluation se sont élevés à 61 millions d'euros, et le groupe a inscrit des dépréciations totales pour 41 millions d'euros.

Le portefeuille de GSG à Berlin est le premier contributeur au profit de réévaluation avec 60 millions d'euros. En 6 mois, le taux d'occupation a augmenté de 4 points pour arriver à 74% et le loyer moyen pour les nouveaux baux a augmenté de 13%, à 6,65 euros par m² et par mois. La rentabilité globale du portefeuille a été renforcée nettement par une gestion efficace de la base de locataires et d'un plan de réduction des coûts. Ces mesures ont déjà commencé à générer des effets positifs. L'augmentation des rendements de sortie et des taux de capitalisation utilisés par l'expert a été plus que compensée par l'amélioration de la rentabilité d'exploitation. Au 30 juin 2008, le portefeuille de GSG était évalué à 507 millions d'euros. Le deuxième contributeur était le terrain Wertheim sur la Leipzigerplatz à Berlin réévalué de 10 millions d'euros. Ces réévaluations positives ont été compensées en partie par la dépréciation de Cumberland sur le Kurfurstendamm à Berlin (- 9 millions d'euros).

Sur une base consolidée, le portefeuille du groupe a atteint la valeur de 2,7 milliards d'euros contre 2,5 milliards en décembre 2007. Durant le premier semestre de l'année, le groupe a vendu pour 47 millions d'euros d'actifs. Le groupe a réalisé 110 millions nets d'investissement dans les stocks et a investi 124 millions d'euros en immobilisations, dont 55 millions d'euros pour de nouvelles acquisitions. Une augmentation de 20 millions d'euros du patrimoine a été enregistrée. Le solde a été généré par des gains de change.

B) Valeur nette d'inventaire

L'actif net réévalué immobilier s'est élevée à 83,9 euros par action contre 91,7 par action en décembre 2007. La réduction du capital (de 736 à 721 millions d'euros) s'explique par le résultat net négatif pour le premier semestre 2008, le paiement de dividende et l'achat des propres actions du groupe en partie compensée par les différences de change accumulées. La baisse du cours de bourse se traduit par une perte de 19 millions d'euros sur les instruments financiers de son propre capital acquis par le groupe.

L'actif net rééavalué financier s'est élevée à 87,6 euros par action contre 106,0 euros par action en décembre 2007. Ceci s'explique principalement par la baisse de l'action d'Orco Germany, qui se négocie maintenant avec une décote par rapport à son actif net réévalué.

III) Flux de trésorerie et immobilisations

Le groupe allouera 500 millions d'euros pour les dépenses d'immobilisations en 2008, en diminution par rapport à l'objectif initial de 700 millions d'euros annoncé précédemment cette année. En tenant compte des investissements au cours du premier semestre, les capex seront limités au deuxième semestre à 350 millions d'euros au maximum, principalement financés par les lignes de crédit existantes.

Le groupe a clôturé la période avec 103 millions d'euros de liquidités ou d'équivalents.

En ce qui concerne le programme de vente d'actifs, au 30 juin, le groupe a finalisé la vente de 50% de Luxembourg Plaza à Prague, de quelques appartements à Prague et d'un bâtiment à Berlin. En août 2008, le groupe a aussi finalisé la vente des unités restantes du programme résidentiel Avenue Gardens à Budapest, de sa participation de 60% dans le projet résidentiel Otrada à Moscou, de l'hôtel Kohal en Slovaquie et de 8 actifs allemands. Le total de ces ventes s'élève à 100 millions d'euros. Ces ventes ont été conclues à 98% de la dernière évaluation DTZ. De plus, plusieurs LOI ont été assurées au cours de la même période.

Le groupe continuera à avoir une gestion active de son portefeuille au cours du deuxième semestre. Il pense qu'il dépassera son objectif de 200 millions d'euros de ventes d'actifs à la fin de l'année.

Les liquidités générées par le programme de vente seront allouées en priorité au remboursement de la dette.

E) Événements survenus après clôture des comptes

Obligation CZK

En fonction des demandes reçues envoyées par des détenteurs particuliers d'obligations, le groupe procèdera le 31 août au remboursement de 97 obligations (sur les 140 existantes) de l'obligation tchèque émise en février 2006 pour un montant de 1 4000 000 000 CZK. Ce remboursement anticipé s'élève actuellement à 970 000 000 CZK. Dans le prospectus d'émission, un droit de remboursement anticipé avait été accordé à chacun des détenteurs d'obligation (conformément aux normes tchèques) en cas de changement de notation de Moodys en dessous d'un certain grade. Toute nouvelle demande de remboursement requis avant la fin du mois d'août donnera lieu à un remboursement le 30 septembre. Le groupe a déjà provisionné ces remboursements en trésorerie. Ce cas mis à part, le Groupe n'est exposé à aucune autre clause de remboursement dans son portefeuille d'obligations ou dans son portefeuille de financement bancaire lié à sa notation.

Mise sur pied d'un programme de souscription de capital (PACEO)

Le groupe a signé un troisième programme de souscription de capitale croissant avec la Société Générale. Le programme prévoit une enveloppe totale de 2 millions d'actions sur 2 ans. Aucune action n'a été créée à ce jour. Le programme PACEO donne au groupe un outil financier supplémentaire.

V) Bilan

Actifs 
 
 
 
       
    Juin  Juin 
   2008  2008 
     
       
ACTIFS NON COURANTS  2,148,768    2,147,468 
Actif incorporel  68,497     67,016 
Placements immobiliers  1,473,212     1,564,947 
Immobilier, usine et équipement  493,852     419,575 
Hôtels et immeubles en usage propre  294,373     294,170 
Installations et autres équipements  21,708     21,036 
Immobilier en promotion  177,771     104,369 
Actifs financiers à juste valeur par profits et pertes  99,573     82,182 
Actifs d'impôt différés  13,634     13,748 
ACTIFS COURANTS  902,808     795,795 
Inventaires  608,325     323,699 
Créances commerciales  42,733     64,891 
Autres créances  97,365     115,610 
Instruments dérivés  28,002     22,396 
Actifs financiers courants  23,063     11,222 
Liquidité et équivalent de liquidités  103,320     257,977 
       
TOTAL  3,051,5    76 2,943,263 
Capitaux propres et dettes       
       
    Juin  Juin 
   2008  2008 
     
       
CAPITAUX PROPRES  945,265     939,835 
Fonds propres  721,356     736,012 
Intérêts minoritaires  223,910     203,823 
DETTES  2,106,309     2,003,428 
Dettes non courantes  1,611,821    1,587,783 
Obligations  480,608     472,812 
Dettes financières  834,850     831,724 
Provisions et autres dettes à long terme  28,392     18,154 
Instruments dérivés  21,632     21,153 
Dettes d'impôts différés  246,339     243,940 
Dettes courantes  494,489     415,645 
Dette financière  222,599     175,216 
Dettes commerciales  73,043     50,220 
Paiement d'avance  99,516     101,678 
Instruments dérivés  7,954     4,872 
Autres dettes courantes  91,376     83,659 
       
TOTAL  3,051,575     2,943,263 

VI) Flux de trésorerie

 
Juin 
Juin 
  2008   2007  
   
     
Résultat d'exploitation  30,524   99,618  
Gain net sur les réévaluations à la juste valeur  -61,067   -96,810  
Amortissements, dépréciations et provisions  48,370   10,294  
Bénéfices et pertes au niveau de la vente d'investissements  -10,082   -872  
Plan de stock options  1,514  
Bénéfice d'exploitation ajusté  7,745   13,744  
Résultat financier  -3,611   -3,939  
Impôt sur le revenu payé  -5,112   -5,701  
Résultat financier et impôts sur le revenu payés  -8,723   -9,640  
Modification dans les actifs et les dettes d'exploitation  -75,776   39,924  
LIQUIDITES NETTES SUR LES ACTIVITES D'EXPLOITATION  -76,754   44,028  
Acquisition de filiales, hors liquidités acquises  -331,034  
Dépenses d'immobilisation et acquisitions d'actifs matériels     
  -124,352   -260,849  
Produits de ventes d'actifs matériels non actuels     
  47,793   3,130  
Acquisition d'actifs immatériels  -1,107   -926  
Acquisition d'actifs financiers  -14,201   -6,623  
Intérêt net payé  -40,696   -14,599  
LIQUIDITES NETTES UTILISEES POUR LES ACTIVITES D'INVESTISSEMENT  -132,563   -610,901  
Émission d'instruments de capitaux propres par des actionnaires  112   188,298  
Émission d'instruments de capitaux propres par des minoritaires  41,623  
Produits d'emprunts  135,011   674,662  
Remboursements d'emprunts  -72,834   -85,719  
Dividende payé aux actionnaires de la société  -14,892   -8,647  
LIQUIDITES NETTES SUR LES ACTIVITES DE FINANCEMENT  47,397   810,217  
     
AUGMENTATION NETTE DES LIQUIDITES  -161,920   243,344  
Liquidité et équivalent de liquidités au début de la période  257,977   98,344  
Différence des taux de change sur les liquidités  7,263   -343  
LIQUIDITÉS ET EQUIVALENT DE LIQUIDITÉS À LA FIN DE LA PÉRIODE  103,320   341,345  

Pour de plus amples informations, rendez-vous sur www.orcogroup.com , ou contactez :

Luxembourg

Luc Leroi

Tel : + 352 26 47 67 47

lleroi@orcogroup.com

Paris

Sévérine Farjon

Tel :+33 1 40 67 67 00

sfarjon@orcogroup.com

Prague

Alès Vobruba

Tel : +42 02 21 416 311

avobruba@orcogroup.com

***

Orco Property Group est un investisseur, un promoteur et un gestionnaire d'actifs leader sur les marchés hôteliers et immobiliers en Europe Centrale, dont le portefeuille est estimé à environ 2,5 milliards d'euros. Opérant en Europe Centrale depuis 1991, Orco Property Group est une société anonyme basée au Luxembourg et cotée sur Euronext ainsi qu'aux Bourses de Prague, Varsovie et Budapest. Orco Property Group opère dans un certain nombre de pays dont, principalement, la République Tchèque, la Hongrie, la Pologne, la Russie, la Croatie, l'Allemagne et la Slovaquie. Le Groupe étudie en permanence des opportunités d'investissement dans de nouvelles régions.

Orco Property Group est également agent financier de l'Endurance Real Estate Fund (le fonds Endurance), un fonds d'investissements luxembourgeois à capital fixe (fonds commun de placement - fonds d'investissement spécialisé), organisé sous forme de fond à compartiments, composé de six sous-fonds concentrés sur la réalisation d'acquisitions immobilières sur les marchés de bureaux et de commerces, résidentiels, industriels et logistiques, et sur les marchés des services médicaux.

Copyright Hugin

The appendixes relating to the press release are available on:

http://www.hugingroup.com/documents_ir/PJ/CO/2008/142463_[CN#142463]

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