Résistance des performances opérationnelles dans un marché dégradé
- Chiffre d'affaires en hausse : +27% et +8% par rapport au S1 2007 Pro Forma
- Réservations logements et lots de terrains à bâtir : -16%[1] en volume (vs S1 2007)
- Prise de commandes tertiaires de 570 millions d'euros et Backlog Groupe en progression à E3,7 Mds (+9% vs fin 2007)
- Marge opérationnelle de 13% pour le Logement et de 11% pour l'ensemble du Groupe
Perspectives 2008
- Résidentiel : Objectif de 9% de part de marché dans un marché de la promotion résidentielle attendu autour de 90.000 unités pour l'exercice (contre 127.400 en 2007)
- Tertiaire : perspectives favorables pour l'activité tertiaire avec un backlog record de 1.185 millions, en dépit d'un marché de l'investissement tertiaire en France à la moitié de celui de 2007
- Résultat net 2008 de l'ordre de 200 ME[2]
Perspectives moyen terme
- Reprise du marché immobilier attendue pour mi-2010 après un point bas en 2009
- Marges opérationnelles prévisionnelles supérieures à 9%[3] en moyenne sur 2008-2010
Selon Alain DININ, Président-Directeur Général :
" Dans un marché immobilier caractérisé dans son ensemble au premier semestre par un recul marqué des volumes de transactions, tant en matière d'immobilier neuf et ancien que d'immobilier tertiaire, le Groupe montre sa capacité de résistance en affichant un backlog en progression et des résultats opérationnels satisfaisants : progression du chiffre d'affaires et maintien de la marge opérationnelle à un bon niveau. Le financement du Groupe est également conforté, grâce à la négociation durant le semestre de nouvelles lignes de crédit à moyen terme.
Le Groupe prend néanmoins dès maintenant et continuera de prendre d'ici la fin de l'exercice un ensemble de mesures d'amélioration de son efficacité opérationnelle et commerciale et de réduction de ses coûts, de nature à contenir l'érosion de sa marge opérationnelle. Le coût de ces mesures, de plus de 20 millions d'euros, et nos anticipations d'une poursuite de la dégradation du marché immobilier sur le second semestre et sur l'année prochaine, nous conduisent à revoir notre perspective de résultat minimum pour l'exercice en cours ainsi que nos perspectives à moyen terme.
Fort de son modèle économique original d'opérateur intégré et de son alliance industrielle avec le Groupe Caisse d'Epargne, le Groupe nous paraît être le mieux à même de démontrer une réelle capacité de résilience dans un environnement de marché dégradé. Le programme de mesures adopté par le Groupe et sa force de réactivité lui permettront de tirer parti dans les meilleures conditions du futur rebond du marché qui ne devrait pas intervenir avant mi-2010 ".
* * *
Le Groupe Nexity (NXI.PA) enregistre une forte progression de son chiffre d'affaires au premier semestre 2008 (+27%). Les effets de périmètre, dont la consolidation au 1er juillet 2007 des activités de services (GCEI) du pôle immobilier du Groupe Caisse d'Epargne, contribuent à hauteur de 19% à cette hausse. Sur une base Pro Forma 2007[4] intégrant les apports des Caisses d'Epargne dès le 1er janvier 2007, le chiffre d'affaires du Groupe augmente de +8%.
L'activité commerciale du Groupe s'inscrit en repli pour l'activité logement par rapport à un premier semestre 2007 record et en très forte progression pour l'activité tertiaire. Les réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir s'élèvent en volume à 5.599 unités, en retrait de -16% en comparaison du premier semestre 2007. En valeur, ces réservations s'établissent à 979 ME, en repli de 19% par rapport au premier semestre 2007. Les prises de commandes nettes enregistrées par le pôle Tertiaire s'établissent à 570 ME (part Nexity), contre 242 ME au premier semestre 2007. Le pôle Services et Distribution se renforce avec l'intégration de la société Iselection.
La performance opérationnelle montre une bonne résistance. Le résultat opérationnel s'établit à 144 millions d'euros, stable par rapport à la même période de 2007. Le taux de marge opérationnelle s'établit à 11,0% pour le Groupe, et 13,1% dans les activités de logement.
Le résultat net part du groupe s'établit à 100 millions d'euros, en augmentation de 8%. Sur une base Pro Forma 2007, le résultat est en recul de 18%, en raison de l'augmentation des charges financières et d'une moindre contribution du Crédit Foncier de France et d'Eurosic.
Le Groupe a consolidé son financement corporate à moyen terme. Plus de 78% des 721 millions d'euros de financement corporate du Groupe à fin juin 2008 ne sont pas remboursables avant 2012.
Le carnet de commandes s'établit à 3.708 ME à fin juin, en hausse de 9% par rapport à décembre 2007. Ces engagements représentent 21 mois du chiffre d'affaires de l'activité de promotion (tant résidentielle que tertiaire).
Révision des perspectives :
Perspectives 2008
- Résidentiel : objectif de 9% de part de marché dans un marché de la promotion résidentielle attendu autour de 90.000 unités pour l'exercice (contre 127.400 unités en 2007)
- Tertiaire : perspectives favorables pour l'activité tertiaire avec un backlog record de 1.185 millions, en dépit d'un marché de l'investissement tertiaire en France à la moitié de celui de 2007
- Résultat net 2008 de l'ordre de 200 ME[5]
- Taux de distribution minimum de 35% du résultat net part du groupe
Perspectives moyen terme
- Reprise du marché immobilier attendue pour mi-2010 après un point bas en 2009
- Marges opérationnelles prévisionnelles supérieures à 9%[6] en moyenne sur 2008-2010
- Taux de distribution minimum de 35% du résultat net part du groupe
CHIFFRE D'AFFAIRES S1 2008*
S1 2007 Pro
Ecart vs S1 2007
En millions d'euros
S1 2008
S1 2007
Ecart %
Forma
Pro Forma
Logement
904
776,1
16%
776,1
16%
Tertiaire
142,1
205,2
-31%
205,2
-31%
Services & Distribution
259,7
45
x 6
223,7
16%
2,8
1,1
Autres activités
-
4
-
Chiffre d'affaires Groupe
1.308,6
1.027,4
27%
1.209,0
8%
* Les chiffres d'affaires des pôles Logement et Tertiaire sont reconnus selon la méthode de l'avancement, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata des coûts de construction engagés. Le chiffre d'affaires résulte ainsi essentiellement du degré d'avancement des différents chantiers en cours.
Au premier semestre 2008, le chiffre d'affaires enregistré par Nexity s'établit à 1 308,6 millions d'euros, en hausse de 27% par rapport au premier semestre 2007. Cette progression résulte principalement d'un effet de périmètre correspondant à la prise en compte au S1 2008 du chiffre d'affaires des activités de services du pôle immobilier des Caisses d'Epargne (GCEI, incluant notamment Lamy), alors que ces activités n'ont été consolidées qu'au 1er juillet en 2007. Par rapport au Pro Forma 2007, le chiffre d'affaires progresse de 8%[7].
- Le chiffre d'affaires du pôle Logement s'établit à 904,0 millions d'euros, en hausse de 16% par rapport au premier semestre 2007. Cette augmentation s'explique principalement par la progression du chiffre d'affaires de l'activité de promotion de logement (840,7 millions, soit +17%), due à l'augmentation du nombre de programmes en cours de construction. Le chiffre d'affaires des activités de lotissement s'établit à 63,3 millions d'euros, en progression de +15%.
- Le chiffre d'affaires du pôle Tertiaire s'établit à 142,1 millions d'euros. Il est en recul de 31% par rapport à celui du premier semestre 2007, du fait de phases de travaux moins contributives que celles qui avaient marqué le premier semestre 2007. Le deuxième semestre de 2008 devrait voir des phases de chantier plus contributives ainsi que l'entrée en production de nouvelles opérations.
- Le chiffre d'affaires du pôle Services et Distribution s'élève à 259,7 millions d'euros. Ce montant intègre notamment la contribution du pôle services immobiliers issu des Caisses d'Epargne (soit Lamy et Keops, effet de 189,6 millions d'euros), ainsi que celle d'Iselection, consolidée par intégration globale à partir du 1er janvier 2008 (effet de 26,7 millions). A périmètre comparable, le chiffre d'affaires du pôle Services progresse de 4% ; hors Iselection, celui du pôle Distribution progresse de 5%.
- Le chiffre d'affaires des Autres activités s'élève à 2,8 ME et correspond essentiellement à des honoraires (asset management et conseil immobilier).
Activité Commerciale
Pôle Logement
L'activité commerciale du pôle Logement s'est inscrite au premier semestre 2008 dans un contexte économique défavorable (forte dégradation du moral des ménages, remontée des taux d'intérêt, plus grande sélectivité des banques) et dans un marché en net recul au regard des niveaux historiques atteints en 2007. Ces éléments ont pesé sur les réservations, alors que les facteurs structurels de soutien de la demande sont restés inchangés : croissance démographique et déficit important de logements.
Le Groupe a ainsi enregistré dans son ensemble durant le semestre 5.599 réservations de logements neufs et lots de terrains à bâtir. Ce chiffre marque un recul en volume de 16% par rapport au premier semestre 2007, et de 19% en valeur.
Réservations de logements neufs et de lots de terrains
à bâtir (lots et ME)
S1 2008
S1 2007
Ecart %
Total réservations Logement (nombre de lots)
4.432
5.284
-16%
Lotissement (nombre de lots)
1.167
1.419
-18%
Total réservations Logement et terrains à bâtir
(nombre de lots)
5.599
6.703
-16%
Total réservations Logement (ME TTC)
888
1.092
-19%
Lotissement (ME TTC)
91
113
-20%
Total réservations Logement et terrains à bâtir (ME
TTC)
979
1.205
-19%
- Les réservations de logements neufs s'élèvent à 4.432 unités, en recul de 16% par rapport au premier semestre 2007.
- Les réservations enregistrées par Nexity Logement s'élèvent à 4.112 unités, en recul de 22% par rapport au premier semestre 2007. Cette baisse est à mettre en parallèle avec le retrait marqué du marché français de logements neufs développés par les promoteurs privés (-28%[8] pour le seul premier trimestre 2008).
En valeur, le recul des réservations enregistrées par Nexity Logement s'établit à 24%. En effet, le prix moyen des logements vendus, hors ventes en bloc aux institutionnels, s'établit à 208,6 kE, en légère baisse par rapport au prix moyen relevé au S1 2007 (-2%), du fait de la réduction de la surface moyenne des logements réservés (-3,9%) à 61 mètres carrés.
- Iselection a enregistré 320 réservations de logements neufs sur la période, pour une valeur de 54 millions d'euros.
Sur le premier semestre 2008, la baisse du nombre des réservations concerne en premier lieu les acquéreurs accédants (-27%) et en particulier les primo-accédants (-31%). Cette évolution s'explique par le durcissement des conditions d'accès au crédit bancaire. La part des investisseurs particuliers s'établit à 44% (contre 38% au 30 juin 2007) du fait de l'intégration d'Iselection, spécialisé sur ce segment de clientèle. Les réservations auprès des investisseurs institutionnels affichent un retrait de 12% par rapport au premier semestre 2007 : ce segment, qui comprend notamment les opérateurs de logement social, n'est pas autant affecté par l'évolution des conditions de crédit.
Répartition des réservations Logements par
clients
S1 2008
% du total
S1 2007
% du total
Clients accédants (nombre de lots)
1.849
42%
2.526
48%
dont Primo accédants
961
22%
1.395
26%
Investisseurs privés (nombre de lots)
1.949
44%
2.034
38%
Investisseurs institutionnels (nombre de lots)
634
14%
724
14%
Total réservations logements (nombre de lots)
4.432
100%
5.284
100%
La part des régions dans les réservations est en hausse, à 72% contre 68% durant le premier semestre 2007.
- Les réservations de lotissements s'établissent à 1.167 unités, en repli de 18% par rapport au premier semestre 2007. Ce recul est en partie dû à des lancements de programmes moins nombreux (33 contre 37 au cours de la même période de 2007). Les prix moyens sont en baisse de 2% par rapport au S1 2007, en lien avec l'évolution géographique des ventes.
Alors que le marché s'inscrit en net repli par rapport à son niveau record atteint en 2007, le Groupe ajuste ses opérations et adapte son offre :
- Les prix des fonciers sont renégociés,
- Mise en oeuvre du partenariat avec le Groupe Caisse d'Epargne et le Crédit Foncier (solutions de financement proposées à la clientèle, élargissement des canaux de distribution),
- Les lancements de programmes sont systématiquement revus dans le sens d'une plus grande sélectivité : sur 112 lancements initialement prévus sur le semestre, seuls 63 nouveaux programmes ont été lancés. De même, la taille moyenne des tranches de programmes est réduite afin de limiter les risques (29 lots en moyenne contre 34 lots un an plus tôt).
Le Groupe a pour objectif de maîtriser l'érosion de ses marges dans un contexte de marché plus tendu et d'éviter le développement d'un stock de logements achevés invendus. A fin juin, le Groupe ne détenait ainsi que 166 logements achevés et invendus.
Le Groupe conserve par ailleurs son approche prudente de pré-commercialisation préalablement au lancement des travaux de construction des opérations, tout en veillant à offrir des délais de livraison acceptables. A fin juin, le niveau moyen de pré-commercialisation des programmes constaté au moment du lancement des travaux était, en moyenne sur les 6 premiers mois de l'année, de 61%.
A noter le succès commercial de certains lancements récents, qui confirme la pertinence de l'approche intégrée alliant offre immobilière de qualité, proposition de services d'administration de biens, multiplication des canaux de distribution et offre combinée de solutions de financement attractives: ainsi, à La Ciotat, dans le cadre d'un lancement en juin préparé conjointement avec la Caisse d'Epargne, 70% des logements proposés à la vente ont pu être réservés en un week-end.
Pôle Tertiaire
Le contexte général du marché de l'investissement tertiaire en France n'a pas été favorable durant le premier semestre 2008. Un montant de 7,1 milliards d'euros[9] a été investi durant la période, soit pratiquement la moitié de l'investissement réalisé au S1 2007. Ce recul trouve notamment son origine dans le resserrement des conditions de crédit et l'attentisme des investisseurs. Ceux-ci se portent cependant prioritairement sur les actifs de qualité, ce qui bénéficie au segment du neuf et des VEFA (36% des investissements).
Le marché locatif des bureaux demeure actif, avec une demande placée qui reste élevée : 1,2 million de mètres carrés commercialisés en Ile de France, soit un recul de 19% par rapport au record du S1 2007. Dans ce marché, le taux de vacance reste très faible (5,1% en Ile de France), avec une offre immédiate de 2,6 millions de mètres carrés, correspondant à un niveau normal.
Les prises de commandes enregistrées par Nexity durant le premier semestre 2008 atteignent 82.100 mètres carrés, contre 143.900 mètres carrés au cours du premier semestre 2007. En valeur, les prises de commandes nettes du semestre s'élèvent à 569,8 millions d'euros HT (part Nexity) contre 241,7 millions (part Nexity) au premier semestre 2007, durant lequel avaient été enregistrées deux commandes importantes à l'international pour 109 millions d'euros HT. Ces commandes comprennent notamment l'immeuble Marchés, d'une superficie totale de 43 200 m², construit en couverture de la RN 314 pour le compte de la Société Générale. Cet immeuble, situé à proximité des trois tours de la banque à La Défense, est destiné à accueillir de nouvelles salles de marché.
Activité commerciale du Pôle Tertiaire
S1 2008
S1 2007
Bureaux, commandes nettes (m²)
43 300
75 900
Logisitique et activités (m²)
38 800
68 000
Prises de commandes nettes (m²)
82 100
143.900
Prises de commandes nettes (ME HT)
569,8
241,7
Pôle Services & Distribution
Le pôle Services du Groupe poursuit son développement commercial. En tertiaire, les surfaces sous gestion sont en hausse de 12% par rapport au 31 décembre 2007, et s'élèvent à 8,3 millions de mètres carrés. Plusieurs mandats importants ont été remportés, comme la gestion de portefeuilles d'actifs pour AEW Europe, Stam Europe et Union Investment à La Défense.
Le nombre de lots gérés en résidentiel s'établit au 30 juin 2008 à près d'1 million, stable par rapport au 31 décembre 2007, dont 84.000 lots hors de France (essentiellement en Allemagne, en Belgique et en Pologne).
La réorganisation des activités d'administration de biens se poursuit. Le Groupe a pour objectif de porter la rentabilité opérationnelle moyenne de ces métiers à un niveau minimum de 10% dans les prochaines années.
Nombre de lots résidentiels et m² tertiaire gérés
30 Juin 2008
31 Dec. 2007
Ecart %
Gérance locative (nombre de lots)
208.100
208.500
-
Copropriété (nombre de lots)
791.000
794.100
-
RESIDENTIEL : Nombre de lots gérés (lots)
999.100
1.002.600
-
TERTIAIRE : Gérance locative (m²)
8.335.500
7.422.800
12%
Le pôle Distribution a poursuivi son développement durant le premier semestre 2008, avec notamment l'intégration du réseau Keops Résidentiel, apporté par le Groupe Caisse d'Epargne dans le cadre des opérations de juillet 2007, et celle d'Iselection.
- Le réseau de franchises compte une nouvelle enseigne avec l'intégration de Keops Résidentiel. Au 30 juin, il comprend ainsi 1642 agences, dont 927 agences Century 21, 649 agences Guy Hoquet l'Immobilier, et 66 agences Keops résidentiel. Cette enseigne de franchise bénéficie depuis début 2008 d'une nouvelle équipe de direction. Par ailleurs, l'évolution nette du nombre d'agences du réseau Century 21 est marquée au cours du premier semestre par la sortie d'un groupe de 31 agences à l'occasion de leur vente par le propriétaire.
Franchisés - Nombre d'agences
30 Juin 2008
31 Dec. 2007
Ecart
Agences Century 21 France
927
943
-16
Agences Guy Hoquet l'Immobilier
649
627
22
Agences Keops résidentiel*
66
72
-6
Total nombre d'agences
1.642
1.642
-
* rattaché au pôle Distribution à compter du 1er janvier 2008
Plus de 32.000 transactions ont été conclues durant le semestre par les réseaux Century 21 et Guy Hoquet l'Immobilier. Ce nombre est en recul de 10% par rapport à la même période de 2007. Cette baisse est conforme à la tendance observée au niveau national sur le marché de l'ancien.
- Iselection intègre le pôle Distribution à compter du 1er janvier 2008. Au titre de son activité de commercialisation de produits d'épargne immobilière pour le compte de promoteurs tiers, Iselection a commercialisé 662 logements durant le semestre.
Investissement
Le pôle Investissement a réalisé de nouvelles opérations sur le premier semestre 2008. Nexity-Reim et Lexin Capital ont conclu, par l'intermédiaire d'une société détenue respectivement à 20% et 80%, l'acquisition auprès de Nexity Entreprises, d'un immeuble de bureaux en VEFA de 18.000 mètres carrés situé à Alfortville (94) pour 60 millions d'euros.
Parallèlement, une société détenue à 40% par Nexity et 60% par le fonds Captiva Capital Partners III, a conclu l'acquisition auprès du Groupe Bayer, pour 105 millions d'euros, d'un ensemble immobilier de 24 000 mètres carrés à Puteaux (92). Bayer restera locataire de 2 des immeubles concernés, et le troisième fera l'objet d'une restructuration lourde avant d'être mis en location. L'opération a été réalisée à travers un OPCI géré par Ciloger.
Les opérations d'investissement de Nexity visent à participer à la création de valeur dégagée à l'occasion du développement ou de la restructuration d'ensembles immobiliers tertiaires, puis de leur mise en location.
Pôle Régénération urbaine (Villes & Projets)
Les surfaces du pôle Villes & Projets mises en commercialisation durant le premier semestre 2008 s'élèvent à 19.400 mètres carrés, localisés pour l'essentiel à Boulogne Billancourt. Le potentiel foncier non commercialisé de Nexity Villes & Projets atteint 897 800 mètres carrés au 30 juin 2008.
Surfaces en mètres carrés*
Total
Ile de France
Régions
Logements
500.800
326.500
174.300
Bureaux
157.600
138.500
19.100
Activités
153.800
15.800
138.000
Commerces
85.600
67.000
18.600
Total mètres carrés
897.800
547.800
350.000
* Surfaces indicatives pouvant faire l'objet d'ajustement lors de l'obtention des autorisations administratives
RESULTATS CONSOLIDES S1 2008
S1 2007 Pro
Ecart vs S1 2007
En millions d'euros
S1 2008
S1 2007
Ecart %
Forma
Pro Forma %
Chiffre d'affaires
1.308,6
1.027,4
27%
1.209,0
8%
Résultat opérationnel
144,4
146,6
-2%
148,5
-3%
Marge opérationnelle
11,00%
14,30%
12,30%
Résultat financier
-20,7
-6,2
X 3
-8,3
X 2
Résultat courant avant impôt
123,7
140,4
-12%
140,3
-12%
Mises en équivalence
22,5
32,3
-30%
Résultat net part du groupe
99,7
92,5
8%
121,8
-18%
Bénéfice par action (E)
1,9
2,33
-18%
Le résultat opérationnel s'élève à 144,4 millions d'euros, stable par rapport au premier semestre 2007. La marge opérationnelle s'établit au niveau de 11,0%, contre 12,3% sur une base Pro Forma S1 2007.
Le résultat financier ressort à -20,7 millions d'euros contre -6,2 millions au S1 2007 et -8,3 millions au S1 Pro Forma 2007. Cette évolution résulte essentiellement de l'augmentation de l'encours moyen de l'endettement net moyen du Groupe et de la hausse des taux d'intérêt. La charge d'impôt sur les résultats s'élève à 43,8 millions d'euros contre 48,1 millions un an plus tôt (Pro Forma), correspondant à un taux prévisionnel d'imposition de 35,4% contre 34,3%.
Le résultat courant avant impôt s'établit à 123,7 millions d'euros contre 140,4 millions d'euros au S1 2007 et 140,3 millions sur une base Pro Forma S1 2007.
La contribution des participations consolidées par mise en équivalence à compter du 1er juillet 2007 (principalement Crédit Foncier de France et Eurosic) s'établit à 22,5 millions d'euros contre 32,3 millions d'euros au S1 2007 Pro Forma.
Le résultat net part du groupe s'élève à 99,7 millions d'euros, en progression de 8% par rapport au S1 2007. Ce résultat s'inscrit toutefois en repli de 18% par rapport au résultat Pro Forma S1 2007 : le résultat opérationnel, stable, ne compense pas l'alourdissement des charges financières, la moindre contribution du Crédit Foncier, et, dans une moindre mesure, l'impact de la mise à niveau de la participation dans Eurosic au niveau de son Actif Net Réévalué.
