Paris, le 21 février 2008

Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d'occupation des 203 plus grandes métropoles internationales

D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Office Space Across The World, les dix villes les plus chères du monde ont vu leur loyer augmenter de 40% par rapport à l'année dernière. Cette étude compare les coûts d'occupation de bureaux dans 203 métropoles de 58 pays. Pour l'ensemble des 203 villes étudiées, les loyers ont augmenté de 14% en 2007 contre 10% en 2006. Deux nouvelles villes font leur apparition dans le classement de cette année : Kiev (Ukraine) en 16ème position et Ho Chi Minh Ville (Vietnam) à la 17ème place.

Sur l'échantillon des 203 métropoles étudiées, 99% enregistrent une hausse ou une stabilisation de leurs coûts d'occupation. Depuis la hausse amorcée en 2001, 2007 a été l'année de la plus forte augmentation des coûts d'occupation de bureaux dans de nombreuses grandes villes du monde, liée en grande partie au fort dynamisme qui a caractérisé, jusqu'à présent, le secteur des services financiers. Mais la principale raison de cette augmentation est à chercher du côté du déséquilibre de l'offre et de la demande. Ainsi, la pénurie de l'offre disponible de qualité s'est accentuée, d'autant que si l'on compare 2007 aux années 2001 et 2002 les promoteurs demeurent relativement prudents.

Paris a perdu deux places par rapport à 2006 et n'apparaît plus qu'en 6ème position. Ce recul est essentiellement dû aux plus fortes progressions de Moscou (73 %) et Bombay (60 %) et ne traduit pas pour autant une diminution des coûts d'occupation de bureaux dans la capitale française. Dans le quartier central des affaires, le loyer prime a en effet enregistré une hausse de 12 % et passé le seuil symbolique des 800 E/m²/an (820 E) tandis que les coûts d'occupation ont franchi celui des 1 000 E/m²/an (1 035 E). " Cette évolution à la hausse, liée à la pénurie croissante de l'offre disponible de qualité et à la demande toujours soutenue du secteur de la banque et des avocats, place ainsi le marché parisien loin des valeurs pratiquées dans le reste du l'hexagone mais en position relativement compétitive par rapport aux villes les plus chères du monde, Londres en particulier " souligne Thierry Juteau, Directeur Général chez Cushman & Wakefield France.

Pour la troisième année consécutive, le West End à Londres conserve son titre de quartier le plus cher du monde, avec un coût d'occupation de 2 277 E/m²/an. L'augmentation de près de 30 % des loyers à West End est le résultat d'une demande toujours soutenue du secteur de la finance. Ce dernier a représenté en 2007 près de 50 % de la demande totale dans les quartiers de Mayfair/St James, continuant à y privilégier l'offre de qualité et une situation géographique inégalable. Si les niveaux de la demande devraient à terme se maintenir, il est toutefois clair que les loyers ne progresseront plus à un rythme aussi élevé.

Singapour gagne dix places cette année et entre dans le Top 10 en 7ème position : les loyers prime y ont augmenté de 78 % en 2007 et les coûts d'occupation se rapprochent du seuil des 1 000 E/m²/an (954 E). Cette augmentation, conjuguée aux excellents résultats de l'Inde et du Vietnam, permet à l'Asie du Sud-Est d'être la région du monde qui affiche la plus forte croissance, avec des loyers en hausse de 25% en 2007. La croissance des loyers enregistrée à Singapour a été portée, là encore, par la forte demande du secteur bancaire dans un contexte de pénurie de l'offre de surfaces de bureaux de qualité. La demande des grands utilisateurs internationaux dans des secteurs d'activités diversifiés devrait rester forte en 2008 mais pourrait être contrainte par la pénurie de l'offre, qui restera limitée jusqu'en 2010. Les loyers vont donc continuer à augmenter mais à un rythme moins soutenu qu'en 2007.

Moscou gagne deux places et entre pour la première fois dans le Top 5 avec des coûts d'occupation qui dépassent ceux de Paris mais aussi de Bombay. Ce changement en dit plus long sur l'ampleur de l'augmentation de Moscou que sur celle de Paris. Il illustre par ailleurs le bouillonnement du marché moscovite dont l'offre se renouvelle constamment et qui, dans un contexte de forte croissance de l'économie russe, continue d'attirer les grandes entreprises internationales .

Oslo gagne le plus grand nombre de places dans le classement : la capitale norvégienne gagne 14 places et arrive en 11ème position. Les faibles taux d'intérêt et les prix élevés du pétrole ont favorisé le boom économique de la Norvège, qui est l'un des principaux exportateurs mondiaux. Ceci s'est traduit par des loyers de bureaux plus élevés dans les meilleurs quartiers d'Oslo, où la demande est supérieure à l'offre. Alors que les taux d'intérêt remontent, les loyers des bureaux prime vont poursuivre leur augmentation à un rythme moins élevé.

La plus forte progression des loyers a été enregistrée en Turquie, avec une augmentation de 95% pour le quartier du Levent à Istanbul. La grande pénurie de bureaux de qualité dans les principaux marchés tertiaires de Turquie restera d'actualité dans les années à venir, avec un déséquilibre durable entre l'offre et la demande. Un nombre croissant d'entreprises nationales et internationales cherchent en effet à étendre leurs activités dans ce marché pour profiter des opportunités créées par une population riche de 70 millions d'habitants et une économie en plein essor.

" Nous ne pouvons pas encore mesurer l'étendue des effets de la crise du crédit sur les grands marchés de bureaux dans le monde. Il semble toutefois certain que la tendance restera positive, en particulier pour les produits de qualité situés dans les marchés les plus attractifs, comme l'Asie du Sud-Est. En revanche, l'ampleur de l'augmentation des loyers sera sans doute moindre en 2008 qu'en 2007 ", conclut Thierry Juteau.

Top 10 des plus fortes augmentations de loyers

Classement	Ville	Quartier	Augmentation des loyers en % en monnaie nationale
1	Istanbul	Rive européenne (Levent)	95
2	Izmir	CBD	90
3	Istanbul	Rive européenne (Gayrettepe/Zincirlikuyu)	87
4	Oslo	CBD	81
5	Singapour	CBD	78
6	Moscou	CBD	73
7	Dubaï	CBD	68
8	Bombay	CBD	60
9	Rio de Janeiro	CBD	59
10	Brisbane	Centre	51

Classement des villes les plus chères du monde*

Classement	Classement	Ville	Pays	Quartier	Coût d'occupation total E/m²/par an	Coût d'occupation total US$/sq ft/par an
2008	2007
1	1	Londres	Royaume-Uni	West End	2 277	311,58
2	3	Hong Kong	Chine	QCA	1 745	238,58
3	2	Tokyo	Japon	QCA	1 536	210,12
4	5	Bombay	Inde	QCA	1 214	166,04
5	7	Moscou	Russie	QCA	1 160	158,72
6	4	Paris	France	QCA	1 035	141,57
7	17	Singapour	Singapour	QCA	954	130,48
8	10	Dubaï	Emirats Arabes Unis	QCA	921	126,01
9	6	Dublin	Irlande	2/4 Districts	823	112,54
10	9	New York	USA	Centre ville	733	100,28
11	25	Oslo	Norvège	QCA	727	99,42
12	8	Milan	Italie	QCA	703	96,14
13	13	Zurich	Suisse	QCA	653	89,25
14	16	Madrid	Espagne	QCA	651	89,02
15	14	Stockholm	Suède	Birger Jarlsgatan	598	81,93
16	n/a	Kiev	Ukraine	QCA	572	78,22
17	n/a	Ho Chi Minh Ville	Vietnam	QCA	554	75,81
18	15	Luxembourg City	Luxembourg	QCA	551	75,29
19	19	Sydney	Australie	QCA	542	74,12
20	11	Séoul	Corée du Sud	Gangnam	541	73,98
21	20	Francfort	Allemagne	QCA	522	71,38
22	27	Varsovie	Pologne	QCA	508	69,50
23	18	Sao Paulo	Brésil	QCA	508	69,46
24	21	Shanghai	Chine	QCA	502	68,75
25	n/a	Caracas	Venezuela	QCA	478	65,45
26	22	Amsterdam	Pays-Bas	Zuidas	476	65,15
27	26	Athènes	Grèce	Syntagma Sq.	457	62,51
28	24	Bruxelles	Belgique	Quartier de Léopold	428	58,57
29	31	Buenos Aires	Argentine	QCA	412	56,44
30	23	Copenhague	Danemark	Le port	402	54,93
31	30	Vienne	Autriche	Centrale	378	51,74
32	39	Tel-Aviv	Israël	QCA	367	50,27
33	29	Lisbonne	Portugal	Av de Liberdade	367	50,19
34	40	Istanbul	Turquie	European side (Levent)	359	49,19
35	34	Bucarest	Roumanie	QCA	346	47,30
36	32	Budapest	Hongrie	Pest QCA	343	46,95
37	35	Beyrouth	Liban	QCA	342	46,82
38	38	Prague	République Tchèque	QCA	340	46,47
39	42	Bratislava	Slovaquie	QCA	326	44,53
40	28	Calgary	Canada	QCA	314	41,38
41	41	Auckland	Nouvelle Zélande	QCA	313	35,96
42	37	Helsinki	Finlande	QCA	312	42,66
43	n/a	Mexico City	Mexico	QCA	304	41,58
44	36	Taipei	Taiwan	QCA	286	39,06
45	n/a	Montevideo	Uruguay	QCA	280	38,31
46	n/a	Santiago	Chili	QCA	268	36,73
47	n/a	Belgrade	Serbie	QCA	258	35,34
48	42	Zagreb	Croatie	QCA	258	35,28
49	44	Kuala Lumpur	Malaisie	QCA	251	34,39
50	n/a	Manille	Philippines	Makati	247	33,75
51	45	Sofia	Bulgarie	QCA	228	31,18
52	n/a	Bogota	Colombie	QCA	217	29,73
53	45	Riga	Lettonie	QCA	216	29,54
54	49	Santon	Afrique de Sud	QCA	207	28,13
55	48	Vilnius	Lituanie	QCA	204	27,89
56	47	Tallinn	Estonie	QCA	198	27,07
57	51	Jakarta	Indonésie	QCA	194	26,54
58	50	Bangkok	Thaïlande	QCA	194	26,52

Source Cushman & Wakefield

* Le classement est réalisé à partir des valeurs constatées dans la ville qui affiche les coûts d'occupation les plus élevés dans chaque pays. Les loyers, qui en représentent la plus grande part, sont calculés sur une base interne nette.

Cette étude est disponible sur demande

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Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 215 bureaux à travers 56 pays et plus de 12.000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

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