Washington a lancé vendredi une réforme attendue de longue date pour transformer le modèle américain de financement du logement, qui a entraîné les Etats-Unis et le monde dans la crise.
Alors que le taux de propriété immobilière n'en finit pas de tomber (il était officiellement de 66,5% au quatrième trimestre 2010, son plus bas niveau en douze ans), le plan présenté par le département du Trésor et le ministère du Logement officialise un changement idéologique majeur.
Il affirme que le but de l'Etat n'est pas de faire en sorte que tous les Américains soient propriétaires de leur logement, contrairement aux objectifs définis en 1994 par le président américain Bill Clinton et repris par son successeur George W. Bush.
Après plusieurs reports, ce chantier présenté comme prioritaire depuis l'arrivée au pouvoir du président Barack Obama en janvier 2009, s'en prend avant tout aux organismes de refinancement hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac, placés sous tutelle publique en septembre 2008.
Créés à l'origine pour faciliter le marché du refinancement hypothécaire, ces établissements se sont développés comme des hydres, bénéficiant de la garantie tacite du gouvernement.
Ils ont alimenté la bulle immobilière des années 2000 jusqu'à se retrouver au bord de l'effondrement à l'été 2008, sous le poids d'une montagne d'actifs dévalorisés à force de racheter des prêts sans trop se soucier de la solvabilité de ceux qui les souscrivaient.
Soutenus à fonds perdus par l'Etat, leur renflouement a déjà coûté plus de 150 milliards de dollars aux contribuables américains et le plan du gouvernement ne dit rien du coût final de ce sauvetage.
L'objectif premier du plan présenté vendredi dans un rapport au Congrès est de mettre fin à la situation héritée de la mise sous tutelle de Fannie Mae et Freddie Mac, qui a placé l'Etat dans la position d'assurer aujourd'hui 90% du financement des nouveaux prêts immobiliers.
"Le plan du gouvernement réduira le rôle de Fannie Mae et Freddie Mac et l'emprise du gouvernement sur le financement du logement", a indiqué l'administration Obama.
Le secrétaire au Trésor, Timothy Geithner a indiqué que cela pourrait prendre "cinq à sept ans".
Pour y arriver, le gouvernement veut réduire d'au moins 10% par an le portefeuille d'investissements de Fannie Mae et Freddie Mac (c'est-à-dire les prêts qu'ils rachètent à des organismes de crédit pour leur permettre d'en financer d'autres) et créer des conditions propices à un retour du financement privé sur le marché du refinancement hypothécaire.
Le credo des autorités est que le secteur privé doit "être la première source" du financement immobilier et doit "assumer le coût des pertes".
Le gouvernement a présenté trois pistes de réforme à long terme.
Dans tous les cas, l'Etat continuerait à jouer un rôle, par l'intermédiaire de l'Agence fédérale pour le logement (FHA), dont la mission est d'aider les ménages les moins riches à devenir propriétaires.
Dans le premier cas, la FHA retrouverait un rôle réduit pour aider certains emprunteurs parmi les moins riches.
Dans le deuxième cas, elle assurerait un mécanisme de garantie gouvernementale permettant au marché du financement immobilier de continuer de tourner en cas de crise.
Dans le troisième cas, elle soutiendrait plus largement les emprunteurs "à revenus faibles et moyens". Les prêts ainsi souscrits seraient assurés par des capitaux privés, mais l'Etat fournirait une assurance complémentaire.