PARIS/ILE-DE-FRANCE DANS LE TOP 10 DES MARCHÉS IMMOBILIERS INDUSTRIELS LES PLUS CHERS DU MONDE
Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield
D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Industrial Space Across the World, les loyers des locaux industriels ont accusé une baisse générale de 5,5 % dans le monde en 2009 après une augmentation de 2,4 % l'année précédente. Traduisant l'ampleur du recul de la production industrielle et de la consommation des ménages et de ses effets sur la demande des utilisateurs, c'est la première fois en quinze ans d'existence que cette étude annonce une baisse des loyers dans chacune des grandes régions du globe.
" Les positions demeurent inchangées aux deux premières places du classement des 49 marchés immobiliers industriels les plus chers du monde. Avec un coût d'occupation de 200 E/m²/an, Londres Heathrow devance, comme l'an dernier, le marché de Tokyo (152 E/m²/an). Cette stabilité n'est qu'apparente : l'écart entre les deux villes s'est creusé de façon significative en raison de la forte baisse de 13 % des loyers constatée l'an dernier dans la capitale japonaise " selon Steven Watt, Directeur Europe Logistique et Industriel chez Cushman & Wakefield. A l'échelle du globe les contrastes sont également saisissants du fait des incidences plus ou moins fortes de la crise sur l'économie de chaque pays et de l'existence d'un déséquilibre plus ou moins marqué entre l'offre disponible et la demande des utilisateurs. L'évolution annuelle des loyers distingue ainsi, sur chacun des continents, les marchés des pays les plus frappés par la crise économique de ceux que la relative pénurie d'une offre de locaux de qualité protège d'une baisse marquée des coûts d'occupation.
L'Asie-Pacifique présente les plus fortes disparités. A l'échelle de la région, les loyers chutent de 6,4 %. Il s'agit de la plus forte baisse enregistrée en un an dans le monde. Cette correction reflète l'impact de la chute de 12 % du commerce mondial en 2009 sur les marchés immobiliers industriels de la Chine et de l'Inde. Ainsi, les deux principaux " ateliers du globe " ont connu chacun un recul de 8 % des loyers sur un an lié à la baisse des exportations et de la production industrielle et aux libérations, par les entreprises, d'une partie des surfaces qu'elles occupaient. Cela dit, l'Asie affiche également les hausses les plus importantes constatées en 2009 dans le monde : en Inde, les loyers du marché de Gurgaon, à New Dehli, et de Chakan, à Pune ont respectivement crû de 16,7 % et 15,4 % en raison, surtout, d'une nette amélioration du climat des affaires en fin d'année. D'autres marchés, comme l'Indonésie (+ 3 %), la Malaisie (+ 6 %) et les Philippines (+ 8 %), font bonne figure en raison d'une pénurie constante de locaux industriels de qualité, adaptés aux besoins des utilisateurs.
Au-delà d'une baisse générale de 6,1 % sur un an, l'Amérique affiche, comme l'Asie, de saisissants contrastes. La crise économique mondiale a de fait accentué la polarisation entre le nord et le sud du continent et mis en évidence la stabilité du marché sud-américain. Les loyers y sont restés quasiment inchangés sur un an (- 0,1 %), tranchant avec la forte baisse de 7 % constatée aux Etats-Unis et reflétant les bonnes performances du marché brésilien. Ainsi, les villes de São Paulo et de Rio de Janeiro se sont particulièrement distinguées, affichant une croissance respective de 4 % et 10 % de leur valeur locative. Ce sont désormais les deuxième et troisième marchés les plus chers d'Amérique. Le Brésil confirme ainsi qu'il est l'un des marchés les plus importants de la région : son économie toujours dynamique, portée par la résistance de la consommation privée et la reprise de la production industrielle, nourrit de fait la demande des entreprises pour des locaux industriels, grands entrepôts logistiques modernes en particulier dont l'offre disponible reste limitée.
En Europe, la polarisation accrue du marché de l'immobilier industriel a distingué l'est et l'ouest du continent. Avec une baisse générale limitée à 3 %, l'Europe occidentale a fait preuve d'une résistance certaine qui contraste avec la tempête traversée par certains marchés d'Europe centrale et orientale. Cette évolution révèle un retournement de tendance. Voici plusieurs années en effet que l'est de l'Europe, profitant d'une délocalisation d'une partie de la production industrielle de l'ouest du continent, faisait mieux que ses voisins occidentaux en termes de demande des utilisateurs et de croissance des valeurs locatives. Entre 2008 et 2009, les loyers en Europe centrale et orientale ont accusé un recul annuel moyen de 12 %. Touchés de plein fouet par la crise économique, les pays baltes ont affiché les plus fortes chutes, comprises entre 30 % et 39 % pour la Lituanie, la Lettonie et l'Estonie, tandis que les loyers ont, en Russie et en Ukraine, baissé respectivement de 21 % et 22 %. " En Europe de l'ouest, seules l'Irlande et l'Espagne, pays les plus touchés par la crise immobilière, ont connu des baisses d'une telle ampleur. La correction moins importante des loyers constatée dans les pays voisins s'explique pour certains d'entre eux par un impact limité de la récession sur la demande des entreprises. De façon plus générale, cette moindre correction tient à l'ampleur des mesures d'accompagnement consenties par les bailleurs, ce qui a permis de limiter la chute des valeurs faciales " poursuit Steven Watt.
Ceci peut aussi expliquer l'évolution mesurée des coûts d'occupation des locaux industriels et la stabilité générale du marché français. Ainsi les loyers des locaux d'activités n'ont guère évolué, avec un coût d'occupation de 115 E/m²/an à Paris qui permet à la capitale de figurer dans le top 10 du classement des 49 marchés immobiliers industriels les plus chers du monde. S'il a profité de la moindre exposition de notre économie à la crise mondiale, avec une chute relativement contenue de la production industrielle et du volume des ventes de détail, le marché hexagonal a toutefois pâti d'une baisse sensible de la demande des utilisateurs. " Cherchant avant tout à diminuer leurs coûts immobiliers, de nombreuses entreprises ont privilégié la renégociation de leur bail à un déménagement. D'autres ont tiré parti de la crise et de l'augmentation de l'offre disponible pour optimiser leur outil immobilier à moindre frais. C'est pourquoi les loyers des entrepôts logistiques ont accusé, dans certains marchés (Lille et Marseille), une légère baisse, signe d'une évolution du rapport de forces entre locataires et bailleurs et d'une tendance à la renégociation des conditions locatives par des utilisateurs dont la rentabilité a été fragilisée par la crise " explique Eric Allache, Directeur du département Industriel chez Cushman & Wakefield France.
Si toutes les incertitudes ne sont pas levées, l'amélioration du climat des affaires et la reprise des échanges internationaux à la fin de 2009 promettent une embellie du marché mondial en 2010.
Lié à la reconstitution des stocks, le rebond récent de sa production industrielle a montré que l'Asie était déjà bien engagée sur le chemin de la reprise. Elle devrait, en 2010, connaître une remontée plus précoce et marquée des valeurs locatives de ses locaux industriels. La Chine notamment, comme le montrent les efforts de son gouvernement pour stimuler sa consommation intérieure, pourrait profiter du passage progressif de son économie d'un modèle largement tiré par l'export vers un modèle davantage tourné vers son marché domestique. Autre grand pays émergent, le Brésil sortira sans doute aussi renforcé de la crise : son marché immobilier industriel continuera de bénéficier du rythme soutenu de la consommation privée et, à plus long terme, des sommes massives qui seront investies dans l'aménagement de nouvelles infrastructures dans la perspective de l'organisation de la Coupe du monde de football 2014 et des Jeux Olympiques de 2016.
Ailleurs le retournement de tendance ne sera pas, partout, simultané. " En Amérique du Nord et en Europe, l'amélioration du marché immobilier industriel sera liée au redémarrage des échanges commerciaux régionaux et de la production industrielle et, surtout, à l'ampleur du redressement de la consommation intérieure. La stabilisation des valeurs locatives dépendra aussi, dans plusieurs marchés, du retour à l'équilibre de l'offre et de la demande. De ce point de vue, la brusque chute des mises en chantier et le report du lancement de nombreux projets permettront de limiter l'augmentation de l'offre et la pression à la baisse s'exerçant sur les loyers des meilleurs actifs " conclut Steven Watt.
MARCHES IMMOBILIERS INDUSTRIELS LES PLUS CHERS DU MONDE
| 1 | Londres - Heathrow (Royaume-Uni) | 200,28 |
| 2 | Tokyo (Japon) | 151,73 |
| 3 | Hong Kong (Chine) | 145,89 |
| 4 | Genève (Suisse) | 139,15 |
| 5 | Oslo (Norvège) | 135,00 |
| 6 | Helsinki (Finlande) | 132,00 |
| 7 | Dublin (Irlande) | 129,00 |
| 8 | Paris (France) | 115,00 |
| 9 | Stockholm (Suède) | 107,80 |
| 10 | Sidney (Australie) | 92,83 |
PLUS FORTES PROGRESSION DES LOYERS DANS LE MONDE 2008-2009 EN %
| 1 | New Delhi - Gurgaon (Inde) | 16,7 |
| 2 | Pune - Chakan (Inde) | 15,4 |
| 3 | Rio de Janeiro (Brésil) | 10,3 |
| 4 | Calabarzon (Philippines) | 8,3 |
| 5 | Oslo (Norvège) | 8,0 |
| 6 | Ottawa (Canada) | 7,3 |
| 7 | Petaling Jaya (Malaisie) | 5,9 |
| 8 | Varsovie (Pologne) | 5,0 |
| 9 | Montréal (Canada) | 4,3 |
| 10 | Sao Paulo (Brésil) | 3,7 |
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