La crise économique conduit au report ou a l'annulation
de 7 millions de m² de projets de centres commerciaux en europe
Un rapport bi-annuel du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield
Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield 7 millions de m² de projets de centres commerciaux ont été reportés ou annulés en Europe du fait de la forte dégradation du contexte économique. Près de 10 millions de m² de surfaces de centres commerciaux devraient voir le jour en 2009 en Europe, soit 40 % de moins que ce qui était envisagé en juillet 2008. En 2010 le ralentissement ne se démentira pas puisque 7 millions de m² " seulement " devraient ouvrir, soit le rythme d'ouverture le plus faible constaté depuis 2005 et la fin de 5 années consécutives de croissance en matière de développement de centres commerciaux en Europe.
2009 et 2010 trancheront ainsi avec 2008, année record où plus de 9 millions de m² de surfaces de centres commerciaux ont ouvert en Europe, soit une croissance de 8 % du parc total des centres du continent. Les extensions et redéveloppements de centres existants ont représenté une part significative de ce total, liée aux opérations de renouvellement urbain et de régénération de coeurs de ville dans les marchés les plus matures comme le Royaume-Uni ou la France. " Dans l'Hexagone, l'an passé a été marqué par l'achèvement des travaux de rénovation de centres de première couronne francilienne, comme Les Quatre Temps à Puteaux ou O'Parinor à Aulnay-sous-Bois, et l'inauguration de projets significatifs destinés à redynamiser l'offre commerciale de certains centres-villes, tel Rivétoile à Strasbourg " indique Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.
Toutefois, en 2008, le volume des créations pures de centres commerciaux a constitué la part majoritaire des ouvertures et continué à placer les pays émergents sous les feux des projecteurs. C'est en Russie que la surface totale des centres commerciaux ouverts a été la plus importante, avec un volume de 1,65 millions de m² représentant une augmentation de 23 % du parc. En deuxième position pour le nombre de mètres carrés ouverts (1,13 millions de m²), la Turquie a vu son parc s'accroître de 32 %. Les augmentations les plus impressionnantes sont à mettre au crédit d'autres marchés émergents, comme la Bulgarie (+ 76 %) ou la Roumanie (+ 63 %). En Europe de l'ouest, le Royaume-Uni s'est plus particulièrement distingué avec près de 840 000 m² de surfaces de centres commerciaux ouvertes en 2008. La moitié de ce total correspond à l'ouverture de trois projets majeurs : Liverpool One (151 000 m²), Westfield London (150 000 m²) et Broadmead Centre/Cabot Circus à Bristol (93 000 m²).
Contrastant avec 2008, les prévisions d'ouverture pour 2009 et 2010 ont été fortement revues à la baisse. Les difficultés de financement et un contexte économique bien moins porteur auront donc porté un coup d'arrêt à l'inflation des projets de centres commerciaux. Les perspectives médiocres de la consommation des ménages et la prudence accrue d'enseignes qui limitent leur développement pèsent notamment sur la réalisation et les délais d'achèvement de nombreux projets. Les pays émergents, qui ont connu ces dernières années un véritable boom en matière d'ouvertures de centres commerciaux, sont les marchés qui, logiquement, enregistrent le plus fort recul. Ainsi la Russie, l'Ukraine et la Turquie ne concentrent plus que 22 % de l'ensemble des projets de développement de centres commerciaux contre 58 % un an auparavant. Comme l'explique Christian Dubois, le fort ralentissement du rythme des ouvertures de centres dans les pays émergents pourrait toutefois se révéler bénéfique : " l'offre de centres commerciaux dans les grandes villes de certains pays émergents a augmenté de façon très rapide. La pause obligée que marquent aujourd'hui ces marchés devrait leur donner un peu de répit, permettant aux acteurs locaux du commerce de prendre davantage de recul sur l'évolution de l'offre et laissant l'opportunité aux centres existants de mieux s'imposer auprès des consommateurs ".
Si plusieurs projets y ont été ajournés, l'impact de la crise en Turquie semble moindre qu'en Russie ou en Ukraine. La conjoncture économique s'y est certes dégradée rapidement - augurant mal de l'achèvement, dans les délais prévus, de l'ensemble des surfaces projetées - mais le nombre de projets en développement reste impressionnant. Ainsi, la Turquie concentre le plus grand volume de projets de centres commerciaux en Europe, avec plus de 2 millions de m² de centres dont l'ouverture est prévue d'ici la fin de l'année 2010, parmi lesquels un certain nombre de projets de centres " géants " à Istanbul (Forum Istanbul - 172 000 m²) et dans les métropoles régionales (Forum Antalya - 116 000 m²). De fait, avec plus de 75 millions d'habitants et une densité de centres commerciaux encore limitée (65 m² de centres commerciaux pour 1 000 habitants contre une moyenne de 210 m² pour les pays membres de l'Union européenne), le marché turc offre encore de belles opportunités aux enseignes nationales et internationales.
En Europe occidentale, la France est en tête du classement du volume total des projets d'ouvertures de centres d'ici la fin de 2010. Avec 1,2 millions de m² la France devance l'Italie et l'Espagne en raison, plus particulèrement, de l'ouverture annoncée de quelques opérations significatives comme, en 2009, Les Docks Vauban au Havre ou Odysseum à Montpellier. Certaines opérations confirmeront notamment l'importance attachée à l'esthétique et à la performance environnementale des projets et consacreront un tenant mix faisant la part belle aux loisirs, à l'exemple de Vitam'Parc à Saint-Julien-en-Genevois.
Si la consommation des ménages y résiste mieux que dans d'autres pays européens, la France n'est toutefois pas épargnée par la dégradation de la conjoncture économique. " Soucieuses d'adapter leur développement à la baisse - prévisible ou déjà effective - de leur chiffre d'affaires, plusieurs enseignes sont déterminées à renégocier leurs baux tandis que d'autres ajournent purement et simplement leurs projets d'ouvertures. La prudence accrue des enseignes n'empêche toutefois pas certaines d'entre elles de poursuivre leur expansion, même si elle les incite à être davantage sélectives. Ainsi, leur demande se concentre principalement, et de façon encore plus accentuée qu'en 2008, sur les meilleurs emplacements des meilleurs centres, à Paris comme en province. Certains projets notamment restent une étape obligée du développement en France des plus grands groupes " conclut Christian Dubois.
REPARTITION DES PROJETS DE CENTRES COMMERCIAUX PAR PAYS
| en 2009 et 2010 en m² | en 2008 en m² | en m²/1 000 habitants | |
| (extensions incluses) | (extensions incluses) | ||
| Turquie | 2 003 343 | 1 134 603 | 65,1 |
| Russie | 1 400 000 | 1 653 103 | 61,4 |
| France | 1 253 000 | 409 561 | 252,9 |
| Pologne | 1 193 600 | 575 440 | 157 |
| Italie | 1 192 399 | 613 532 | 202,7 |
| Espagne | 1 042 753 | 764 564 | 213 |
| Roumanie | 882 193 | 721 342 | 84,2 |
| Allemagne | 686 003 | 335 919 | 153,6 |
| Bulgarie | 660 786 | 63 500 | 20,2 |
| Pays-Bas | 632 000 | 77 050 | 343,4 |
| Portugal | 619 250 | 261 513 | 249,7 |
| République tchèque | 540 520 | 194 838 | 181,5 |
| Royaume-Uni | 525 484 | 838 455 | 258 |
| Slovaquie | 520 566 | 62 890 | 135,1 |
| Ukraine | 500 000 | 455 664 | 44,3 |
| Autriche | 433 400 | 124 100 | 316,4 |
| Irlande | 347 115 | 48 831 | 355,1 |
| Suède | 317 700 | 136 500 | 389,5 |
| Croatie | 293 800 | 15 000 | 80,6 |
| Hongrie | 260 000 | 71 800 | 112 |
| Serbie | 258 500 | 29 000 | 18,3 |
| Slovénie | 219 069 | 37 000 | 156,1 |
| Suisse | 209 800 | 123 500 | 199,7 |
| Belgique | 204 677 | 8 900 | 97,9 |
| Grèce | 186 400 | 99 700 | 51,6 |
| Danemark | 180 000 | 141 772 | 291,8 |
| Lituanie | 151 000 | 52 000 | 203,2 |
| Luxembourg | 109 500 | 20 000 | 274,5 |
| Finlande | 107 000 | 43 000 | 253,9 |
| Norvège | 98 500 | 21 500 | 640,5 |
| Bosnie-Herzégovine | 46 000 | 74 000 | 29,3 |
| Estonie | 29 000 | 16 000 | 281,2 |
| Malte | 21 133 | 5 000 | 110,7 |
Source: European Shopping Centre Report, Cushman & Wakefield
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