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Forte prise en compte de la situation des marchés immobiliers

Jeudi 09 Oct 2008 à 08:35
Forte prise en compte de la situation des marchés immobiliers

Paris La Défense, mercredi 8 octobre 2008

Forte prise en compte de la situation des marchés immobiliers

- Réservations de logements et de lots de terrains à bâtir : - 28%[1] en volume (vs 9M 2007)

- Objectif de 9% minimum de part de marché dans un marché de la promotion résidentielle estimé autour de 75.000 unités en 2008 (sans prise en compte des mesures gouvernementales de soutien)

- Mesures majeures d'adaptation de l'offre et de restructurations représentant une charge opérationnelle complémentaire sur 2008 estimée à 60 ME

- Perspective de résultat net 2008 de l'ordre de 140 ME[2]

- Situation financière saine : financements sécurisés et liquidité assurée

* * *

Selon Alain DININ, Président-Directeur Général :

"La dégradation des marchés immobiliers est supérieure à ce qui pouvait être anticipé au début de l'été. Des mesures vigoureuses d'adaptation de notre offre et de nos structures aux nouvelles évolutions de marché ont été prises. L'impact de l'ensemble de ces évolutions nous conduit à revoir significativement nos prévisions de résultats pour 2008.

Sans souci de financement ou de liquidité, fort de la complémentarité de ses différents métiers, le Groupe bénéfice d'un carnet de commandes significatif, qui devrait représenter en fin d'exercice de l'ordre de 17 mois d'activité de promotion du Groupe. Nexity, en ordre de marche, prévoit une marge opérationnelle supérieure à 8% en 2008 et 2009, et se prépare à tirer parti du rebond du marché immobilier prévu au plus tôt courant 2010. "

Face à la nouvelle dégradation du marché du logement en France au cours du troisième trimestre 2008, le Groupe Nexity (NXI.PA) décide de renforcer très vigoureusement les mesures d'adaptation et de restructuration décidées fin juillet.

La nouvelle estimation de résultat net pour 2008, tenant compte de l'impact de ces mesures et de la révision des perspectives d'activité découlant de l'évolution des marchés, a été présentée au Conseil d'administration de la société convoqué le 30 septembre dernier, qui s'est tenu le 8 octobre. Le bénéfice du plan de soutien au logement annoncé par les pouvoirs publics le 1er octobre sera intégré dans le plan d'affaires du Groupe lorsque les modalités détaillées en auront été arrêtées.

N.B. : Les chiffres du présent communiqué n'ont pas encore été audités et doivent par conséquent être considérés comme provisoires.

1. reservations nettes en retrait marqué au T3 2008: la progression des annulations accentue l'effet de la baisse des réservations brutes

Les réservations nettes enregistrées par le Groupe Nexity (NXI.PA) sur les 9 premiers mois de l'année s'inscrivent en net repli par rapport à la même période de 2007. La tendance négative observée au premier semestre s'est clairement accentuée au troisième trimestre.

- Le contexte économique général a fortement pesé sur la dynamique des réservations : nette dégradation du moral des ménages, poursuite de la remontée des taux d'intérêt, politique de crédit restrictive menée par les banques. A ces éléments s'est ajoutée à la rentrée une inquiétude nouvelle sur la stabilité du système financier et du marché immobilier, qui a fait l'objet d'une large couverture médiatique. Ces motifs d'inquiétude ont constitué un frein psychologique à la décision d'achat.

Ces éléments de nature conjoncturelle ont prévalu au cours des derniers mois sur les facteurs structurels de soutien de la demande de logements : croissance démographique et déficit de logements, dans un contexte d'aspiration à la propriété et de faible endettement des ménages.

- Le Groupe a enregistré dans son ensemble durant les 9 premiers mois de l'année 6.897 réservations de logements neufs et lots de terrains à bâtir, un chiffre en recul de 28%[3] par rapport à la même période de 2007. En valeur, la baisse des réservations s'établit à 29%.

Réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir (lots et ME)  
 
9M 2008  
 
9M 2007  
 
Ecart %  
Logement (nombre de lots)    5 568    7 355    -24%  
Terrains à bâtir (nombre de lots)    1 329    2 196    -39%  
Total réservations logement et terrains à bâtir (nombre de lots)    6 897    9 551    -28%  
Total réservations logement (ME TTC)    1 105    1 535    -28%  
Terrains à bâtir (ME TTC)    101    171    -41%  
Total réservations logement et terrains à bâtir (ME TTC)    1 206    1 706    -29%  

Les données cumulées sur les 9 premiers mois de l'année se décomposent comme suit entre les données du premier semestre et celles du troisième trimestre.

Réservations de logements neufs et de lots de terrains à bâtir (lots et ME)  
 
9M 2008  
 
T3 2008  
 
S1 2008  
Logement (nombre de lots)    5 568    1 136    4 432  
Terrains à bâtir (nombre de lots)    1 329    162    1 167  
Total réservations logement et terrains à bâtir (nombre de lots)    6 897    1 298    5 599  
Logement (ME TTC)    1 105    217    888  
Terrains à bâtir (ME TTC)    101    10    91  
Total réservations logement et terrains à bâtir (ME TTC)    1 206    227    979  

- Les réservations de logements neufs s'élèvent à 5 568 unités, en recul de 24%[4] par rapport aux 9 premiers mois de 2007. Cette évolution des réservations nettes s'explique notamment par la baisse des réservations brutes (-19% hors ventes en bloc) et la forte progression des annulations (+19%). Il est rappelé que les chiffres de réservations communiqués par Nexity correspondent toujours à des réservations nettes ; ce chiffre représente le nombre de réservations brutes enregistrées au cours de la période concernée, dont est déduit le nombre des annulations enregistrées au cours de la même période, même si celles-ci se rapportent à des réservations brutes enregistrées au cours de périodes antérieures.

Réservations de logements neufs (lots)  
 
9M 2008  
 
9M 2007  
 
Ecart %  
Réservations brutes logement hors Iselection et ventes en bloc (nombre de lots)    6 975    8 582    -19%  
Annulations logement (nombre de lots)    -2 865    -2 402    +19%  
Ventes en bloc et Iselection[5]    1 458    1 175    NA  
Total réservations logement net (nombre de lots)    5 568    7 355    -24%  

En valeur, les réservations de logements s'établissent à 1 105 millions d'euros, et font apparaître un recul de 28%[6]. Le prix moyen des logements vendus, hors ventes en bloc aux institutionnels et ventes d'Iselection, s'établit à 200 kE, en légère baisse par rapport au prix moyen relevé sur les 9 premiers mois de 2007 (-4%).

Réservations de logements neufs (lots)  
 
9M 2008  
 
T3 2008  
 
S1 2008  
Réservations logement brut (nombre de lots)    6 975    1 693    5 282  
Annulations logement (nombre de lots)    -2 865    -1 061    - 1804  
Ventes en bloc et Iselection    1 458    504    954  
Total réservations logement net (nombre de lots)    5 568    1 136    4 432  

- Les réservations de terrains à bâtir s'établissent à 1 329 unités, en repli de 39% par rapport aux 9 premiers mois de 2007, et les prix moyens sont en baisse de 3%.

2. Adaptation rapide du Groupe Nexity

L'évolution du marché du logement observée au cours de l'été conduit le Groupe Nexity à renforcer considérablement les mesures décidées en juillet 2008.

Les objectifs poursuivis par l'ensemble de ces mesures sont :

- De ressortir systématiquement comme l'offre de logement la plus compétitive sur une base locale,

- D'éviter la constitution de stock achevé invendu,

- De concentrer l'attention sur les secteurs les plus rentables dans chaque pôle

- De maîtriser la progression du BFR,

- De réduire les frais généraux et d'adapter les structures à l'évolution de l'activité,

- De reconfigurer le développement du Groupe à l'international.

Ces mesures se traduisent concrètement notamment par :

- l'adaptation de l'offre et de la politique commerciale pour chaque opération de logement, en fonction des spécificités locales

- une baisse significative des effectifs du Groupe sur l'exercice, sur la base de diverses mesures (départs non-remplacés, fin de période d'essai, absence de recours aux intérimaires et CDD...) ainsi que l'étude d'un plan social qui pourrait concerner environ 150 personnes dans les activités de promotion,

- une réduction très forte des lancements d'opérations : 110 lancements sont désormais prévus sur l'année (dont 63 réalisés au cours du premier semestre), soit, pour le second semestre, une réduction de près de 40% des lancements initialement envisagés,

- la réduction de la taille moyenne des tranches de chaque programme,

- l'abandon de 110 opérations aux rythmes de commercialisation insuffisants, devant se traduire par l'annulation de 204 réservations au 4e trimestre,

- le " gel " de 19 terrains, placés en réserve foncière, pour une valeur nette d'environ 20 ME, devant entraîner l'annulation de 123 réservations au 4e trimestre,

- la renégociation des charges foncières chaque fois que cela est possible,

- la fermeture ou le regroupement régional d'agences pour l'activité de logement et de lotissement,

- la fermeture de deux implantations étrangères (Portugal et République Tchèque).

L'impact des nouvelles mesures sur le résultat opérationnel consolidé du Groupe en 2008 est de l'ordre de 60 ME, portant l'impact complet des mesures à environ 80 ME sur l'exercice.

Le Groupe conserve par ailleurs son approche prudente de pré-commercialisation préalablement au lancement des travaux de construction des opérations, tout en veillant à offrir des délais de livraison acceptables. A ce titre, en complément du comité d'engagement existant, deux nouveaux comités centraux ont été créés afin de valider chaque étape d'engagement pour tous les nouveaux programmes : un comité d'acquisition foncière et un comité de lancement des travaux de construction. Le niveau moyen de pré-commercialisation des programmes constaté au moment du lancement des travaux était, en moyenne sur les 9 premiers mois de l'année, de 61 %.

Au 30 septembre, le stock de lots achevés invendus se limitait à 186 unités.

3. Situation financière

Le groupe bénéficie d'une situation financière saine (gearing de 37% à fin juin 2008) et de financements bancaires corporate sécurisés sur le moyen terme.

Au 30 septembre, l'endettement brut (non audité) est de l'ordre de 1.005 millions d'euros et comprend 708 millions d'endettement corporate moyen terme (dont 83 millions correspondant aux options de vente et différés de paiement sur acquisitions) et 297 millions d'endettement bancaire liés à des programmes immobiliers spécifiques. Ces dettes sont pour la plupart adossées aux opérations (programmes importants du logement, opérations tertiaires, opérations d'investissement de Nexity Reim...).

Au 30 septembre, le profil d'amortissement de la dette corporate moyen terme est le suivant :

En millions d'Euros  
 
Total  
 
2009  
 
2010  
 
2011  
 
2012  
 
>2012  
Amortissement    708    20    17    70    333    268  
% de l'encours au 30 sept        3%    2%    10%    47%    38%  

La plupart des crédits bancaires corporate sont notamment soumis au respect de certains ratios financiers. Ces ratios étaient respectés par le Groupe au 30 juin 2008. Sur la base des dernières prévisions de situation de fin d'année, ces ratios seront également respectés à la fin de l'exercice.

Outre sa trésorerie disponible, il est également rappelé que le Groupe bénéficie d'une ligne de crédit corporate moyen terme auprès de son pool bancaire d'un montant de 112,5 ME, non tirée à ce jour.

4. revision des perspectives

La dégradation du marché observée au cours des derniers mois, ainsi que les coûts des réorganisations et mesures engagées, nous conduisent à revoir les perspectives du Groupe pour 2008 et pour le moyen terme comme suit :

Perspectives 2008

- Résidentiel : objectif minimum de 9% de part de marché dans un marché de la promotion résidentielle attendu autour de 75.000 unités pour l'exercice (contre 127.400 unités en 2007)

- Tertiaire : perspectives favorables compte tenu du niveau de backlog du Groupe, dans un marché de l'investissement tertiaire en France attendu au mieux à la moitié de celui de 2007

- Résultat net consolidé 2008 de l'ordre de 140 ME[7]

- Taux de distribution minimum de 35% du résultat net part du Groupe

Perspectives moyen terme

- Reprise du marché immobilier attendue pour 2010 après un point bas en 2009

- Marges opérationnelles prévisionnelles supérieures à 8%[8] en moyenne sur la période 2008 - 2010

- Taux de distribution minimum de 35% du résultat net part du Groupe

5. plan gouvernemental de soutien du logement

Les dispositions de soutien au logement annoncées mercredi 1er octobre par les pouvoirs publics devraient être un élément positif pour le secteur du logement en France. Elles témoignent de la nette conscience des pouvoirs publics quant à l'importance de l'activité immobilière pour l'activité économique française.

Les modalités techniques du plan annoncé sont en cours de discussion. Leur détail seul permettra d'établir l'impact qu'aura ce dispositif sur l'activité et les résultats de Nexity. Premier opérateur immobilier français, le Groupe est déterminé à prendre toute sa part dans la réalisation de ce programme, dans le respect de ses objectifs de profitabilité.

Par prudence, le Groupe a choisi à ce stade de ne pas prendre d'hypothèse relative à ce dispositif dans son plan d'affaires, dans l'attente de ses modalités exactes.

* * *

Calendrier Financier & Informations pratiques

- Conférence de presse Mardi 14 octobre 2008

- Une conférence téléphonique se tiendra en anglais à 15.00 CET le mardi 14 octobre 2008, accessible aux numéros suivants :

- Appel de France + 33 (0) 1 70 99 35 14 code : Nexity

- Appel du reste de l'Europe + 44 (0) 207 153 20 27 code : Nexity

- Appel des USA + 1 (0) 480 629 19 89 code : Nexity

Possibilité de réécouter cette conférence téléphonique au numéro suivant :

+44 (0) 20 71 90 59 01 (code : 140935#)

- Chiffre d'affaires

et activité commerciale complète du T3 2008 Mercredi 5 novembre 2008 Post marché

* * *

Avertissement

Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la Société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ces objectifs sont susceptibles d'évoluer ou d'être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l'environnement économique, financier et concurrentiel. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre 4 du document de référence déposé auprès de l'AMF sous le numéro D.08-0295 en date du 25 avril 2008 puissent avoir un impact sur les activités du groupe et la capacité de la société à réaliser ses objectifs. La Société ne prend donc aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s'engage pas à publier ou communiquer d'éventuels rectificatifs ou mises à jour de ces éléments.

A propos de Nexity

Premier groupe immobilier intégré français, Nexity allie l'ensemble des compétences et expertises immobilières à destination des particuliers, des entreprises, des investisseurs et des collectivités locales. Leader sur les différents métiers de l'immobilier : ensemblier urbain, promotion (logements, bureaux, commerces et activités), services immobiliers aux particuliers et aux entreprises, réseaux de distribution, financement spécialisé et gestion d'actifs, Nexity est aujourd'hui un acteur unique dans l'immobilier en France, capable d'apporter une réponse complète aux besoins de ses clients.

Implanté sur l'ensemble du territoire national, Nexity est également présent en Europe, notamment en Allemagne, Belgique, Espagne, Italie, Pologne et Suisse.

Nexity est coté au SRD et au Compartiment A d'Euronext

Membre des Indices : SBF80, SBF120, CACmid100, Next150 et MSCI SmallCap France

Mnemo : NXI - Code Reuters : NXI.PA - Code Bloomberg : NXI FP

Code ISIN : FR0010112524

Contact Nexity

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Olivier SEUX +33 (0)1 71 12 15 49

Directeur des Relations Investisseurs

HTUinvestorrelations@nexity.frUTH

Presse

Guillaume IDIER +33 (0)1 71 12 15 52

Directeur de la Communication

HTUgidier@nexity.frUHT

Annexe

Répartition des réservations logements par type de client

 
 
9M 2008  
 
% du total  
 
9M 2007  
 
% du total  
Clients accédants (nombre de lots)    2 204    39,6%    3 383    46,0%  
dont Primo accédants    1 168    21,0%    1 831    24,9%  
Investisseurs privés (nombre de lots)    2 237    40,2%    2 797    38,0%  
Investisseurs institutionnels (nombre de lots)    1 127    20,2%    1 175    16,0%  
Total réservations logements (nombre de lots)    5 568    100,0%    7 355    100,0%  

[1] Y compris Iselection en 2008

[2] Tenant compte des hypothèses de valorisation de l'Actif Net Rééevalué (ANR) d'Eurosic au 30 juin 2008

[3] -31% hors Iselection

[4] -29% hors Iselection

[5] Prise en compte des réservations enregistrées par Iselection à compter du 1er janvier 2008

[6] -32% hors Iselection

[7] Tenant compte des hypothèses de valorisation de l'Actif Net Réévalué (ANR) d'Eurosic au 30 juin 2008

[8] A normes comptables comparables

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Type : Nouvelle information

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