Londres reste le marche immobilier industriel

le plus cher du monde

D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Industrial Space Across The World, Londres Heathrow reste le marché immobilier industriel le plus cher du monde avec des coûts d'occupation qui s'élèvent à 211E/m²/an. Cette étude analyse les coûts des entrepôts et locaux d'activités pour l'année 2007 dans les 138 marchés mondiaux les plus importants. Le classement est établi sur la base de la ville qui affiche les coûts d'occupation les plus élevés, en euros et dans chacun des 52 pays étudiés.

S'agissant du marché londonien, l'ouverture du nouveau terminal 5 d'Heathrow en mars 2008 n'a eu jusqu'à maintenant qu'un effet limité mais a tout de même accru la demande des utilisateurs et accentué la pénurie de l'offre disponible. S'il est encore possible de trouver à Heathrow de petites surfaces de seconde main, les grands bâtiments y sont de plus en plus rares. La pénurie de foncier conduit notamment au développement de bâtiments à deux étages, à l'exemple du projet X2 de Hatton Cross.

En France, les loyers des locaux d'activités n'ont que très légèrement augmenté tandis que ceux des grands entrepôts sont restés stables, confirmant les tendances de l'an dernier. Les loyers des grands entrepôts ont toutefois subi une légère pression à la baisse dans le nord du pays et en Ile-de-France (52E/m²/an), liée pour partie à la multiplication des projets en développement. De façon plus générale, la hausse de l'indice du coût de la construction a pesé de façon décisive sur la détermination des loyers et conduit à la renégociation de nombreux baux. Enfin, le recours aux mesures commerciales ne s'est pas démenti, sous la forme de franchises de loyer ou de participations aux travaux, en Ile-de-France notamment.

Si l'Europe place sept de ses villes dans le top 10 mondial, elle affiche l'augmentation annuelle des coûts d'occupation la moins forte des grandes régions du monde avec 2,5%. " Nous voyons se confirmer la tendance d'une Europe à deux vitesses : en 2007, l'Europe Occidentale a affiché une croissance de 1,3% tandis que l'Europe Centrale et l'Europe de l'Est ont progressé de 7% en un an. En Europe Centrale et en Europe de l'Est le marché est porté par les groupes industriels et de la distribution qui, attirés par des coûts de base moins élevés, peuvent tout à la fois capter les échanges avec les marchés occidentaux et profiter de l'essor de la consommation des ménages des marchés émergents. Le coeur du marché d'Europe Centrale et de l'Est est traditionnellement situé en Pologne et en République Tchèque mais on note un intérêt croissant pour la Roumanie. A plus long terme, la Turquie et l'Ukraine pourraient représenter les meilleures opportunités", explique Steven Watt, Directeur Europe du département Logistique et Industriel de Cushman & Wakefield.

Principaux résultats de l'étude

1- Dublin gagne deux places et arrive en deuxième position, avec des coûts d'occupation qui atteignent 159,5 E/m²/an. Tokyo conserve sa troisième place ;

2- Les loyers, qui sont la composante la plus importante des coûts d'occupation, n'ont augmenté que de 5% à Londres (Heathrow) contre 94% à Bombay et 60% à Istanbul.

3- En 2007, seulement 11% des villes étudiées ont enregistré une baisse des coûts d'occupation ; pour 89% des emplacements, les coûts d'occupation des surfaces industrielles ont augmenté ou sont restés stables ;

4- Les coûts d'occupation ont augmenté en moyenne de 6% en 2007 tous pays confondus, contre 6,5% en 2006 et 1,9% en 2005. L'Amérique du Sud est la région du monde qui a connu la plus forte croissance avec une augmentation de 25% ;

5- Bombay est la ville dont les loyers ont le plus augmenté et qui a gagné le plus de places dans le classement : 37ème l'année dernière, Bombay se hisse à la 26ème position. La forte demande des utilisateurs, liée notamment au boom économique de l'Inde, a contribué à accentuer la pénurie de l'offre disponible, ce qui a poussé les loyers à la hausse. Bénéficiant de l'amélioration constante des infrastructures de transports, les zones industrielles situées en périphérie de la ville constituent désormais une solution de report appréciable pour de nombreux utilisateurs, d'autant que l'Etat accorde des aides pour s'y implanter.

Istanbul arrive en deuxième position avec une augmentation de 60%. Si le nombre de projets en développement est assez important, l'offre de qualité disponible est rare et trop limitée par rapport à la demande soutenue des utilisateurs. Concentrées jusqu'à présent sur la rive européenne, les zones industrielles d'Istanbul se développent désormais de façon rapide sur la rive asiatique, afin de répondre à la pénurie actuelle de l'offre.

" Les marchés industriels des pays émergents vont continuer à alimenter la croissance mondiale des loyers. En revanche la croissance des marchés matures pourrait ralentir, notamment parce que les inquiétudes face à la crise du crédit de l'été dernier commencent à se faire sentir ", conclut Eric Allache, Directeur du département Industriel chez Cushman & Wakefield France.

Le Top 10 des augmentations de loyer en 2007 (en %)

			Augmentation
Classement	Pays	Ville/Région	en monnaie locale
			de jan. à déc. 2007
1	Inde	Bombay	94,44
2	Turquie	Istanbul	60
3	Colombie	Bogota	54,2
4	Uruguay	Montevideo	38,46
5	Inde	New Delhi - IMT Manesar	30
6	Brésil	São Paulo	30
7	Etats-Unis	Péninsule de San Francisco	29,15
8	Singapour	Singapour	26,15
9	Pologne	Katowice	25,93
10	Afrique du Sud	Cape Town	23,53

Source : Cushman & Wakefield, Industrial Space Across The World 2008

Classement des marchés immobiliers industriels les plus chers du monde

Classement 2008	Classement 2007	Pays	Ville	Coût d'occupation E/m²/an en déc. 207
1	1	Royaume Uni	Londres - Heathrow	211,23
2	4	Irlande	Dublin	159,5
3	3	Japon	Tokyo	142,63
4	8	Norvège	Oslo	134
5	5	Australie	Sydney	132,6
6	2	Israël	Me'ouyan Soreq,	122,21
			Rishon Le-Zion
7	6	Suède	Stockholm	120,55
8	9	Espagne	Barcelone	114
9	7	Suisse	Geneva	111,53
10	10	Finlande	Helsinki	108
11	12	France	Paris	107
12	14	Singapour	Singapour	106,99
13	13	Pays-Bas	Schiphol Amsterdam Airport	97
14	11	Russie	Moscou	95,05
15	n/a	Venezuela	Caracas	94,76
16	20	Canada	Calgary	87
17	16	Allemagne	Francfort	86,4
18	15	Italie	Milan-Malpensa	85,5
19	n/a	Colombie	Bogota	85,3
20	17	Danemark	Copenhague	84,46
21	24	Etats-Unis	Péninsule de San Francisco	84,19
22	n/a	Croatie	Zagreb	84
23	18	Hong Kong	Hong Kong	82,41
24	19	Grèce	Athènes	81,79
25	n/a	Ukraine	Kiev	81,48
26	37	Inde	Bombay	79,52
27	26	Nouvelle-Zélande	Auckland	78,84
28	30	Lettonie	Riga	78
29	21	Estonie	Tallinn	77,68
30	22	République Tchèque	Prague	74,4
31	40	Brésil	Sao Paulo	73,48
32	31	Bulgarie	Sofia	73
33	25	Autriche	Vienne	70,8
34	29	Lituanie	Vilnius	69,51
35	28	Portugal	Lisbonne	69,26
36	n/a	Taiwan	Taipei	68,97
37	33	Thaïlande	Chonburi-Rayong	66,62
38	27	Roumanie	Bucarest	66,51
39	43	Turquie	Istanbul	65,18
40	25	Belgique	Bruxelles	65
41	34	Afrique du Sud	Johannesburg	64,57
42	32	Hongrie	Budapest	63,6
43	36	Pologne	Varsovie	62,4
44	38	Argentine	Buenos Aires	58,66
45	n/a	Chili	Santiago	54,59
46	41	Chine	Beijing	53,45
47	39	Slovaquie	Bratislava	51,5
48	42	Malaisie	Petaling Jaya	50,26
49	n/a	Vietnam	Ho Chi Minh Ville	47,66
50	44	Mexico	Monterrey	36,66
51	45	Malaisie	Grand Jakarta	31,61
52	n/a	Uruguay	Montevideo	14,67

Source : Cushman & Wakefield, Industrial Space Across The World 2008

Cette étude est disponible sur demande

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